深圳市萬廈居業****
（２）加強經濟核算，提高投資效益。物、１ｌ公司通過財務管 ＿ｊｊｕ強經濟核算，改
【文章摘要】
財務管理是物業公司經營活動中重
存在的問題１、
管理者缺乏市場觀念，忽視財務管理
工作善經營管理，降低修繕、維修、養護成本，物業管理是市場經濟的產物，理應按
照市場經濟的要求，將物業管理企業全面推向市場，通過招投標選擇物業管理企業，實行優勝劣汰。但是，目前除少數城要的組成部分，加強對物業公司財務管理存在的問題進行研究與分析，有利於不斷降低消耗、增加積累．提高投資效益促進這一新興行業的可持續發展。和經濟效益。
（３）實行財務監督，維護財經紀律。物【關鍵詞】
業公司的經營、管理、服務，必須依據黨物業公司；財務管理；制度
和國家的有關方針、政策和財經法規及財務計畫，對公司的預算、開支標準和各項物業公司的財務管理是指對物業公司經濟指標進行財務監督。財務監督主要足資金運作的管理，物業公司的財務活動包對資金的籌集運用和分配活動進行監督，括投資、資金營運、等資和資金分配等一使資金的籌集合理合法、資金運用的效率系列行為，管理物件是物業公司的營、收不斷提高，確保資金分配兼顧國家、集體入管理、成本費用管理、利潤分配管理及和個人二者的利益，最大限度地調動多方專項維修資金的管理。做好物業公司財務面的積極性，保汪堅持正確的經營方向，管理工作，有利於規範物業公司的財務行保護企業財產不受侵犯，同時也要確保為，有利於促進企業公ｌ＿ｆ競爭，有效保護業取得最大的長期利益。
財務管理是以價物業管理相關符方的合法權益。為了提高值指標考核和評定企業及企業內部各核算經濟效益，現在的物業公刊多實行「一業單位經營管理成果，通過財務核算程式對為主，多種經營」的方釗『，因此，其收入企業及企業內部各核算單位的生產經營過**比經營業務相對單的企業來說復程的活勞動消耗、物化勞動消耗和資金佔雜，其財務管理與一般企業相比也相對復用實施有效的監督。
雜。因此，對物業公司財務管理存在的問（４）加強財務控制。務控制是對預題加以研究與分析，有利於促進這一新興算和計畫的執行進行追蹤監督、對執行過行業的可持續發展。
程**現的問題進行調整和修正，以保證預算的執行。在控制過程中，由於企業各一
、財務管理的內容和任務
個部門的運作及預算的執千了都會最終以價１
、財務管理的內容
值的形式體現出來，都會對企業的資金運財務管是物、公司經營活動ｑｊ重要
動牛影響，這就需要協調企業全『本員工的組成部分，其主要內容包括：資金籌集參與全面預算的落實和執行，以使得企業和使用管理、固定資金管理，流動資金管的經營能高效運轉，實現價值增值。此外，理，專項資金管理，租金收支管理，公共還要協好與企、外部各方面的關係，並服務費的收取與管理，資金分配的管理及充分利用各方面的資源，為企業謀取更火財務收支彙總平衡管理等。
的利益。更為重要的是，要對財務活動的２
、財務管理的任務
各個環節進行風險控制和管理，以保證目（１）籌集，管理好資金。為ｊ，保證物業
標和預算的執行。盡可能地提出風險的預經營活動正常，企業為了滿足投資和資金警７，案、確定和甄別風險、採取有效措施營運的需要，等集所需資金，一方面，企規避、化解風險或減少風險所帶來的危害業需要根據戰略發展的需要和投資計畫來
等等。確定各個時期企業總體的籌資規模，以保
（５）實現企業價值的最大化。投資青
證投資所需資金；另…方面，要通過籌集
建立物業公到的重要目的，在於創造盡可資金渠道、方式或工具的選擇，合理確定能多的財富。這種財富首先表現為企業的籌資結構，降低等資成本和風險，提高企價值。企業的價值就足企業市場價值，是業價值，提高自有資金的收益率．加速資企業所能創造的預計未來現金流量的現值，金周轉，提高資金運用效能，還應管理好反映了企業潛在的或預期的獲利能力。
資金，對各項支出做好安排，嚴格控制，注意節約，防止浪費，充分發揮資金的效用。二、當前我國物業公司財務管理上
壩代商業
『外，絕大多數城市的物業管理市場尚未形成，仍山主管部門或開發企業委派自己的物業管理公司管理物業。這種封閉的自我保護式的管理方式，不僅有礙物業管理市場的培育和發展，而且使得物業公司的管理者認為「物業管理工作就是簡單的維修保養、清潔衛生以及環境綠化和保安」，缺乏現代管理理念和科學的市場定位，沒有長遠的經營謀略，形不成規模效益，再加上不重視財務管理工作，人、財、物、資訊等資源未能優化配置，甚至存在嚴重浪費，致使企業經濟效益低下。即使在物業管理已實行市場化的地區，由於行政部的監管尚未到位，物業市場存在尢序的競爭等等。
