第1操作環節：成功邁出投資第一步
第2操作環節：可行性研究的誤區及相應對策
第3操作環節：房地產可行性研究戰略分析
第4操作環節：設計成功的可行性研究流程
第5操作環節：撰寫出色的可行性研究報告書
第6操作環節：如何協調可行性研究投資預算
第7操作環節：從全域性出發進行可行性研究
使用指南
可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的遊戲，先射出箭，然後畫出靶心。 中國房地產發展的階段性侷限，導致市場的不確定因素較多，專案成敗的迴旋餘地也較大．如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭。《房地產可行性研究實戰操作手冊》從實用的角度總結了房地產可行性研究的要點與程式，並將之納入整體戰略設計。
第1操作環節：成功近出投資第一步
1．透視民地產可行性研究
房地產開發專案的可行性研究是在投資決策之前對擬開發的專案進行全面、系統的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該專案是否可行的綜合研究。
一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩方面的問題：
第一是要確定專案在技術上能否實施；
第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經濟效益）。
從房地產專案開發的實際情況來看，單從建築施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建築，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達 420公尺、 88層的金茂大廈和高達 468公尺的東方明珠塔就是很好的佐證。可見，關鍵在於投資的回報，即能否取得最佳的經濟效益，並兼顧社會效益和環境效益。
2、專案投資制勝第一法寶
乙個房地產專案在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定專案成功的可能性問題。當然，乙個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也並不意味著該專案是合適的。
－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是乙個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取捨。可行性研究，至少要能精確地回答這麼三個問題：
a、這專案是可行的還是不可行的
b、如果可行，可行到什麼程度
c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什麼，對此應作什麼打算
第二操作環節可行性研究的誤區及相應對策
1、 專案精度標準
2、 常見誤區
誤區一：乙個標準的效益分析
如果你的專案可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這麼多錢，這絕不會是乙份實事求是的報告。乙份專業而嚴肅的專案可行性研究報告不可能只是乙個效益標準。在可行性研究時，我們遇到太多的不確定因素。
這些不確定因素使專案未來的**及銷售程序處於一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的「效益分析」也不可能是十分確定的，只能是一種合理的**，而這些**需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益**。
誤區二：先入為主的可行性研究
筆者曾考察過十多項失敗的大型地產投資，發現其中大部分專案的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：高階別墅坐落在大型工業區內，致使別墅環境被破壞，別墅無人問津：
在乙個離市區測多公里的鄉鎮開發高層公寓，結果也是無人問津；準備在乙個規劃失控的農民居住區開發商住小區，結果在廉價「集資房」的衝擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤**量過大致使需求短缺；建設成本遠遠超過預算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過使梅樓商鋪優勢失效；原先的商業旺地因地鐵建設而大規模地拆遷，成為「被人遺望的角落」等等。 在與這些專案的發展商交流時，他們對所遇到的困難通常都感嘆「真沒想到」，然而卻是早該想到的。再看一看這些專案的「可行性研窮報告」，幾乎都是同乙個調子：
引經據典，從各個角度描繪這個專案投資的美好前景，卻偏偏不提專案投資的不利因素。這樣的「可行性研究」，自始至終都是為7證明該專案是可行的，犯了「先入為主」的大忌。
***先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的
房地產投資企業的領導主觀意志在起作用。往往由於「長官意志」對課題的影響，課題研究人員擔心挑專案的毛病會得罪老闆，於是學會了察顏觀色，一切圍繞領導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發展，公司領導要多些支援，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調查、分析。
課題組人員的業務水平不過關。有些專案的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司裡的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結構很不合理，要指望他們拿出乙個真正可信的可行性研究報告是不可能的。
有的發展商將可行性研究的課題交給一些建築諮詢機構去做，這些單位的科研實力過得硬，但由於專案對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態度，除非發展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本專案的工程諮詢業務。
有的發展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，並不適合於現在的發展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地誇大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。
3．相應對策
a 加快專業化及市場培育工作，推進行業規模化與專業化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規範和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業加強可行性研究的外在動力。b 提高從業人員素質。
這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是「全才」，必須具備相當的工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務、金融等專業知識。
