可行性研究在房地產投資專案中的作用探析

現代商貿工業

２０１０年第１８期

可行性研究在房地產投資專案中的作用探析

李惠卿（中國海洋大學，山東青島２６６０００）

摘要：研究**了可行性研究是在對專案所在地區進行社會、經濟發展調查、研究、評價、**、勘察的基礎上，對項

目建設的必要性、經濟合理性、技術可行性、實施可能性提出綜合性的研究論證報告。從而規避該專案所面臨的風險，將房

地產開發專案的風險降至最低，並為投資方案提出意見和建議。

關鍵詞：可行性研究；房地產；投資

中圖分類號：ｆ２９文獻標識碼：ａ文章編號

０　引言

的依據，作為工程設計和建設的依據，作為向當地**和環可行性研究是指在投資決策之前，

保部門申請建設執照的依據，作為本工程建設補充基礎資

對擬建專案進行全面的技術經濟分析論證並試圖對其可行料的依據，

作為專案與各有關部門簽訂合同或協議的依據，或不可行評價的一種科學方法，它是投資前期工作的重要作為核准採用新技術、

新裝置研製計畫的依據，作為企業安內容，是投資建設程式的重要環節，是專案的投資決策中必排專案計畫和實施的依據。

不可少的乙個工作程式。在投資專案管理中，可行性研究２可行性研究的國內外現狀

是指在專案投資決策之前，調查、研究與擬建專案有關的自

（１）可行性研究起源於美國。２ｏ世紀世紀３０年代，美

然、社會、經濟、技術等因素，在此基礎上分析投資建設方

國為了開發田納西河流域，在新建工程專案投資前景分析案，**、評價專案建成後的社會經濟效益，並在此基礎上，

時，第一次使用了可行性研究一詞，並推行這一方法。由於

綜合論證專案投資建設的必要性、財務上的盈利性、經濟上它在投資專案中起著很大的作用，第二次世界大戰以後，西的合理性、技術上的先進性等，從而為投資決策提供科學依方工業發達國家普遍採用可行性研究方法，並在實踐中不

據。斷的加以充實和完善，可行性研究成為在投資決策前必須

１可行性研究的理論意義

認真完成的工作。隨著可行性研究的應用和推廣，可行性

作為一門橫跨技術科學、經濟科學和自然科學三個領研究已經具有了一套完整的方法體系。

域的綜合性科學，可行性研究近年來在企業投資、工程項

（２）在我國，房地產專案可行性研究起步比較晚，２ｏ世

目、研究課題、基本建設等各類問題的決策中得到了廣泛的紀７０年代末８ｏ年代初開始出現，主要由**倡導發起。

應用。在專案投資決策之前進行可行性研究，不但有助於２０００年，國家計委、建設部頒發了《房地產開發專案經濟評

減少或避免專案投資失誤，而且有助於專案的順利實施和

價方法》。曾祥瑞（１９９４）在《房地產投資可行性分析方法研

推進，總的說來，可行性研究對於專案投資決策的作用包究》中，對房地產投資資金比例的確定方法和投資可行性分括：作為專案建設立項的依據，作為向銀行申請貸款或籌資析方法進行了研究，認為用市場租金平均水平估算出總收

其中ｗ滿足：ｗ一一０，

場，市場參與者都能夠及時地、不以任何偏見地獲得所需要

ｆｔｗ＝１，ｉ一１，２，…，ｎ｝

的資訊，資訊的交易成本為零。這種狀態的市場幾乎是不於是得到考慮交易費用的最優**組合投資模型：

可能的．但對於馬柯維茨**組合投資模型的提出和發展

ｍｉｎｄ２一ｗｔｅｗ

還是人們對資本市場認識的一場革命，一種轉折，能夠使得一

人們借助於更科學的更合邏輯的更準確的方法對市場規律３　結語

進行研究，無疑其定量的發展方向意味著其針對具體情形

以上我們放鬆了馬柯維茨**組合投資的更好的描述分析，在經濟學和數學發展的基礎上，該模型

模型假設的乙個假設條件，並相應的對放鬆條件下的模型必將具有更好的實用性．做了拓展，需要說明的是：靈活多變的市場投資本身就不具參考文獻

備或這樣或那樣的條件限制，也就是說馬柯維茨（ｍａｒｋｏｗｉ—

ｔｚ）**組合投資模型的假設條件對現實的要求苛刻到基本［１］胡振華，熊力，聶豔暉，馬柯雛茨**組合投資模型的拓廣［ｊ］．暨

不可能的程度，自然使得其使用受到很大的侷限，為了能夠南學報（哲學社會科學

更好的掌握市場規律，使得這些規律更好的服務於投資者，

［ｚ］楊明輝，張智光，任百林，謝煜組合**投資決策模

型的修ｆｔ－［ｊ］．南京林業大學學報（自然科學版

種種的假設都應該更大尺度的放寬才是．像**市場的有［３］鄭丕諤，楊燦．馬科維茲投資組合的改進及其應用［ｊ］．遼寧工程效假設本身就是一種挑戰，據美國財務學教授尤金法瑪技術大學學報（社會科學版的有效市場假說，只有當**市場上**價［４３崔曉燕．趙燕妮．試論馬柯雛茨有效邊界［ｊ］．當代經濟，２００６，

