[摘要] 建築工程保修階段是工程建設監理的重要組成部分，是對建築施工後安全狀況所實施的監督管理。
本文通過對《建築法》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程質量保證金管理暫行辦法》、《房屋建築工程質量保修書 （示範文字）》以及《fidic土木工程施工合同條件》中工程質量保修期、缺陷責任期與工程質量保修金的比較分析，提出了工程保修期與缺陷責任期的期限盡可能統一，工程保修金的保留期直接規定，以便於合同管理。
[關鍵詞] 建築專案，保修階段，工程監理，工程保修期，缺陷責任期，工程保修金，合同管理
目錄前言
根據我國《合同法》第六十一條的規定：「合同生效後，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定」。第六十二條規定，當事人就有關合同內容約定不明確的，按照國家標準、行業標準履行。
《房屋建築工程質量保修辦法》第四條規定：「房屋建築工程在保修範圍和保修期限內出現質量缺陷，施工單位應當履行保修義務。」
最近一段時間施工單位對工程保修金期限的爭議引起我的注意，工程專案參與各方對工程保修期與缺陷責任期以及工程保修金的理解比較混亂。由於工程專案參與各方對法律法規的理解不同，有一些矛盾也就更加突出，工程建設的合同管理越來越重要，因此本人針對工程保修期和缺陷責任期已經工程保修金提
出一些看法和做法，供大家討論。
論建築工程保修階段監理之探索
（以及缺陷責任期的工作內容）
一、建築工程保修期
1、 建築工程質量保修
房屋建築工程質量保修，是指對房屋建築工程竣工驗收後在保修期限內出現的質量缺陷，予以修復。工程質量缺陷，是指建設工程的質量不符合工程建設強制性標準、設計檔案，以及承包合同的約定。
2、 建築工程保修期
⑴工程保修期：是工程專案承包商對其完成的存在質量缺陷的工程在一定的時間內進行保修的期限。
⑵房屋建築工程保修期：是指建設工程在辦理竣工驗收手續後，按保證建築物在合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則所確定的期限。竣工驗收合格的工程，在正常使用條件下，建設工程最低保修年限為：
①地基基礎和主體結構工程，為設計檔案規定的該工程的合理使用年限；
②屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外牆面的滲漏，為5年；
③供熱和供冷系統為2個採暖期、供冷期；
④電氣管線，給排水管道、裝置安裝和裝修工程，為兩年；
⑤其他專案的保修期限由發包方和承包方約定；
⑥其他專案的保修期限由建設單位和施工單位約定。
建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
3、 建築工程保修範圍
⑴建築工程一般保修範圍：
①屋面漏雨；
②煙道、排氣孔道、風道不通；
③室內地平空鼓、開裂、起砂、面磚鬆動，有防水要求的地面漏水；
④牆及頂棚抹灰、面磚、牆紙、油漆等飾面脫落，明鋪砂漿起鹼脫皮；
⑤門窗開關不靈或縫隙超過規範規定；
⑥場所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡、積水；
⑦外牆板漏水，陽台積水；
⑧水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；
⑨室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；
⑩鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結構及其他承重結構變形、裂縫超過國家規定和設計要求。
⑵不必負責保修的範圍：
①不可抗拒的外力；
②使用不當；
③第三者造成的等。
施工單位接到保修範圍內的維修通知，應立即實施保修，否則業主有權約請他人維修並將相應的費用從保修押金中扣除。
4、 關於地基基礎和主體結構工程的最低保修期限問題
