題目：富縣住宅房地產市場分析及****
作者：雷鵬
單位：富縣物價局
內容提要：去年，在美國次貸危機影響下，美國兩家最大房地產貸款公司瀕臨倒閉，日本最大的房地產公司破產關門。外國房地產感冒，中國房地產也在打噴嚏。
今年以來，隨著國家經濟刺激計畫及房地產業振興規劃的全面實施，全國主要大中城市房價大多走出了先抑後揚的路線。在這樣的背景下，剛剛起步的富縣房地產市場的現狀及未來走勢，令人十分關心。本文通過大量調查，對富縣當前的房地產市場狀況進行了粗淺的分析，並對富縣未來的房地產市場形勢及**走勢作了**。
內容：一、富縣房地產市場分析
（一）富縣社會環境分析
富縣，古稱鄜州。位於陝西北部，延安市南部，渭北旱塬北沿，屬陝北高塬溝壑區與丘陵溝壑區的過渡地帶。東靠黃龍山係以晉師廟梁為界與宜川相鄰；東南和南部與洛川、黃陵相連；西隔子午嶺、關山梁與甘肅省的合水、寧縣毗鄰；北緣丘陵溝壑與志丹、甘泉、寶塔區接壤。
縣域總面積4182平方公里，居陝西省第五，延安市第一。全縣轄8鎮5鄉1個街道辦事處，241個行政村，總人口14.7萬人，其中農業人口11.
7萬人。縣城三川交匯，五路噤喉，自古就有「五交城」之稱。210國道、309國道、包茂高速、西延鐵路及正在建設的西包鐵路複線、青（島）蘭（州）高速交叉過境，是連線東西，貫通南北的重要樞紐。
富縣已探明石油資源面積1100平方公里，控制地質儲量9146萬噸；圈定含煤面積366.8平方公里，**儲量24億噸，探明地質儲量7588萬噸；天然氣資源探明含氣面積20.4平方公里，儲量14.
6億立方；紫砂陶土儲量500萬噸，石灰石儲量140萬噸，發展能源工業有著廣闊的前景。
圖1 富縣近年國內生產總值情況
改革開放以來，富縣國民經濟持續快速健康發展，經濟綜合實力和城市核心競爭力不斷邁上新的台階。近年來，富縣確立了「果菜富民、油煤強縣、開放帶動、專案支撐」的特色經濟發展思路，全縣經濟社會保持了平穩較快的發展勢頭（見圖1）。今年，國內生產總值預計可達到12.
4億元。不斷強大的經濟實力，良好的經濟發展前景，為房地產行業的發展提供了良好基礎。
（二）富縣房地產市場供求分析
1、富縣房地產市場供給分析
在整個房地產業內，與人民關係最密切、最受關注，甚至在許多情況下被等同於整個房地產業的就是商品住宅。商品住宅的發展在很大程度上彰顯乙個城市的房地產總體發展形式，且與百姓的生活息息相關，應該是房地產研究的重點。富縣經濟的發展和市民購買力的提高導致商品住宅需求量增大，住宅投資逐年增多。
近年來，富縣的房地產投資額逐年增大，佔固定資產投資比例也在逐年增大，在國民經濟中逐步占有重要地位，房地產投資增長率保持較高的水平。
圖2 富縣近年房地產投資情況單位：萬元
由圖2可以看出，富縣近年房地產投資額和增長率連年穩定增長。自2023年房改結束福利分房制度尤其是2023年富縣經濟進入穩定增長期後，富縣居民（包括城鎮和農村居民）對居住條件不斷提出更高的要求，促使富縣的住宅市場不斷向前發展。
2、富縣房地產市場需求分析
進入二十一世紀後，富縣作為延安市南部經濟發展的新星，城市核心競爭力不斷提公升，經濟持續穩定增長，城鎮居民收入增加，城市建設穩步發展，消費者投資和收入預期較好，在諸多利好因素和相關政策的影響和推動下，房地產開發投資持續公升溫。至2023年底，富縣房地產市場的投資額、開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售**等統計指標均保持穩定上公升的趨勢。
