【摘要】針對目前商品房**居高不下的現狀，本**對高層住宅工程專案的成本開發展開了分析討論，首先分析了商品住宅房工程成本的構成，在此基礎上重點從全過程成本控制和建築監理造價控制兩個角度論述了高層住宅專案工程的成本控制措施與建議，對於進一步提高和加強商品房成本開發的控制具有一定借鑑意義。
【關鍵詞】高層住宅；建築工程；成本控制
1引言商品住房**是乙個熱門話題，其**一直居高不下，且漲幅較快，**對此十分關注，普通老百姓反響強烈。許多老百姓窮其一生積蓄也難買到一套房子。房地產開發企業開發商品住宅是一種經濟行為，追求利潤是企業巨的根本目標。
對於房價，理論界專家、房地產業許多專家學者進行了有益的**，但對控制房價，降低漲幅仍奏效甚少。
2 商品住宅房工程開發成本的構成
這裡所講的商品住宅成本包括商品住宅的開發建設成本及後期使用階段所發生的成本。大致可分為8大項：
2.1 土地取得成本
土地取得成本是指取得商品住宅用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的房地產市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由房地產開發商繳納的稅費構成。
2.2 開發成本
開發成本是指在取得的商品住宅開發用地上進行基礎設施和商品住宅建設所必須的直接費用和相關費用。在理論上，可以將開發成本劃分為土地開發成本和建築物建造成本。在實際中，開發成本主要包括下列幾項：
勘察設計和前期工程費；基礎設施建設費；房屋建築安裝工程費；公共配套設施建設費；開發建設過程中的費用。
2.3 管理費用
管理費用是指為組織和管理商品住宅開發經營活動所必須的費用，包括房地產開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費、管理用房固定資產折舊費等。
2.4 財務費用
這裡所說的財務費用包括土地取得成本、開發成本和管理費用的資金利息和融資費用。
2.5 銷售費用
銷售費用是指銷售開發完成後商品住宅所必須的費用，包括廣告宣傳費、銷售**費等。
2.6 銷售稅費
銷售稅費是指銷售開發完成後的商品住宅應由房地產開發商繳納的稅費。
2.7 使用成本
使用成本是指商品住宅竣工後在使用期間發生的費用，如：房屋維護修理費、水電費用等。
2.8 其他成本
這裡的其他成本是指在商品住宅壽命週期之內發生的其他費用，如商品住宅保有財產稅、住房貸款利息等。
成本控制過程中，綜合考慮商品住宅的這八項成本，可以使成本控制更具科學性和完整性，促進企業提高經濟效益和競爭力。
3 高層住宅工程開發成本控制措施與建議
3.1 對高層住宅工程實施全面成本控制
3.1.1 推行設計招標，擇優選擇設計單位。
積極推行建築方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，採用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在專案整體布局、建築造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。
3.1.2 開展限額設計，有效控制造價。
設計人員應熟悉掌握建築工程預算定額及費用定額，熟悉建築材料預算**，然後按專案投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。
房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。
3.1.3 從技術措施上展開專案投資的有效控制。
對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施專案投資的有效控制。技術措施是實施專案投資的必要保證。據統計，材料費一般佔直接工程費的70%左右。
同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。
3.1.4 從經濟措施上展開專案投資的有效控制。
嚴格控制現場經費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售**費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態投資，如對大宗材料或大型裝置按合同要求可直接進行**，以達到降低造價之目的。
3.2 加強工程監理在高層住宅工程成本控制中的應用
建設監理製作為科學的建設專案管理方法，主要是以國家政策、技術規範、定額、合同等為依據，跟蹤控制設計過程和施工過程的投資、工期和質量，確保三大目標的實現。監理的特殊身份，決定了其行為的客觀性、科學性，決定了其實施投資控制的合理性、有效性。工程監理可以在專案建設的各階段，通過科學的管理和有效的控制來實現業主控制工程造價的目標。
充分發揮工程監理在專案管理中的作用，最重要的是要明確建設單位和監理單位相互的責任，每一方都要明白自己該幹什麼？不該幹什麼？建設單位要充分授權予監理，不要該監理做的工作也由建設單位去做。
目前的房地產開發企業一般都會設定自己的工程管理部，相應的開發專案也會配備自己的工程管理班子。這樣往往在專案的實施過程中，形成了兩套人馬管乙個專案。如果監理的管理專案的水平過硬的話，完全可以放手讓他們去幫建設單位進行成本、工期、質量的控制，建設單位只是按監理合同對他們進行相應的控制考核即可。
這樣即可以保證專案的各項目標的完成，還能節省建設單位的管理費用的支出。
4 結語
商品住宅成本與其**密切關聯，對**的一向關心往往會導致人們對商品住宅成本的熱心。因此，商品住宅成本控制也就成為人們的關注焦點。由於我國商品住宅成本控制還不規範、計算手段相對落後，商品住宅成本控制還存在許多問題和不足，本**主要是對高層住宅工程的成本進行了分析**，這是對商品住宅成本控制的一次有益**與嘗試，因而是值得推廣和借鑑的。
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