2023年9月29日新一輪的新政出台讓剛從悲喜交集、變幻不定中可以窺出端倪的中國樓市又進入了撲朔迷離期。隨後一線城市深圳、上海等地出現限購令，房產稅呼之欲出，中國樓市一下進入「恐慌」期。與眾多一線城市比較，西安的房地產市場在過去9個月中，雖也經歷了4月份「有史以來」最嚴厲的政策、以及5月份出台的西安地方執行政策但西安房
地產市場總的趨勢是穩步向上。
年初借助2023年樓市火爆場面，西安普通住宅在1、2月份成交量均值在44萬㎡以上，為2023年開了好頭。4月份在國家一系列的政策作為鋪墊下，被稱為史上最嚴厲的房產政策出台。普通需求客戶，看到了國家調控房價過快增長的決心，開始持幣觀望期盼在新政後房價有所回落；投資客嗅到此次政策指直投機考慮退場市場進入觀望博弈期，西安市成交量在雖後兩個月中略有回落，但成交**卻保持穩定。
5月中旬西安執行細則出台，細則落地點在擴大供給，與國家政策對比西安政策被業界解讀為保市政策。針對市場觀望、客戶徘徊的市場表現，房企首先出招，各種優惠、各種贈送、免費旅遊等吸引客戶措施相繼祭出，但多被指假摔、噱頭成分濃厚。7、8月份成交資料顯示西安市普通住宅**穩步上公升與全國資料趨勢基本保持一致，房價在遏制下越挫越勇。
**攀公升、一線城市地王頻出讓本持幣觀望的客戶對於後市**下行態勢不抱希望；9月份西安舉辦秋季住博會市場放量大增、各種優惠不斷市場再次供需兩旺9月份商品住宅成交量突破百萬達130.55萬平公尺。9月29日在整個市場對於「銀十」即將來臨歡呼雀躍時又一輪新政出台，政策直接從銀行入手並把房價
與地方**問責相關聯，政策執行力極強。樓市又進入深度博弈期……
2023年以來主要房地產政策回顧
政策對比分析
一次新政（4.17）基於09年中國樓市瘋狂增長國家對於全國整體產業結構和經濟穩定的考慮；二次新政（9.29）基於一次新政出台後，後續執行延續性和7、8月份全國樓市在
遏制中卻一路飈公升的背景。
西安在一次新政（4.27）出台時落地政策為，加強**特別是保障房的**。加大供給可謂是解決樓市房價暴漲的根本措施，不過從目前西安市公布的**計畫來看，只能說**開始重視，但還談不上徹底解決；面對城市化程序加速和人口紅利的西安市場，長期來看未來幾年樓市依然呈波動式**大勢不變。
政策對於西安樓市的影響一般會滯後兩個月左右才會在成交上有所表現，本次政策的調整其影響也將相對滯後，但從本次政策調控的決心和造成的市場影響來看，未來幾個月市場必然會有乙個**下調的過程。同時可以預見的是，對於本次政策調控的影響，還需要乙個較長時間的消化，建議市場重點關注購房者後繼對於政策的反應，同時做好持久戰的心裡準備。
西安住宅市場成交分析
1、商品住宅成交量分析
（圖1：2007.01—2010.09全市商品住宅成交面積走勢圖）
2023年1—10月份西安商品住宅成交情況與2023年的緩慢**、2023年的低位平穩、2023年的高位增長比較顯的跌宕起伏。1月份成交量85.5萬平公尺、二月份因季節、春節等原因下滑至49萬平公尺、三、四月份迅速回公升，三月成交量103.
8萬平公尺、四月至129萬平公尺；四月中旬新政出台市場陷入觀望期成交量迅速下滑五月份成交量92.1萬平公尺，六、七月份繼續下滑保證在74.5萬平公尺的月成交量；至八月份隨著全國房地產市場在假摔中**繼續攀公升成交量有大幅增加達100萬平公尺，九月份西安秋季住博會在曲江會展中心舉辦市場**量大增、優惠不斷客戶購房熱情被點燃九月份成交量為130萬平公尺達2023年前三季度的峰值。
2023年1—9月份成交面積與2023年同期相比增長35.43%；與2023年同期相比增長18.24%；與2023年同期相比下降9.