２、財務管理較薄弱，內部控制不規範
從總體看，物業公司內部的財務管理仍比較薄弱。主要表現在：物業管理行業至今沒何套完整的財務管理辦法；有些物業企業尚未制定內部財務管理制度；雖然大部分物業公司設立了賬目，但會計基礎管理薄弱、依法建賬不到位，且沒有按照會計科目的要求分門別類的設定明細的賬目，會計資訊、得不到真實的反映。
３、財務制度多元化．報表籠統，無法滿足管理需要
同屬物業公司，由於組建方式不同，則在財務管理上，有的參照主辦單位行業財務會計制度，有的執行外商投資企業財務會計制度，還有的執行事業單位財務會計制度。有的物業企業結合自身經營管理的要求，白行補充和建立ｒ一些內部財務制度及會計核算科目。有些物業公司根據會計制度的要求，對外提供的報表，只有資產負債表、利潤表、現金流量表，資料過於籠統和巨集觀，無法滿足管理需要。
４、資金管理的力度不夠，籌資能力差
物業管理資金的**渠道和數量都非
常有 ，丰要有物業管理的啟動資金，即資本金，物業維修資金，甘常綜合管理服務費及經營性收入。至於其他渠道，如銀企業，其註冊資金較少，資本實力有限，加行借款資金，由於物業公司幾乎都是中小上土地、房屋等銀行認可的不動產資產數
錨簟一■ｌ羹ｉ鍶一ｌｌ．
量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀
行貸款。
５、財務工作人員素質偏低，水平不高
受傳統觀念的影響，一些物業公司的領導認為，物業公司是服務性行業，是簡單的收收支支、記記帳而已，對財會人員沒有較高的要求，使得公司所聘用的財務合本企業的完善、規範、具體的財務管理
制度，使物業管理企業的財務管理真正做到有法可依，有章可循，物業管理企業內部財務管理制度的主要內容包括：財務管理機構的設定，財務人員的職責分工，內部控制，成本費用管理，財務工作的組織及實施要求等。其主要財務制度有：
加強對定額管理的管理，制定並嚴格執行企業內部的勞動定額、物質定額、費用定額、人員定額、工時定額及考核辦法。（３）嚴格規定企業物質的購進、入庫、領用、維修等各環節。計量驗收管理工作，堵塞漏洞，增收節支。
（４）加強對財務預算的管理。（５）加強對財產清查的管理，定期做好工作人員素質較低，業務水平差，無法滿
足管理需要。６、
專項維修**使用率低，或監督力度
不夠目前，我國房屋修修**有兩種代管模式，一種模式是由**主管部門代管；另一種模式是由物業公司代管。從性質上講，專項維修**屬於全體業主所有，是業主為維護房屋而提前預付的資金，**部門和物業公司只是代管這筆資金，可現實的情況是，業主交了錢後，卻躺在職能部門的賬上，一但業主房屋需要維修，業主就根本不知道這筆資金的存在，更不知道如何申請使用這筆資金，導致專項維修**使用效率低下。按照規定，專項維修**用於物業保修期滿後的住宅共用部位、設施和裝置的維修和更新和改造，不得挪作他用，而事實上，專項維修**被挪用時有發生。
７、內部監管力度不夠
由於物業公司實行「一業為主，多種經營」，這就要求物業公司要有相關財務制度和監督制度與之相匹配，尤其是一些規模較大物業公司，已實現跨市、跨省經營，由於這些公司缺乏完善的內部財務制度和監督制度，企業規模雖然上來了，但企業整體利潤卻下降了。
三、改進物業公司財務管理的建議１、
建立完善的物業公司財務制度
乙個企業要順利進行財務活動，首先
就要建立完善的財務制度，因為企業財務制度是財務管理工作的經驗總結，是組織財務活動的基礎，是處理企業財務關係的準則，也是實行財務監督的依據。物業公司財務制度是規範物業管理企業財務行為，協調處理企業同各方面財務關係的法定檔案。所以物業公司進行財務管理的首要環節就是建立完善的財務制度。
物業公司的財務制度的建立要以國家的有關法律法規為依據。
物業管理企業應按照企業財務通則》、物業管理企業財務管理規定》，結合自己的經營特點和管理要求，制訂一套適
①物業管理會計核算辦法；
財產清查工作，對加強財產管理、加速資②會計核算方法及憑證賬冊制度；金周轉、提高經濟效益、確保會計報表質③貨幣資金管理制度（預算審核管理量具有十分重要的意義。
制、借款管理制等）；