⑴國家《建設工程質量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程，房屋建築的地基基礎和主體結構工程，為設計檔案規定的該工程的合理使用年限；據國家《建築結構可靠度設計統一標準》（gb50068-2001）規定的3類普通房屋和建築物，其設計年限為50年，並明確工程是在正常施工、正常使用和正常維護的前提下才能滿足的條件。
⑵在保修階段監理工作中發現工程竣工驗收合格並移交使用單位後，有的使用單位擅自改變設計使用功能，即出現工程的非正常使用條件，增加了結構的活荷載甚至破壞了屋面和外牆面防水功能等情況。舉例說明：
①樓層辦公室改為檔案資料室，宿舍改為文具倉庫；
②屋面上加設太陽能熱水器，電視等無線接收裝置，屋面和外牆面設定大型廣告牌；
③室內進行二次裝修擴門拆牆，改變水、電管線；
④屋面天溝灰塵和生活垃圾堆積，天溝流水不暢，個別水落堵塞等。
監理人員一旦發現上述情況，即應書面通知業主或使用單位，並提出處理意見，引起重視。
二、建築工程缺陷責任期
1、 缺陷責任期：是指承包商對其完成的存在質量缺陷的工程專案所承擔責任的期限。缺陷責任期實質上就是指預留質保金的乙個期限，一般為六個月、十二個月或二十四個月，具體可由發、承包雙方在合同中約定。
2、 缺陷責任期的起算日期：缺陷責任期從工程通過竣（交）工驗收之日起計。由於承包人原因導致工程無法按規定期限進行竣（交）工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣（交）工驗收之日起計。
由於發包人原因導致工程無法按規定期限進行竣（交）工驗收的，在承包人提交竣（交）工驗收報告90天後，工程自動進入缺陷責任期。缺陷責任期的起算日期必須以業主簽發的工程交工證書日期為準。對於有乙個以上交工日期的工程，缺陷責任期應分別從各自不同的交工日期起算。
3、 工程質量缺陷：是指建設工程質量不符合工程建設強制性標準、設計檔案，以及承包合同的約定。
4、 保修期和缺陷責任期的區別：
⑴保修期：指承包單位對所完成工程的保修期限，超過這個保修期限則無義務實施保修；
⑵缺陷責任期：指承包單位對所完成的工程產品發生質量缺陷後的修補預留的金額；
⑶保修期：最低為兩年（水、電、裝修等），防水為5年，主體結構、基礎為設計的合理使用年限（50年）；
⑷缺陷責任期：通常為6個月、12個月、24個月，具體雙方在合同中約定。
5、 缺陷責任期終止證書簽發的必要條件：
⑴業主，監理工程師確認承包人已按合同規定及監理工程師指示完成全部剩餘工作。
⑵業主，監理工程師對全部剩餘工作的質量予以認可。
三、工程質量保修金
建設工程質量保修金：是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。
四、監理在保修階段的工作內容
1、建設監理組織機構
工程建設監理組織機構是乙個依據監理委託合同進行統一組織、協調、指導下，按工程專案或部位分別設定的，由多個監理單位組成的工程建設監理體系。他們在服務工作內容上實行著「全過程的監理」，可概括地表述為：監理單位在施工合同簽訂前，主要協助業主單位做好施工招標準備的各項工作；在施工合同簽訂後，監理單位則在業主的委託和授權範圍內，以施工承包合同為依據，對工程的施工進行全面的監督和管理，即對所監理工程專案的質量、進度、造價的全面控制，對合同和資訊的管理以及對工程專案參與各方進行組織協調工作等。
實行監理制度，便在業主與承建商之間引入了建設監理單位作為中介服務的第三方，以經濟合同為紐帶，以便高工程建設水平為目的，初步形成了相互制約、相互協作、相互促進的新的建設專案管理體制。事實證明，它有利於提高工程質量、確保工期、控制投資、增進效益，是工程建設實現速度與效益，數量與質量有機結合的重要措施。
2、工程保修階段監理依據和工作重點
⑴工程保修監理依據。工程保修是指工程質量保修，監理應依據《建設工程監理規範》、《浙江省施工監理規程》、《工程建設監理合同》和設計檔案、工程質量驗評標準進行。為了確保保修及時保證質量施工合同還應規定工程質量的保修金額（一般為工程總造價的5%）和保修金的預留與支付方法以及保修金的利率。
