。陳雙**強 （湖北大學商學院湖北武漢４３００６２）
品房市場，不利於社會的穩定和可持續發展，所以**會嚴格【摘要】近年來，不斷蔓延的小產權房問題已經被國土資
源部作為最重要和最亟待處理的問題之一。小產權房問題的蔓
延是其相關主體博弈的必然結果，只有對相關主體之間的博弈進行具體分析，採取針對性的措施，該問題才有可能得到有效
的解決。
【關鍵詞】小產權房博弈相關主體一、
小產權房的界定
１、小產權房的概念
「小產權房」是相對「大產權房」而言的。狹義上小產權房即「鄉產權房」，是指在農民集體土地上建設的，未繳納土地出讓
金、耕地占用稅等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉**或村委會頒發的商品性住宅。這種產權必然沒有國家頒發的產權「大」，也就顧名思義被稱為「小產權房」。廣義上講，「小產權房」則泛指在農民集體土地上違規或違法建設與銷
售、租賃的房屋。
２、小產權房的現狀
我國《土地管理法》第四十三條規定「任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請國有土地」，同時我國《土
地管理法》還規定農村宅基地上的房屋不允許**給城鎮居
民，所以小產權房不管是從建設還是交易方面來說都是違法的，但是受居高不下房價的影響和各參與主體利益的驅使，在北京、天津、鄭州、杭州、廣州、昆明等各大中城市出現了大面積
連片建設的小產權房，由於**便宜，出現了供需兩旺的局面。
就全國範圍來看，小產權房在城市房屋開發中，佔了相當大的比例。截止到２００９年底全國小產權房面積已經超過６６億平方公尺，相當於２００９年全國商品房銷售面積總額的近７倍（據國家
統計局統計，２００９年全國商品房銷售面積為９３７１３萬平方公尺），目前小產權房已經從個案發展成為普遍性、全國眭現象。
二、以博弈視角分析小產房產生原因
博弈行為中參與博弈的各行為主體都有著各自不同的利益目標，他們在達到各自的利益目標的過程中會考慮到對手的各種可能性行動方案，並力圖選取對自己目標利益最大化的決
策。小產房的存在和發展實際上就是各方對於土地增值收益分
配的利益博弈的產物。**三令五申地發出禁止建設和購買小產權房的通知，而集體經濟組織和開發商依然大規模「開發建設」，購買者明知是辦不到產權證的違法建築卻依然進行購買。
在這個建設、購買、禁止的三種行為之間已構成一種典型的博弈關係。
１、建設行為主體與禁止行為主體博弈
（１）房地產開發商與**博弈。**是整個博弈規則的制定者也是博弈行為的參與者，**一方面要保障自身利益又要考慮社會的穩定和可持續發展。開發商開發小產權房，沒有經過**徵用為國有土地然後招牌掛的法定程式，因而規避了土地出讓金等費用，造成國家利益流失，同時也擾亂了正常的商．，２４《當代經濟》２０１ｏ年８月（－ｆ）
禁止開發商開發小產權房。雖然**禁止小產權房開發的態度明確，但是由於正規房地產市場獲取用地的高門檻以及開發小產權房的高利潤，使得開發商在**出台對小產權房處理的切
實可行的具體細則和強有力的執法行為之前，依舊會選擇進行
小產權房的開發。
（２）村委會、農民與**博弈。近幾年農村土地流轉雖然在逐步放開，但是由於城鄉土地二元產權結構為特徵的土地管理制度及其相關法律滯後於城鄉快速發展的需要，使農村集體土
地與城市國有土地同地不同權、周權不同價，特別是農村集體土地只有被徵收為國有土地以後才能作為合法的房地產開發用地，導致村委會和農民難以獲得土地增值的利益。
一方面農地被征後，最高補償為前三年平均年收入的ｌ５
倍；另一方面，即使村委會和農民不進行小產權房開發，規劃範
圍內的農地也遲早會被**徵收或徵購為建設用地。以武漢市為例，從事農業生產年收入３０００元／畝計算，一畝地獲得的補
