2023年註冊物業管理師考試真題之物業實務案例題部分
一、某小區已經入住兩年，業主投訴：
（1）小區內防火防煙門經常處於開啟狀態
（2）部分屋頂漏水（3）小區周圍治安環境亂。
問題：1、物業公司如何處理一般投訴。（16分）2、針對以上三個問題將如何解決。（9分）
二、某小區剛入住，部分業主反應小區部分牆體滲漏、供暖不足、開發商遺留問題，小區業主多次找到物業公司及開發商均無法解決，於是部分業主通過私下選舉，串聯成立了臨時業主委員會，並聯絡**報道此事。臨時業主委員會通過協議的方式尋找到新的物業公司。臨時業主委員會將決定張貼在小區公告欄中：
決定解聘現在物業公司，選聘新的物業公司。**相繼報道了此事，社會反響強烈，部分業主甚至圍堵物業管理處辦公室。
問題：1、上述有幾點操作違規之處。（10分）
2、假如你作為本小區的專案經理，你如何做來解決上面問題。（20分）
三、某物業專案建築面積29萬平方公尺，可收物業服務費用面積26萬平公尺，計畫成本542萬元，現在進行招投標，有一物業公司管理專案多層住宅20萬平公尺，高層住宅20萬平公尺，別墅4萬平公尺，該專案投標做了乙個物業費的核算，總共包括以下專案：
（一）人員工工資獎金及福利包括1、分管此專案的副總經理工資2、專案經理工資
3、專案員工年終績效獎金（二）補充養老金
（二）公共區域維修保養費用（三）工程保修費用
（四）管理區域保潔材料費用（五）管理區域裝修垃圾清運費用（六）公共秩序維護費用
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（七）專案履約金
（八）公共部位公共設施公眾責任保險費用（九）固定資產折舊費（十）對社會的愛心捐贈問題
1、該專案可以由何種資質的物業公司承接。（2分）
2、根據該投標物業公司管理物業面積可知該公司資質等級。（3分）3、以上費用哪些不能計入物業管理支出費用（10分）
4、設營業稅及附加5.5%，專案成本利潤率8%，問：1.利潤2.稅金，3.物業服務費總額，4.物業費單價，列出公式並計算。（10分）
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2023年註冊物業管理師考試真題之綜合能力案例題部分
某小區業主張先生發現自家衛生間漏水，便向小區物業管理處報修，物業管理處立刻派維修工前往檢查，經過維修工現場檢查，確定為樓上業主李先生家裝修破壞防水所致。物業公司以李先生在裝修期間未做裝修申請為由，拒絕協調此事。張先生感覺很生氣，找到報社，將此事公布，說物業公司態度惡劣，工作不專業，維修工未穿著工服等等。
於是物業管理公司向總公司寫了乙個報告匯報此事，並提出幾點解決問題的方案。
第一，因為李先生家未做裝修申請，且此事為業主戶內，今後涉及到賠償和修復之事，物業公司不宜插手管理此事，建議張先生找李先生自行協商解決。
第二，**報道嚴重，建議冷處理，等過一段時間事情會自然平息。第三，維修工都是經過培訓的，維修技能出眾，受工作性質約束沒有統一著裝，張先生講到維修工未著工服，建議統一著裝。並上門維修改變**的負面報道的影響。
第四，特約服務收費標準是根據周邊維修標準制定，維修工在完成日常工作之餘還有富餘時間，建議降低特約服務標準，物業公司在不增加或很少增加費用的情況下可以創收。
請回答以下問題：
1、物業服務公司以未做裝修登記為由，不再協調此事，對不對？為什麼？2、利用公共關係原理分析物業管理處第二點面對**做法是否妥當，為什麼。
3、物業管理處第二個問題解決方法對不對？試用「近因效應」分析物業管理處的做法是否妥當？並說明理由。
4、根據經濟學原理分析物業管理處第四點做法是否可行？為什麼？
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2019註冊物業管理師檔案
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