留住人氣美食：商業地產餐飲招商攻略
對於商業專案來說，生存的關鍵就是留住人氣，不僅要吸引大量的客流，更要最大限度地延長每位客戶的駐留時間。餐飲、娛樂業無疑是讓顧客「留下來」的法寶。
留住人氣美食
——商業地產餐飲招商攻略
從前的百貨商場，餐飲很難登堂人室；如今，新開發的若干shopping mall，餐飲與購物，娛樂已經三分天下，許多專案的餐飲比例達到20％甚至更高。
避免產品「先天不足」
開發商對餐飲行業越來越重視，歸根結底在於業態本身具備的若干優勢。餐飲面積往往是乙個商業專案最容易出手的部分。能做餐飲的鋪位空間利用率比較高，技術標準也最高，因此，投資客非常喜歡購買餐飲商鋪，一般來說，能做餐飲的商鋪比不能做餐飲的**每平公尺貴500元甚至更高。
」如果是持有型物業，餐飲也是很適合的業態，它招租比較容易，承租面積大，生存能力強，租金相對來說也並不低。
更重要的是，對於商業專案來說，生存的關鍵就是留住人氣，不僅要吸引大量的客流，更要最大限度地延長每位客戶的駐留時間。餐飲、娛樂業無疑是讓顧客「留下來」的法寶。
然而，許多商業專案有心引入餐飲，產品卻「先天不足」。「從技術方面來說，餐飲選址是最苛刻的。上下水、排汙、排煙、風道：
層高、消防……，硬體達不到要求，一家餐飲企業就無法正常經營。」偉業商業公司副總經理姜黎明說。
硬體的缺陷是致命的，這方面的例子不勝列舉。南城某個商業專案，因為挑高不夠，所有的餐飲商家都拒絕進入；四川會館曾經想進駐和平新城，但因為專案沒有隔油池，最終只能作罷。
餐飲面積往往是乙個商業專案最容易出手的部分。
餐飲業選址揭秘
餐飲是個龐大的門類，其中包含著極為細緻豐富的分支，各自的選址原則和標準不盡相同。順峰、東海海鮮、俏江南等屬於商務餐飲，它的選址標準是最高的。
商務餐飲的三條選址原則
第一， 必須地處商務氛圍非常濃厚的區域，周邊寫字樓、
酒店多；
第二， 第二，面積要求大，至少在1000平公尺以上；
第三， 第三，裝修檔次比較豪華。
同時，商務餐飲很難進入購物中心，除非購物中心會為這家餐飲安排單獨的通道。電梯、單獨的交通組織，否則要穿過商場才能到達餐廳，會影響商務宴請所需要的高檔形象。
與商務餐飲相比，大眾餐飲的選址比較多元，要求也不是那麼苛刻。商業區、商務區，比較集中的住宅區都可以。它們往往成為大型購物中心餐飲業態的主力構成，也常常進駐一些成熟的大型社群。
而面愛麵、賽百味、吉野家等「洋快餐」是不肯進入社群的，商場和寫字樓內部是它們比較好的選擇。
同時，餐飲企業會根據個體的資金週期。人員週期規劃其選址布局，這裡面有很多屬於「商業機密」。肯德基和麥當勞兩家最知名的快餐連鎖企業，目前的發展策略就很不一樣：
肯德基在2023年、2023年飛速擴張，開店數量比麥當勞多了一倍不止，急劇的擴張帶來的一種後果是，許多新店的利潤率下降，甚至到了商家不能承受的地步。因此，2023年，肯德基基本停止擴張，不開新店。相反，麥當勞單店的收益高於肯德基，但發展步驟則遠遠落後，因此目前正在致力於快速擴張。
根據專案」量體裁衣」
開發商不僅要了解不同型別餐飲商家的選址要求，更要根據專案定位合理引進。購物中心一定要有乙個大眾中餐的組合，其面積要大於西餐和快餐，以家庭型和宴請型為主，並以當地最有影響力的品牌作為項
目的支撐；而且幾家店應該拉開檔次，實現差異化競爭。除了大眾中餐，購物中心還要包括一些商務茶餐廳、快餐廳，可以根據周邊商業環境以及消費結構調整其配比。
此外，購物中心選擇的餐飲型別應該與自己的定位、主題、針對客群相適合。
商業街又是另一種局面。鄂麗華認為商業街的特點是人群流動量大，但駐留時間短。因此，最合適的餐飲型別也是快捷、方便。大眾化的，以宴請聚會為主題的正餐廳不適合生存。
社群餐飲考慮的問題更多：餐飲是**社群內部，還是面向外部延伸?社群本身的人群結構和消費能力怎樣?