償不足５萬元，而一畝地（約６６６．７平方公尺）建成小產權房**，獲得的收益將高於**徵地的補償費用的數倍。所以村委會和村民會有強大的驅動力去開發小產權房，以獲得更高的增值收益。而**為了防止土地財政收益的流失，以及國家ｌ８億畝耕地紅線被動搖而威脅到國家的糧食生產安全，會選擇對村委會和農民的違法行為進行管制。
２、購買行為主體與禁止行為主體博弈
國土資源部於２００４年下發的《關於農村宅基地管理的意
見》中也明確規定：「嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地」，建設部於２００７年６月１８日也發布了購房風險的提示，提示消費者不要購買小產權房。多省市地方**也採取了一些強拆的行動。
雖然**明令禁止購買小產權房，但是消費者對購買小產權房仍有著強大的驅動力和無奈。
小產權房的購買者多為農村集體經濟組織以外的村民或城鎮居民，他們由於經濟能力有限而承受不了當前的商品房市場持續高漲的高房價而只能「嘗試」小產權房。如武漢市商品住
宅２００７年底均價為４３００元／ｍ２左右，而到２０１０年二季度均價
就已經漲到６３２５元／ｍ 左右，漲幅達４７％。住房**的快速上
漲嚴重超過了一般家庭的支付能力，據粗略估計一般家庭２５年的可支配收入，才能勉強購置一套住房。而小產權房的**只相當於周邊商品房**的例如武漢市小產權房較為集中的洪山區的熊家咀惠安「小區」的房價僅２０００元／ｍ２左右，而周邊的正規商品住宅均價高達７０００／ｍ２。因此，小產權房在售價上對城市中低收入家庭有極大的吸引力。
此外，**對於中低收入群體的經濟適用房等保障性住房的建設和監管力度不夠（全國多個城市出現的經濟適用房連號現象就是其諸多問題的典型表現），造成中低收入群體的居住問題得不到切實可行的解決。加上**對購買者還沒有具體可操作性的處罰措
理論搡寨＿
忖施，使購買小產權房的「安全」預期大於風險預期，實際需求依然不減。
３、建設行為主體與購買行為主體博弈
（１）採取嚴厲措施抑制高房價。**規範房地產市場降低
准入１、－ｊ檻以提高商品房供給的同時，要採取嚴厲的措施抑制高
（１）小產權房開發者與購買者博弈。由於**對小產權房的叫停和多種風險提示，使小產權房的銷售已經不能以前那樣「名正言順」了，只能由公開轉為地下。購買者對小產權房的選擇會更加的謹慎，但是由於無力購買正規的商品房，購買者為了居有定所，會權衡考慮一些他們覺得相對安全的小產權房，在購買時也會要求相對苛刻。
小產房的開發者為了打消購買者的顧慮，一方面會提高小產權房的建設質量和完善相關的配套設施，另一方面會通過「以租代售」、「法律公正」等方式來誘導
房價，如２０１０年４月***出台的二套房貸政策在一定程度上
抑制房價的瘋漲。但是僅這一政策很難真正解決房價繼續走高，***、相關部委和各地方**也必須出台配套措施，給予遏制高房價以強大的政策支援。
（２）加大保障房建設的力度以消除小產權房的需求「市場」。由於住房制度改革中住房保障的不完善，以及經濟適用房、廉租房**較少等原因，城市中低收入者為了解決自己的住房問題不得不購買低廉的小產權房。在現行土地制度短期內無法改變的前提下，**部門應建立有效的社會保障體系，大力完善消費者進行購買。
在無力購買**的正規商品房的情況下，購
買相對安全的小產權房也不失是乙個無奈中的「選擇」。
（２）村委會、村民與購買者博奔。**對小產房明確叫停，雖然部分消費者在無力購買**的正規商品房的情況下會選擇相對「安全」的小產權房，但是購買者會利用**對小產權房的打壓政策在購買時討價還價。作為但是村委會、村民是農村集體土地的真正管理者和具體的使用者，也是最有權力與購買者直接對話的群體。
村委會、村民可以利用這個特殊的身份與購買者進行私下「公正」和頒發「集體產權證」等方式來讓購買者誤以為購買行為安全、公平。