富縣最近幾年房地產市場呈現快速發展的總體特徵，具體來看，富縣房地產開發呈現以下基本走勢:
(l)房地產開發投資快速增長，投資規模繼續放大
自2023年以來，受擴大內需和住房制度改革等相關政策的有力拉動，富縣房地產市場由全面復甦進入到快速發展時期，2023年全縣房地產開發投資規模放量增加，呈現快增勢頭，全年完成8412萬元，比2023年增長62%，比2023年增長290%。
(2)新開工專案集聚，帶動全部房屋施工面積擴張
富縣房地產開發隨著土地整頓措施的逐步到位，2023年以來一直處於新開工程的全面啟動期，新開工面積效應積聚，帶動全部房屋施工面積快步增長。新開工專案的持續增多，成為支撐富縣房地產投資快速發展態勢的重要力量。
（3）竣工房屋面積大幅上揚，可供**開始增多
2023年以來，富縣房地產開發在建專案增加較快，竣工工程開始增多，竣工房屋面積呈現大幅上揚態勢，可供**增多。2023年累計竣工各類房屋38247平方公尺，2023年更是達到了45896平方公尺，同比增長20%。
（4）銷售面積持續穩定，房屋空置率較為合理
根據房產部門的統計，2023年至2023年末，富縣累計銷售房屋面積約為7萬平方公尺。年房屋銷售面積穩定增長，增長率保持連續多年保持在10%以上。
從富縣房地產市場供需指標來看，富縣近年來房地產市場保持著較高的增長態勢，特別是房地產投資額的高速增長、新開工面積的放大，表明了未來一段時間內，富縣房地產市場將繼續穩步增長。
（三）房價發展情況分析
1、住宅市場供需狀況
良好的巨集觀經濟環境和富縣人民日益提高的消費能力為富縣的房地產市場注入了巨大的活力，富縣的住宅開發投資和實際銷售面積近年來一直保持著較為穩定的增長率，富縣商品住宅房還有較大的市場發展空間。
2、房價發展情況
回顧富縣房價的走勢，自21世紀以來富縣的房價一直保持著較快的發展速度。2023年至2023年是富縣房屋**的快速**期。以住宅為例，2023年的平均售價約為1050元/平方公尺，2023年的平均售價約為1160元/平方公尺，2023年的平均售價約為1380元/平方公尺，2023年的平均售價約為1500元/平方公尺。
****幅度累計達到43%。（圖3）
圖3 富縣近年住宅房屋銷售**及增長率情況單位：元
3、房地產**分布情況
富縣房地產**分布具有如下特點:一是中心區高，邊遠區低。縣**所在的老城區和沙梁商業區房價相對較高，而其它區位房價則相對較低。
如南北教場、茶坊等地的房屋**在小幅提公升的前提下基本保持平穩。北教場「滙豐家園」的平均售價約為1300元/平方公尺，同期在沙梁原石油總庫開發的「澤慧小區」房價則達到1600元/平方公尺，高出23%。而明年在沙梁石油勞司開發的住宅房屋**預期已達到2000元/平方公尺左右。
富縣樓市**「中心高、周邊底」的狀況將越發明顯。二是環境、配套設施和物業管理較好的小區房價較高，反之則房價較低。同在南教場的「鹿苑小區」與「上城花園」相比，「鹿苑小區」的環境、配套設施和物業管理均好於「上城花園」，房價比「上城花園」平均高出200元/平方公尺左右。
三是位置優越的小區房價較高，反之則相對較低。從富縣目前的情況看，凡距教學質量較高的學校、商業區較近的小區，其房價都比較高。四是新居住區的房價高於老居住區。
主要是新居住區房屋結構優於老居住區，老居住區的房屋折舊高於新居住區。
4、房地產**持續**的原因
(l)全國性房價**，使富縣房價「水漲船高」。近幾年，房地產**呈現快速**、逐年攀公升態勢，2023年，全國商品房和商品住宅平均銷售**分別比2023年**20.6%和21.