經過業主方與承包商協商，也可以簽訂專項工程保修合同。
⑵關於工程保修期的計算。關於工程的保修期限應依據監理單位與業主方簽訂的《工程建設監理合同》和業主與承包商簽訂的《施工合同》檔案中規定的期限。監理合同中規定的是監理業務期限，目前一般保修期監理定為1年，而施工合同規定的是承包商對工程負責報修的期限，但必須符合國家《建設工程質量管理條例》第六章建設工程質量保修的規定。
故施工合同規定除屋面防水工程等為五年，其餘部分工程保修期定為兩年。
⑶保修階段的監理工作重點應根據具體工程物件和工程使用狀況確定。以下內容應列為監理重點：
①對應進行沉降觀測的建築物，應關注其觀測成果和觀測方法、技術要求以及是否已沉降穩定，如發現異常情況，應通知設計和質監部門進行分析研究處理；
②對工程質量問題和質量缺陷進行調查，重點是樓地面、牆面、天棚以及門窗工程；
③調查屋面、浴廁間、外牆面防水效果；
④給水管及排水管有無滲漏以及衛生潔具使用狀況。
3、工程保修階段監理工作的方法及措施
⑴工程進入保修階段，承包商已撤離現場，而監理單位則應根據工程專案大小（可以不設專案監理機構）宜在參加該專案施工階段監理工作的監理人員中保留必要的人員。
⑵監理人員要與業主方密切聯絡，關注工程使用狀況是否正常，隨時聽取使用者意見。同時，與有關承包商保持**聯絡，並且要求承包商指定一名聯絡人。
⑶在單位工程竣工驗收時，督促承包商向業主方提交《質量保修書》，其內容為具體保修專案，期限以及有關承諾。
⑷組織承包商對工程使用情況進行質量回訪，一般每半年進行一次為宜。並在氣候突然變化（颱風、冬季低溫）如颱風暴雨過後組織使用單位進行檢查一次，對發現的問題按單位工程進行登記。
⑸在工程保修期1年即將到期的前1-2個月，由監理人員組織業主方以及承包商共同對工程進行全面目測檢查。發現的問題及需要維修的內容按單位工程列表登記。
⑹監理人員對使用者反饋的意見和以上質量回訪與檢查中發現的質量問題與缺陷發現的原因進行詳細調查分析，並確定質量缺陷的事實和責任。比較嚴重的質量缺陷應由監理人員組織業主、設計人員和承包商共同研究確定原因。關鍵是要確定該工程質量缺陷是否在正常使用條件下產生的。
因為國家《建設工程質量管理條例》規定的是在正常使用條件下，工程存在的質量缺陷均應由承包商負責，無條件保修。監理人員及時發出《工程維修通知書》要求承包商在接到通知書十日內派人進行維修。比較重大的質量缺陷，如基礎不均勻沉降和屋面、地下室滲漏等質量問題要求責任方提出缺陷的處理方案，經過監理、設計人員、業主方共同審批後，由監理人員監督實施處理。
⑺承包商若不能按監理人員要求及時進行維修，監理人員應書面通知業主，可由業主委託其他承包商完成。（同時，監理人員要與原承包商溝通）。其維修處理發生的費用依據施工合同規定在質量保修保證金中扣除。
⑻當監理合同約定的工程保修期監理業務過期後，承包商應按施工合同和國家《建設工程質量管理條例》的規定仍需對工程繼續履行質量保修義務。
4、工程保修階段監理的工作範圍
⑴監理單位把工作重點和主要精力放在施工階段監理工作中，無疑是正確的。只有在施工階段對工程質量進行有效的、嚴格的控制，不留人和質量隱患，使工程竣工每一分部質量均達到設計和施工質量驗收標準，同時滿足使用者的使用功能要求，使業主放心使用。實踐證明，施工階段監理工作越到位，保修監理工作量就會大大減少。
⑵當房屋建築工程投入使用過程中，由於荷載對結構構建產生時間效應和構件在溫度和濕度變化中以及地基的沉降等原因會產生變形。同時，在建築物協調制形過程中會產生次應力的不利影響。因此工程質量保修是必要的。
⑶監理單位對保修階段也要像施工階段監理那樣重視，就像工業產品售後服務那樣，想使用者所想，急使用者所急。搞好保修階段監理工作，也是監理單位提高資信度保持監理行業形象，創監理品牌的重要方面。
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