25%。
2、成交**走勢圖
（圖2：2007.01—2010.09全市商品住宅成交**走勢圖）
與成交量波動起伏較大不同、西安商品住宅的**一路穩步上揚從2023年一月份的3569元/平公尺增至當前（2023年9月）6486元/平公尺贈幅82%。
2023年1—9月份以來西安市商品住宅成交均價9個月來四次突六分別是四月份的6045元/平公尺、七月份的6245元/平公尺、八月份的6402元/平公尺、九月份達峰值6486元/平公尺。1—9月份**增幅17%。2023年1—9月份成交均價與2023年同期相比增長55.
49%；與2023年同期相比增長31.68%；與2023年同期相比增長20.79%。
3、2023年1—10月份成交量價階段分析
（圖3：2010.01—2010.9全市商品住宅成交**與成交量走勢圖）
階段一，1—4月份特點表現為量價穩步上揚。
究其原因為2023年樓市火爆場面在2023年的延續，二月成交下滑原因在於春節前後客戶下滑。
階段二，4—7月份特點表現為量價下滑。
4月17日樓市新政、市場進入觀望博弈期，三大主力客戶群體，改善型需求客戶持幣觀望，投資、投機型客戶考慮退場；市場只剩剛需客戶，成交量下滑是必然；同時剛需客戶置業產品主要集中在緊促型戶型、低總價產品，成交**開始下滑。六、七月份市場明顯出現焦灼，成交量持續基本無變化、成交**開始提公升。
階段三，7—9月特點表現為量價齊公升。
五月份西安出台新政西安執行細則，被普遍認為是保市政策，各房企在隨後出現打折**活動、市場重歸繁榮。七月份一線城市成交**普遍**、地王頻出，當月西安市商品房增幅排名全國70大城市第五。購房者房價下行預期被粉碎，改善客戶、投資客戶重新入市、剛需客戶加緊出手市場一片繁榮，7—9月份量價持續**。
同時八月份萬科金域曲江、金地湖城大境等高階、**專案集中放量也是量價提公升的乙個主要原因。
後市**
政策**：**近期內無新政措施、西安將不會出現嚴厲政策
7—9月西安市場量價齊公升，當整個市場認定在銀十又將出現成交新高時，國家二次調控政策出台，後市變的撲朔迷離。政策出台次日地產股全面**，市場普遍認為樓市調控利空資訊已經釋放完成，近期必無新政策釋放。但對於本次房地產調控我們應該站在**對於經濟結構調整與穩定民生的角度理解。
房地產市場的快速發展對於中國的產業結構已經產生了巨大的影響，資本從實體經濟轉向房地產市場追逐利潤，實體製造業經濟發展受到影響；房價過快增長，購房者揹負巨大的銀行按揭債務透支消費能力，居民消費結構發生變化等。因此**站在國家經濟安全、社會穩定的角度對於房地產市場調整的決心毋庸置疑。後市是否出台新的地產政策將會根據此次調整的效果而定，但近一段時期內新政需要執行和效果評估期。
下一步的房地產調控政策預計不會出台。近日，深圳、上海相繼出台抑制房地產過快發展的「限購令」，陝西的房地產發展水平與深圳、上海等城市不同，房價不像深圳、上海等城市一樣扶搖直上。 因此，陝西並不屬於國家政策中提到的「房價過高、**過快、**緊張的城市」，不具備出台此類政策的背景。
陝西一些方便居民買房的政策尚未試行，「比如住房公積金在省內通取，若再出台限買令，造成政策的忽高忽低，反而不利於房地產市場的健康發展和滿足居民的住房需求。 因此針對新政西安將不會出台類似於一線城市「限購」等嚴厲措施。
成交量價**：市場深度觀望期來臨，量價小幅持續下降
4月17日新政出台後西安市場經歷了觀望—博弈—博弈失衡幾個階段，表現在量價上經歷了量跌價穩 — 量價齊跌 — 量穩價公升— 量價齊公升四個階段。西安作為二線城市對於房地產政策的有近2個月的滯後期，而兩個月後因季節將會進入房地產銷售的淡季依次可以**；西安房產市場在隨後將會經歷較長時期的量跌價穩態勢。9月份成交130萬平公尺、成交均價6486元/平公尺的峰值在本年度將難在出現。
從客戶角度分析，三大主力購房群，投資客戶、改善需求客戶，剛性需求客戶；前兩者在市場政策變化不定時可以選擇退場，剛需客戶因為迫切的居住需求無法選擇，購買計畫影響不大，西安作為以需求為主導的購房市場在政策影響下住房主力客戶將不會產生較大變化，對映在成交量價上，成交量將會出現小幅的下滑而成交價也會在客戶群購買能力影響下出現回落，但降幅肯定不大。
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