8%，是2023年以來的最高水平。與此同時，受全國房價**影響，富縣低迷的房價也一路飆公升。
(2)房價**是房地產市場需求比較旺盛的結果。從理論上講，房價的**或**，其根本動因都是由供求關係所決定的。在富縣，主要是需求保證了房價的**。
據調查統計，住房需求較旺的原因主要有以下幾個方面:一是居民消費觀念的轉變和消費結構的公升級。2023年前，富縣居民住宅主要是由所在單位集資建成的。
多數房屋面積較小、結構不合理，且多已年代久遠。隨著富縣經濟的發展，居民收入的提高，市民對居住已不滿足於先前的「生存型」，而向「舒適型」轉變。許多市民賣掉或出租現有房屋，轉而購置結構好、面積大的住宅。
二是進入婚齡的人數持續增多。根據富縣人口普查資料顯示，每年進入婚齡的男女約在700對左右。其中，城市青年約為100對左右。
據不完全統計，這些人中至少有60%在城市中購置新房。三是由於富縣經濟發展水平的不斷提高，吸引了很多商戶來富縣謀求發展、購置房產。四是心理和政策作用。
主要表現在兩個方面:一方面國家已停止為職工分福利房。另一方面部分人擔心房價繼續**，為子女提前買房。
加之一些開發商有意識的宣傳引導，也帶動了購房熱情。
(3)信貸資金激增是促使房價快速**的重要動力。房地產業是乙個資金密集性產業。近幾年來，也正是資金因素直接推動了房地產業的繁榮，間接推動了房價的急劇**。
可以說，沒有銀行信貸資金的支援，房價也不可能快速**。
(4)原材料等生產要素成本上公升推動房價**。據對部分房地產開發企業的了解，目前富縣房地產開發成本平均約在1100元/平方公尺左右。其中，建築安裝成本佔59%左右，土地費佔15%左右，**的各種直接收費約佔10%左右。
一是土地成本持續**。土地是房地產業生存和發展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組成部分。在國家土地新政策執行後，土地****迅速。
據富縣國土資源局資料，富縣地價平均**15%，直接增加了房屋成本。二是建材**的**導致建安成本的不斷提高。近幾年來，由於投資過度旺盛及能源****等影響導致建材**持續**。
三是人力成本增加。據統計，2023年富縣建築業人均工資比2023年**60%。
二、富縣房地產市場形勢及**走勢**
對富縣房地產**未來走勢的把握，主要從土地供給**、商品房市場的供給**、商品房市場的需求**、房價走勢**等角度進行。主要採用定性的方法進行分析。
（一）富縣房地產市場供需及****
1、土地供給**
富縣地處川道，縣城總面積約8.3平方公里。其中坡地溝底居多，地勢平坦、適宜居住的土地有限。
隨著城市功能不斷完善，城市品位不斷提公升，基礎建設的大力投入，現在的地塊價值已經超過原來很多倍。所以，按照每年15%的增長速度，隨著土地資源的減少、地塊的公升值，房價必然「水漲船高」。由於土地是不可再生資源，隨著城市中心區開發，本身就很稀缺的地塊已經沒有了。
那些距離城市主要區域有一定距離的地塊將隨著城市規模的擴大而成為「新重點地區」。因此，肯定要通過漲價來體現地塊價值。有利的一面是，富縣自2023年以來陸續收回9宗土地所有權，預計將在來年掛牌拍賣。
這將為房地產市場的發展注入新的活力。
2、住宅需求市場前景**
目前我縣的房地產狀況是開發量還不能完全滿足市場的需求量。這是因為:一是與富縣最新制定的城市發展規劃有著很大關係，未來富縣的發展將以北擴為重點。
二是隨著農村人口收入的不斷增加，出於改善居住條件和子女教育條件的目的，在縣城投資房產的農村人口愈來愈多。三是未來大規模的投資專案即將上馬。來年，直羅採油廠生產生活基地將在北教場開工建設，將為城市帶來幾百名固定居民。
預計延安華能電廠和延長集團180萬噸甲醇廠及煤礦開發建設，將為城市帶來更多固定人口。這些人口的到來，也為富縣房價的堅挺提供了強有力的支撐。四是每年富縣新婚青年對住房的需求仍然很大。
據統計，城市人口中，年登記結婚人數約為100對，而富縣每年新建房屋約為300套左右，其中大部分要解決老職工住房、換房問題。因此，市場剛性需求量依舊很大。
3、房地產市場及****
通過對富縣房地產市場現狀的深入分析，本文從理論與實證角度對富縣房地產市場未來的發展方向及**走勢作了積極**，得出如下主要**結論。
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