被禁之後的「小產權房」將何去何從？
【樓主】發表於2009-6-29 15:37萬能微博送房子，百萬大獎等你拿！被禁之後的「小產權房」將何去何從？
新華網濟南８月９日專電（記者呂福明鄧華寧）一張張強拆通告，一輛輛大型鏟車，一聲聲隆隆的爆破聲這次，濟南市**是動真格的了！這一切，源於建設部６月１８日關於「城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋」的風險提示。人們不僅要問：
「小產權房」今後將何去何從？「小產權房」：已經長大的「私生子」「小產權房」在各地以舊村改造的名義存在已久，走到今天已呈難以遏制之勢。
就連濟南為節水保泉制訂的「南控」規劃，也難以控制一些違規房地產專案在南部山區的任意開發。位於濟南城區西南部的興平小區就是一處典型的違規舊村改造樓盤。這處樓盤由白馬山辦事處井家溝村開發，共有７棟６層的樓房，房型面積９８平方公尺至２００平方公尺不等。
今年６５歲的蘇壽鶴２００２年以１４萬元購得一處１６０平方公尺的房子，並已入住多年。「當初在省體育館的房產展銷會上，銷售人員胡吹，說入住後有活動設施。可直到現在也沒看到，院內草坪內雜草叢生。
」蘇壽鶴話語中充滿著埋怨。最讓他感到不方便的是，自從縣西巷拆遷過來後，因沒有房產證落不了戶口，孫子在附近上學的事一直解決不了。記者看到，就在
興平小區南北兩側，又建起幾座住宅樓。但由於最近濟南市集中整治違規舊村改造房聲勢較大，這些「野樓盤」暫時處於停工狀態。據了解，附近村居幾乎村村都有這樣的舊村改造專案，但本村居民多數仍住在自家小院裡。
和蘇壽鶴一樣，許多購買這種「小產權房」的人只是貪圖房價便宜。按當時商品房**，周邊房價在２０００元－３０００元／平方公尺，而這種無正式產權的房子**只有９００多元／平方公尺。在實施拆除風暴之前，濟南市內５區和高新區有１４５個村居正在實施違法舊村（居）改造，已建成住宅面積約７００萬平方公尺，還有約３００萬平方公尺開工在建。
山東大學經濟學院副院長李鐵崗認為，「小產權房」雖然滿足了部分低收入群體的住房問題，但它擾亂了正常的房地產、土地市場秩序，造成了**土地資源收益的流失。「小產權房」熱銷原因多儘管國家房地產調控措施從未手軟，但全國的房價還是一路高歌。打著舊村改造旗號的「小產權房」以其低廉的**，在高房價中求得了一席生存之地。
山東魯建房地產開發總公司董事長張玉興說，在當前高房價背景下，「小產權房」的低價位對急於擁有自己住房的購房人來說是很大的**。城市低收入群體買不起**房，「小產權房」就是他們心目中的經濟適用房。據了解，目前濟南市沒有開發真正意義上的經濟適用房，有的只是拆遷安置房。
安置房**在２３００元－２４００元／平方公尺，而村改房只有１２００元－１６００元／平方公尺。業內人士說，小產權房的**其實就是商品房售價減去開發商暴利和職權部門所獲得的利潤之後
的真實**。已開發建設多個舊村改造專案的濟南建築商滕可晶說，現在正規樓盤開發手續煩瑣、時間漫長。而舊村改造專案手續簡便，建設週期較短，資金回籠相對較快。
目前，一些較為明智的開發商在選擇做舊村改造專案時，還是考慮到了是否符合城市的整體規劃布局。而眼下，被**嚴令強行予以拆除的，主要是一些嚴重違反城市規劃的「野樓盤」。城市高房價也帶動了城郊農村土地開發熱潮。
部分村幹部以新農村建設為名，通過舊村改造來增加村級收入**。但由於當前一些農村財務混亂，加重了部分農村幹群之間的矛盾，在違法舊村改造過程中，土地使用者、建築商存在很大套利現象。「私生子」落戶考驗**智慧型面對大量的舊村改造房，搞一刀切顯然不是辦法。
一些專家及開發商、購房人普遍建議對舊村改造房予以合法化處理。李鐵崗說，「小產權房」就像非法生育的孩子，已經出生了，總不能一下子掐死。合理的辦法是補交罰款，給予落戶。
同時，**要為城市低收入群眾提供更多的質優價廉的經濟適用房和廉租住房。「許多村改房是由於**政策不連續造成的，硬拆不是辦法。一拆了之，勞民傷財。
開發商壓力大，**壓力也大。有的人已購**住多年，一下子拆除掉他們住**，會帶來不穩定因素！開發商資金鏈一斷，誰來給建築農民工補發工資？
」後龍窩村一位村幹部的一番牢騷話很具代表性。李鐵崗認為，「小產權房」的大量出現是由於各種制度漏洞缺陷，規劃審批不嚴造成的，同時監管部門和購房人都有責任。今後要解決「小產權房」必須有一套嚴格的制度、規則，該拆的要拆，該罰的要罰，使不再出現新的「小產權房」。
但在合法化過程中，要進行分類處置。有開發商說，僅補交城市配套費一項，濟南市就可增加收益上百億元，可以改造大量棚戶區。南京市國土局副局長丁和庚告訴記者，南京市２００６年專門成立了清理集體土地建房小組，目前，全市範圍內已經停止開發小產權房的行為。
「小產權房」歷史成因複雜，有些有合理的因素在其中，對小產權房的處理要謹慎。丁和庚說，目前的處理有兩種方式：對於符合土地規劃的已建小產權房，按規補辦手續，將集體土地轉換為國有土地，將可得到產權證和土地證。
否則仍舊屬於不合法。對於不符合土地規劃的小產權房，土地性質不進行轉換。江蘇省國土廳副廳長吳震強介紹，集體土地進入市場只有一條路：
國家徵收。要解決現有的「小產權房」，靠每年的土地利用指標逐步消化，是個漫長的過程，因為「農轉用」土地指標每年都在減少，南京今年僅９２００畝。「小產權房」從一開始就不合法，所以得不到國家法律的保護。
如果今後國家要徵用土地，購房者是得不到國家補償的，購房者只能找集體經濟組織索取補償。長三角一名城建**告訴記者，農村集體用地開發「小產權房」實際是一種城鄉之間的利益再分配。根據我國現行的法律法規，土地分國有和集體兩類，國有土地能夠進入交易市場，通過拍賣後體現價值。
而農村集體土地不能進入土地市場，必須先轉變用途，變為國有土地。前些年，對農村集體土地轉變用途的補償並不高，集體土地變更後產生的巨大利益農村集體組織並沒有享受。「小產權房」實際上是乙個城市反哺農村的過程，農民的宅基地進行集約化利用後，多餘出來的進行商業開發，再賣給城市的居民。
這也是通過房地產這個鏈條，將
城市資金反哺農民。吳震強表示，前幾年「小產權房」蔓延的根本原因是基層幹部受利益驅動，違法違規開發建設集體土地，今後將堅決剎住這股歪風。誰來為拆除「小產權房」所帶來的損失埋單？
這對**執政智慧型將是乙個嚴峻的考驗，因為它關係到大批城市低收入群體的安居問題。
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