格能夠及時且不偏不倚地充分反映市場上的所有資訊時，

（９）．市場才是有效的。有效的**市場是乙個完全競爭性的市

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人，然後對照投資成本來判斷房地產投資是否可行是比較專案一般投資規模巨大，投資期限較長，因此專案開發建設合理的方法。安力（１９９５）在《房地產投資可行性分析售價的融資問題十分重要，而融資問題解決的關鍵是融資渠道，**方法**》中認為正確、合理的**房地產的售價是房可是作為銀行或其他資金的提供者，他是否願意對房地產

地產可行性分析的重要環節，提出採用市場比較法和收益開發專案進行融資，主要的前提條件就是該專案是否能夠

還原法來確定房地產的銷售**是比較合理的、可行的。按期和提前償還資金。所以，該項目的投資可行性就成為沈麗（１９９９）在《關於在基礎設施專案融資中推行資產**其是否願意融資的必要前提。

化問題的思考》中認為區位分析是房地產投資可行性分析

（３）可行性研究是控制專案投資風險的重要步驟。隨

中至關重要的因素，建議房地產開發商在投資時要選擇變著資訊科技的廣泛發展，知識經濟的日顯端倪，經濟全球化現能力強的地塊進行投資；要總攬全域性選擇地段，從整個城的逐漸加劇，社會的不確定性越來越大，每個專案的投資過市布局、城市規劃的角度來考慮地塊投資的利弊；在進行投程越來越複雜。所以未來的不確定性、複雜性更大。房地資地段分析時，可以根據上風口發展理論、高走理論、近水發展理論和沿邊發展理論來進行。

何振聰（１９９７）在《房地產專案的可行性研究》中認為在進**地產專案可行性研究時需要使用很多的資訊資料，而其中很多資料具備可變性和不確定性，為了提高可行性分析的準確性和科學性，建

議採用計算機等高科技手段，提出了可行性分析計算機軟體程式的設計思路。向世林（２００１）在《理順房地產發展五大關係》中分析了房地產開發成本的構成，提出了房地產投

資成本的估算原理和方法，如行業平均水平估算法、近似估算法等。雖然，我國房地產專案可行性研究取得了長足的進展，獲得了較明顯的經濟和社會效益，許多學者也進行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國家相比還處

在起步的初級階段。

（３）房地產業是國民經濟的乙個重要組成部分，任何行

業的發展都離不開房地產業。房地產業作為我國國民經濟

發展的先導性行業，其開發的過程實質上是一種投資過程，是一種資金的有效投入和增值的過程。由於城市化建設的

迅速發展，在各城市中房地產開發企業為了搶占市場份額

和利潤紛紛倉促開發房地產專案，導致房地產投資規模過

大，盲目投資嚴重，商品房積壓，土地拋荒等諸多問題。在

激烈的房地產市場競爭中，如何取得競爭的勝利是各房地

產企業面臨的嚴峻問題，而解決這些問題首先就要對投資專案進行可行性研究進而做出正確決策。３較為準確的可行性研究是房地產開發企業決策的基礎。是專案建設單位決策性的檔案

（１）由於任何擬建專案，客觀上總是存在多種可供選擇的方案，若單憑主觀判斷，簡單選擇難以達到滿意結果。建設專案的要求是多種多樣的。比如，經濟上要求投資少，見

效快，取得較高的經濟效益；社會效果方面要符合國家的政策法規，增加就業機會，改善勞動條件，減少環境汙染，促進生態平衡。面對如此紛繁複雜的要求，如果僅僅片面強調任何單方面的要求，均有可能造成決策的失誤。因此需要進行認真的可行性研究，綜合權衡各方面得失，優選投資方案，從而有效地避免投資決策失誤

（２）可行性研究是專案融資的必要前提。房地產開發

一１８一

產專案開發的投資可行性研究將在投資之前充分運用現代風險理論和風險控制技術，全面分析和估計各種可能遇到的風險因素，進而在專案開發過程達到很好控制風險的目的。總的說來，我國在房地產可行性研究中的風險研究方

面還不夠深入，也未上公升到應有的理論高度。定性分析和經驗決策仍是進**地產開發風險分析中常用的方法，決

策失誤導致重大損失的現象大量存在。特別是在具體的房

地產投資專案操作中，由於我國的國情和房地產市場的特

殊性，因此需要一種更加完善的、適合我國國情和房地產市場特點的房地產前期投資決策方法。參考文獻

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場［１２３沈麗．關於在基礎設施專案融資中推行資產**化問題的思考

［ｊ］．基建優化

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