４ 加強專項維修**的使用監督，提高維④現金報銷制度（差旅費報銷制度、修**的安全和使用效率
加班費報銷制度、招待費報銷制度等）；
如何使專項維修**真正取之於民、⑤固定資產管理制度；用之於民，是關係列群眾切身利益的重要⑥會計報表制度；問題。２００７年，建設部和財政部聯合發布⑦財務檢查管理辦法；
了《住宅專項維修資金管理辦法》明確規⑧駐外分公司財務管理制度
定，房產主管部門和業主委員會每年應向同時，物業管理企業也應該建立完善業主公示住宅專項維修資金的交存、使的會計制度，因為在實際工作中，財務管用、增值收益和結存情況這就要求**職理與會計核算是密切相關、相輔相成的，
能部門切實把有關專項維修資金的政策多會計核算是財務管理的基礎，它給財務管向群眾宣傳；切實按照規定，將住宅專項理提供了很多及時、有利的資訊。物業管維修資金的交存、使用、增值收益和結存理企業應當遵循我國的《會計基礎工作規情況定期向社會公布，給公眾提交乙份明範的規定，根據《中華人民共和國會計明白白的賬本，定期由紀檢和審計部門對法》、企業會計準則 、企業財務通則》、這筆資金進行監督和審計。
《企業會計制度》及物業管理業財務管理５、加強物業管理資金的籌措及運作管理
規定》的原則，結合物業管理企業的自身物業管理資金的**，除資本本金或特點，制訂本企業的內部會計制度。
者銀行貸款外，其他物業管理收入都是向２．
建立財務成本分析控制制度，強化成本業主或使用人收取的管理費用，所以資金觀念，強化隊伍建設
的籌措必須注重社會效益和經濟效益的有物業管理作為服務性行業，財務管理機統一。同時，加強資金有計畫及合理使的乙個重要方面就是成本管理，因為其最用，把有限的資金用在必要的物業管理項重要的成本支出是人工成本和管理費用的目上，增加資金使用的透明度。另外，進支出，因此物業公司應該樹立全員成本控行科學的投資決策，積極防範投資風險。
制觀念。物業公司一方面應確立科學的財物業管理企業多是中小企業，特別要注重務管理和成本控制目標，提高全員成本素選擇科學合理的投資模式，盡可能地採用質和意識，使所有單位和部門都重視成中短期投資，揚長避短，在科學合理的投本。另一方面通過對人力資源的科學整
資模式下，加強投資專案的可行性研究和
合，啟用人才潛力，減少冗員，降低人工論證。同時，加強專案投資實施過程中的成本。同時還要通過職業道德及服務技術控制和管理，搞好監督工作，以達到企業培訓，造就一批敬崗愛業、懂技術、會管價值的最大化。
圃理的高素質複合型人才隊伍，來提高工作
質量和效率。
３規範財務基礎工作
【參考文獻】
、主要要做好以下幾項基礎性工作：１、王青蘭，齊豎．物業管理理論與實（１）加強對財務資訊原始記錄的管理。一務［ｍ］．北京：
高等教育出版杜，１９９８．是要統一規範各種原始記錄的格式、內容２、王秀雲．物業管理理論與實務［ｍ】．和方法；二是要明確簽署、傳遞、匯集、反北京：清華大學出版社，２００６．饋、保管原始記錄的要求；三是要建立各３、李成軍。物業管理公司如何加強財環節的責任制，確保原始記錄的真實、完務管理［ｊ］．當代經濟
整、正確、及時，健全財務核算資料。（２）
壩代商業
物業公司財務管理制度
財務管理制度是公司內部管理的重要制度，是保證有關財務管理工作規範化 標準化的一系列具體規定。一 會計核算方法及憑證賬冊制度 1 公司採用借貸複式記賬法，會計科目和核算方法以企業單位預算會計為主，結合公司的實際，設定銀行現金日記賬 總分類賬 各項明細分類賬 2 原始憑證是計賬的依據，財會人員必須認真審...
物業公司財務管理制度
1 會計核算必須遵守國家的相關法律 法規和公司章程的有關規定。2 公司會計年度自每年一月一日起至十二月三十一日止。3 根據國家會計制度的要求，在不影響會計核算 對外統一會計報表及指標彙總前提下，正確設定和使用會計科目。4 公司的會計記帳方法採用借貸記帳法。5 公司以人民幣為記帳本位幣，發生涉及外幣的...
物業公司財務管理制度
三 財務管理制度 第一章財務監控體系 1 建立錢 物 帳分管制度 1 出納人員專管貨幣資金的收支並進行序時登記。2 辦公室人員負責財產物資的收發並保證其安全完整。3 會計人員按照會計制度對經濟活動進行反映和控制，並通過資產清查達到帳實一致的目的。2 建立資金審批制度 凡是涉及財務收支及稅務等經濟活動...