例如北京龍灣別墅和外交公寓兩個專案附屬的商業部分，餐飲型別就很不一樣。外交公寓周邊是使館區，於是招商者從美國芝加哥引入乙個扒房，因為這家扒房在使館人員中具有很好的口碑，而在龍灣別墅，更受客戶歡迎的是類似咖啡吧、簡餐等餐飲。
一般來說，大型社群與大眾餐飲是比較和諧的搭配，但距離市區較遠的社群，所有的正餐商家都會面臨同樣的問題：餐飲要計算營業時間的，中午那一頓基本沒有生意，因為大家都在市區上班，只能靠晚上。
幫助商家實現穩定經營
大中型餐飲商家與商業專案簽訂的租約一般在5年以上，如果租期在5年以下，餐飲商家一般收不回成本。因此，餐飲商家在選址時，最關心的就是能否保證未來3—5年穩定的經營期。
目前阻礙餐飲商家發展最主要的瓶頸就是：租金太高。一般餐飲業正常的生命週期是：
裝修期三個月(一般也是商業物業提供的免租期)，養店期三個月到半年，此後才能進入正常運轉。如果在養店期承付不起高額租金，商家往往只能關門了事。自然，這也是開發商不願意看到的。
除了資金，餐飲商家也非常看重未來的投資回報，因此，商業專案的開發者必須增加自身專案的吸引力，通過餐飲業態的布局，設計、品牌組合讓商戶認可。
在規劃購物中心的餐飲業態時，一定要引入
一、二家當地最有品牌影響力、規模較大、發展及菜品、服務最好的中餐!開發商可以在招商計畫時犧牲部分租金，並通過一些有力的招商策略，吸引這一「最好」的餐飲主力店，它的品牌知名度以及聚客力對專案穩定長久的支援，它的影響力對招商工作的推進，都是非常有效的。
餐飲是需要扎堆的，不同品類、不同檔次、不同風味的餐飲聚合在一起，越是豐富多樣，越是容易紅火，北京方莊、亞運村美食街就是典型的例子。但是，在「扎堆」之中，也要有效避免同類之間的惡性競爭。各家餐飲盡量在口味上不要重複，比如在一家購物中心裡面，同時引入兩家日餐，就一定會造成對有效客流的爭奪。
目前，購物中心餐飲比例都獲得了大幅度的增加，為了給不同客群提供有效的引導，就需要在商場內部按主題設定不同的購物一餐飲動線。傳統的百貨商場，例如百盛所有的餐飲都在一條街，而像東方新天地，它有大食代這樣的排檔，也有獨立的餐廳，商務餐、茶餐廳、特色餐飲都有。這就利於將不同的人群分開，有針對性地選擇適合自己的餐飲。
餐飲如何招商
餐飲 作為商業業態的重要組成之一，其功能性和超強的聚客能力越來越受到重視。上海正大廣場就是這樣乙個前期失敗，後期通過業態調整 引進知名餐飲品牌而成功實現大翻盤的典型案例，還有萬達廣場餐飲類商家的盈利能力普遍高於零售。因此，越來越多的專案希望借助出色的餐飲招商帶動整個專案的成功，但由於餐飲招商有別於零...
餐飲招商技巧總結
一 什麼是商業招商 1 商業招商 實現最大化商業價值的過程。2 招商人員是什麼？招商人員就是 品牌買手 將適合的品牌放在最適合他展現的位置上 是冠軍的招商人員 3 品牌買手 冠軍的招商人員必須應具備的素養 感染力 成熟的心態 信心 明感度 執行力 專業 洞察力 激情！4 激情的作用 激情 發現 領悟...
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