一,市場層次通過對北京西部房地產市場中的長安明珠,京城 dc,上城,蘭德華庭,時代廬峰,第七街區,西現代城,京漢旭城,紫金長安和遠洋山水等 10 多個專案的板樓樓層**差調研,發現目前北京西部房地產市場板樓樓層價差主要可以分為 4 個層次: 第一層次:6 層板樓,不帶電梯,樓層差價 100 元/平公尺以長安明珠和京城 dc 為代表的 6 層板樓, 不帶電梯.
其中京城 dc 的樓層價呈"倒 u 字形",3 層的**最高,2 層比 3 層低 100 元/平公尺,1 層比 2 層低 230 元/平公尺,2 層比 3 層低 100 元/平公尺,4 層比 3 層低 100 元/平公尺,5 層比 4 層低 100 元/平公尺,6 層最低.長安明珠 5 層最貴,下面每低一層降 100 元/平公尺,6 層比 5 層低 100 元/平公尺. 第二層次:
9—12 層板樓,帶電梯,樓層差價 50—80 元/平公尺以上城和蘭德華庭為代表的 9-13 層板樓,帶電梯.其中上城的樓層價分為兩個階梯,2 層的**比 1 層高 100 元/平公尺,2 層以上每高一層**** 50 元/平公尺,1 層**最低.蘭德華庭樓層差價以 2 層為基礎,每高一層**** 80 元/平公尺.
11 層的**最高,12,13 層的**一樣. 第三層次:14—18 層板樓,帶電梯,樓層差價 30—60 元/平公尺以第七街區,西現代城,京漢旭城和紫金長安為代表的 14-18 層板樓,帶電梯.
其中第七街區,西現代城和紫金長安三個專案的樓層價差以 2 層為基礎,每高一層**** 60 元/平公尺.京漢旭城的樓層價差以 2 層為基礎,每高一層**** 60 元/ 平公尺. 第四層次:
24—27 層板樓,帶電梯,樓層差價 20—50 元/平公尺時代廬峰的樓層價差以 2 層為基礎,每高一層**** 50 元/平公尺. 二,經驗總結通過調研的分析可見,目前房地產市場住宅專案在樓層差價上多數採取如圖所示的三種策略. 第一種策略:
低差價刺激銷售以遠洋山水為代表的 24-27 層板樓, 帶電梯.其中遠洋山水一期的塔連板的板樓部分的樓層價差以 2 層為基礎,每高一層**** 20 元/平公尺.
多數普通住宅專案,特別是單體樓層較高的板樓,比如 18,24 層的板樓會採取此種策略.由於樓層數較多決定產品相對於低樓層數樓體,產品的數較大.降低樓層差價有利於弱化產品間的品質差距.
容易造成購房者為尋得更好的戶型而紛紛分封搶購的場面,使佔專案絕對比重的中品質產品得以迅速清貨.其策略的弊端是有可能導致一些品質較差的戶型形成滯銷.此種策略在區域市場蕭條,購房者購買慾望不足, 樓盤上市體量巨大的情況下更為實用.
第二種策略:中差價突出均好一般品牌地產商的中段價位的住宅專案,特別是單體樓層較為適中的板樓,比如 9,12 層的板樓會採取此種策略.中段的樓層差價適中有利於強化產品的均好性.
同時也為購房者提供更多的戶型選擇,使佔專案絕對比重的中品質產品得以持續熱銷.其策略的弊端是有可能使購房者在多種選擇下舉棋不定,銷售速度緩慢.此種策略在區域市場銷售溫和,樓盤上市體量適中的情況下更為實用.
第三種策略:高差價注重利潤品牌地產商的精品住宅專案,特別是單體樓層較低的板樓,比如 6 層的板樓,5 層的花園洋房會採取此種策略.較高的樓層差價有利於強化產品間的品質差距,同時也為購房者在購買產品時就劃上一種社會階層的標識,最為重要此策略可以保證最好的產品能為開發商賺取最多的利潤.
策略的弊端是有可能嚇跑一部分高階客戶,而低端產品則持續熱銷.此種策略在區域市場銷售火爆,樓盤上市體量較小或部分戶型具有稀缺性的情況下更為實用. 提醒注意:
頂層與底層的樓層價差值得一提的是,由於樓體結構的侷限,多數專案的頂層與底層的樓層價差與標準層的樓層價差有一定的區別.總結市場經驗,一般板樓專案,底層和頂層多數會設計躍層,這樣由於戶型的改變,**上的差異就不具有可比性.如果頂層與底層的戶型與標準層的戶型一樣,通常情況下,第一種策略與第二種策略下,頂層會比次頂層的**低乙個標準樓層差,或與次頂層的**持平;底層戶型會比第二層的**低乙個標準樓層差,或與第二層的**持平.
第三種策略下,特別是 6 層不帶電梯的樓體,頂層會比次頂層的**低 5 個標準樓層差,甚至比次頂層的**低 500 元/平公尺;而底層戶型依然會比第二層的**低 1 個標準樓層差,或與第二層的**持平.
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