三、基於博弈分析的解決路徑１、針對建設行為主體與禁止行為主體博弈的解決路徑建設行為主體在與禁止行為主體博弈中之所以還有發展空間，一方面是我國土地流轉的相關法律制度不健全，很多地方與我國目前改革的程序和市場經濟的發展不相適應，另一方面是在土地用途轉變的利益分配機制中農民的利益得不到切實的保障。所以**應該採取有效的辦法，結合當前的具體情況加強立法工作和不斷完善相關的法律法規，保障農民的切實利益。首先，完善集體土地流轉的立法工作，創新土地產權制度。
尊重農村集體對土地所有權的主體地位，加快研究農村土地直接進入市場的途徑和相關制度，完善和整合現行的立法，統一農村宅基地的劃分標準及流轉辦法。在保證農民的土地收益足以解決農民生存問題的同時，確保農民通過土地收益改善生存與發展的環境，以促進城鄉統籌的實現。盡快完善集體土地流轉的立法工作，使集體建設用地和國有建設用地享有真正同等地位，逐步達到「同地、同權、同價」，確保在集體土地流轉中農民的利益得到實現，使農村集體建設用地的流轉有法可依、有法必依、規範有序、逐步推進。
其次，完善集體土地用途轉變的利益分配機制，保障農民的利益。現在土地出讓的利益基本上由國家控制，由於土地長
期計畫徵用，土地用途轉變增值的收益分配中，農民只能得到５一１ｏ％，甚至更少。在既保護當地農民利益又要實現公平的基
礎上，集體組織所收取的土地收益當以稅收的方式上交國家一部分，剩下的收益應用於農民的基本社會保障，從而使農民的利益得到充分的實現。
２、針對購買行為主體與禁止行為主體博弈的解決路徑
購買行為主體在與禁止行為主體博弈中有強大的驅動力的原因在於，一方面小產權房的購買者都為中低收人人群，無力承擔商品房市場的高房價。另一方面是**對保障性住房的執
行管理不到位。
城鎮居民住房保障制度，加大廉租房、經濟適用房、限價房等保障性住房的建設力度，滿足城市中低收入居民的住房需求，只有緩解了中低收入者的購房需求和壓力，小產權房問題才會真
正得以解決。
３、針對建設行為主體與購買行為主體博弈的解決路徑建設行為主體與購買行為主體的博弈主要在於「地下市場」的博弈，要解決這一問題要從購買者的心理進行分析，並對供地行為的源頭實行有效監管。
（１）消除購買者的僥倖心理。**在切實有效地解決中低
收入人群的住房保障問題的同時，要加大對小產權房違法行為
制止的宣傳和執行力度。一旦發現小產權房建設和購買行為就要進行查處，真正做到一案一處理，加大購買者的博弈成本。對需要拆除的小產權房進行「高調」地拆除，傳遞**對小產權房違法處理的決心和信心，以消除購買者的僥倖心理。
這樣在一定程度可以阻止潛在的購買者進入小產權房市場，遏制了小產房的進一步發展。（２）嚴格執行城鄉規劃管理制度以控制小產權房**「市場」。為了控制小產權房的**市場，各級**（尤其是鄉鎮府）不僅要嚴格貫徹執行城鄉規劃管理制度，確保農村土地的合理
利用，維護農民的合法權益，而且要健全土地供給監督管理機制，確保對城市土地的合理供給。對違反用地規劃的單位應該加大處罰力度、明確相關責任人的責任；對行政劃撥用地單位所使用的土地要加大監管力度，同時幫助其制定合理的土地利用規劃，這樣就有可能從源頭控制小產權房的**「市場」。四、結束語小產權房的產生是各方利益主體博弈的結果，有著經濟、社會和制度層次的原因，在短期內很難得到根本的解決，國家解決小產權房問題也不可能一蹴而就。
對小產權房治理，從近期
來看應該針對各博弈主體從需求和供給方面通過市場調節加
以緩解；從遠期來看則必須完善相關立法和創新土地產權制度。只有這樣，小產權房問題才可能最終得以解決。
【參考文獻】
…１陳雙、**強：對小產權房有序演變路徑的探悉——以武漢市為例【ａ】．兩型社會建設中的土地問題研究【ｃ】．湖北科學技術
出版社．２００９．
【２】李献忠、潘慧琳：小產權房的法律分析ⅱ】．決策探索
【３】丁璞：小產權房問題及對策研究【ｄ】．西南大學產權房現象的利益博弈分析ｕ】．商業時代，２０１０（１）．
《當代經濟》２ｏ１０年８月（下）ｌ２５
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