c 建立可行性研究資料庫。當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場資訊（在香港，測量師在分析時，可以從香港土地註冊處—一相當於內地國土房管局，查閱最近成交個案和以往物業的有關資料）。資訊的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。
在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對資訊的收集、整理工作：通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的資訊整理為可用的資料。另外，有條件的企業還可加強專案後評價工作，通過分析比較，提取有用的資訊，進一步提高可行性研究的實用性。
第3操作環節：房地產可行性研究戰略分析
分析角度一：社會經濟環免對房地產市場的影響
房地產業不是個孤立的行業，本書多處強調，將房地產業當作國民經濟的『噴頭產業」來看待是錯誤的，這並不僅僅是個說法問題，而是乙個最基本的認識問題：到底是房地產業帶動國民經濟的發展還是國民經濟的成長帶動房地產業的發展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現根本性的失誤。
無論**還是企業都會導致「先人為主」的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產業畸形膨脹，大起大落，都是無視當地國民經濟發展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業的位置所帶來的後果。
分析角度二：當地**行政行為對市場的影響
一些地方**的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產開發有著直接的影響。眾所周知，在城市規劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發一直處於比較平穩的狀態。超前而科學的規劃、有效的規模控制、嚴格的規劃管理，使這兩個城市的房地產開發避免7盲目的、一窩蜂的現象，本著配套一片、開發一片、管理一片的原則，這裡的小區住宅市場基本上沒有出現供大於求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。
與此形成對比的是，不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房**量過大，市場**起落過劇，地方**規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。
分析角度三：街區環境對房地產營銷的影響
古北新區並非上海鬧市區，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發的第乙個上海外貿區—一虹橋開發區，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—乙個名副其實的境外人士居住區。
這使古北新區享有很高的知名度，並自然形成了乙個獨特的社交圈及生活社群，區內樓宇質素又不賴，需求者多而且捨得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩步上揚。進入1996 年以後，該小區房價雖有所**，但仍是國內最貴的地方。
從古北新區的例子可以看出，房地產的價值似乎並不完全取決於樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。正因為有虹橋開發區的發展，才產生了對古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區與古北新區之間明顯存在著功能上的互補關係。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。
****投資商自身條件考察
1、考察你的經驗
隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業內有一定資歷的企業，如果該公司以前是開發市內寫字樓的，如今目標投資物件是郊區別墅，那麼能不能考慮呢？
那要看公司的經理層裡是否有具備別墅開發經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情並不是絕對的，當你認為「經驗」這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。
2、考察你的投資方式
由於企業背景和實力不同，各房地產投資企業的專案投資方式也不一樣。也許你的企業從來不會在建一幢樓後靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發，那麼對那些適合於長線開發的專案和適於長錢投資的地區，你就要三思而後行了。有時候乙個好專案，到了某些房地產企業手裡就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融資能力
每乙個房地產專案的開發都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果專案建到一半而你的後續資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：
乙個建了一半的專案因為沒有後續資金而停工兩三年，前期成本已經上公升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說「太貴有自知之明」。
房地產商在進行專案分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什麼樣的專案都能開發，也不可能什麼樣的風險都敢去冒，所以在考察乙個地區、乙個專案值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合於那個地區去投資，適不適合於投資那樣的專案。
房地產專案可行性研究報告
第一章總論4 1.1專案提出的背景4 1.2專案概況4 1.3專案可行性研究的依據5 1.4專案開發建設的必要性5 1.5專案開發建設條件5 1.6專案進度安排6 1.7主要技術經濟指標6 1.8結論及建議7 第二章市場分析7 2.1全國房地產環境分析7 2.2西安市房地產市場分析8 2.3城南房地...
房地產專案可行性研究報告框架
gentry 一 巨集觀 可能性分析 1 城市概況 2 專案屬性 區域屬性 區域規劃 區位配套 商業 醫療 教育等 交通配套 土地屬性 周邊景觀 專案四至 土地指標 內部資源 物業型別選型 3 市場環境 整體市場 量價走勢 區域差異 單位面積 分析 top10 區域市場 量價走勢 存銷分析 單位面積...
XX房地產專案可行性研究報告
專案編號 005 xx 房地產專案可行性研究報告 公司名稱 房地產公司 編制人員 完成日期 2004 7 21 1 房地產專案可行性研究報告框架 專案編號 005 調查人員宣告4 第一部分 專案總論5 1.1 專案背景5 1.2 專案概況5 1.2.1 專案名稱5 1.2.2 專案建設單位概況5 1...