成都新建住宅小區入住率
調查報告
成都市房產管理局
二○○九年五月
目錄第一部分調查概況 5
一、調查範圍 5
二、調查內容 5
三、調查時點 5
四、閒置住房標準 5
五、指標解釋 5
六、樣本說明 6
第二部分入住率總體情況 8
一、入住率與住房建成年限呈正相關。 8
二、中心城區總體入住率為92%，處於合理水平。 9
三、入住率與小區到市中心的距離呈負相關，三環路內外入住率相差較大。 10
四、中小套型住房入住率較高，大套型住房入住率較低。 11
第三部分入住率區域特徵 12
一、分環域看，越靠近市中心入住率越高，大套型住房尤為明顯。 12
二、分方位看，西北和市中心入住率較高，城東、城西較低。 13
三、市場熱點板塊入住率不高。 14
四、分行政區看，武侯區和金牛區入住率最高，青羊區相對較低。 16
第四部分閒置住房業主特徵 18
一、閒置住房業主地域**構成與所有新建住房業主地域**構成基本一致，外地業主空房率略高於本地業主。 18
二、中心城區業主和省外境外業主擁有的大套型住房空房率高過小套型，郊區（市）縣和本省外地業主則反之。 19
三、閒置住房業主年齡構成與所有新建住房業主年齡構成基本一致，40-50歲業主空房率略高於其他年齡段。 20
四、20-40歲業主的小套型住房空房率較高，40-60歲業主的大套型住房空房率較高。 21
2023年以來，隨著城鎮住房制度改革的深化，居民收入水平的提高，城市化程序的加快，商品住房需求持續增長，我市房地產市場迎來了一輪快速發展時期，並在2023年達到高峰。但2023年的調整告訴我們，市場的發展既得益於不斷增長的自住需求的支撐，也有房地產投資屬性及保值增值功能帶來的投資投機需求和透支未來需求的助推。本次調查，就是旨在從消費角度摸清我市房地產市場的真實自住需求，掌握新建住宅小區入住率情況及其在時間和空間上的分布規律，為**調控房地產市場提供基礎資料，以促進房地產業與社會經濟、城市化程序協調發展。
調查結果顯示：
◆ 中心城區新建住宅小區總體入住率為92％，較為合理。
◆ 入住率與小區建成年限呈正相關。建成年限越長，入住率越高；建成年限越短，入住率越低。
◆ 入住率與住房套型呈負相關。套型面積越小，入住率越高；套型面積越大，入住率越低。
◆ 入住率與小區到市中心的距離呈負相關。離市中心越近，入住率越高；離市中心越遠，入住率越低。
◆ 三環路是入住率的分水嶺。三環路內各環域入住率都在90%以上，但三環路外不到80%。
◆ 目前的市場熱點區域入住率普遍不高，主要原因在於住房建成年限較短、公建配套尚不完備等。
◆ 閒置住房業主地域**構成與所有住房業主地域**構成基本一致，但外地業主空房率略高於本地業主。
◆ 閒置住房業主年齡構成與所有住房業主年齡構成基本一致，但40-50歲業主空房率略高於其他年齡段。
位於中心城區的青羊、武侯、金牛、錦江、成華、高新等六城區行政區劃內的新建住宅小區；
（一）新建住宅小區總體入住情況；
（二）不同區域住房入住率特徵；
（三）不同套型住房入住率特徵；
（四）不同建成年限住房入住率特徵；
（五）閒置住房主體特徵。
2023年3月31日24時。
判斷閒置住房的標準為：該套住房自建成以來一直無人居住，或建成以來雖然曾經有人居住但最近連續半年（2023年10月1日0時至2023年3月31日24時）無人居住。否則即為已入住。
入住率：已入住住房套數與總套數的比值；
空房率：閒置住房套數與總套數的比值。
入住率＋空房率 = 100%
經對本次調查**樣本資料進行校核審驗，最後有效樣本共覆蓋中心城區的835個住宅小區的33.97萬套住房，佔實有住房套數的31.3%。
由於客觀條件的限制，本次調查結果只反映了部分新建住宅小區的入住率情況，與整體情況可能存在一定差異。但由於**樣本具有隨機性且覆蓋了實有住房總數的30%左右，調查結果還是有較高的可靠性，具有研究意義。
從所調查的樣本住房建成時間看，建成年代在10年以內的住房共計28.6萬套，佔調查總數的84%，表明本次調查的絕大部分樣本屬於2023年以後交房的新建住宅，基本達到調查目的。
調查顯示，中心城區新建住宅小區的入住率都是隨著建成年限的增加而提高，尤其是在小區建成的最初幾年裡，入住率呈快速增加態勢。小區建成早期入住率普遍較低，這是正常現象，原因不難理解。一是通常情況下一套住房從交房到入住往往需要較長一段時間的裝修、搬家期，因此，交房後一段時間內未入住實屬正常；二是不少小區建成後周邊配套設施短期內沒有跟上也會影響入住；三是確有部分業主是出於保值增值提前購房的，其在交房後相當一段時間裡並無入住的必要。
截至調查時點，中心城區建成時間在一年以上的28.48萬套樣本住房中，已入住26.06萬套，入住率為92％，空房率為8%。
總體看來，我市中心城區新建住宅小區入住率處於較高水平，高達92％的入住率說明住房資源得到了較為有效的利用，與城市化程序以及近年來房地產市場的發展狀況基本相適應。
從國外情況看，美國和英國的空房率長期穩定在10%左右，最高時達到過13%左右。但美國和英國已經處於城市化程序晚期，新建住房比重較小，我市尚處於城市化快速發展時期，建成年限在10年內的住房佔了相當大的比重，考慮到建成年限對入住率的巨大影響，我市中心城區8%的空房率應該說是相當合理的。
調查顯示，一環以內的小區平均入住率為98%，一環至二環的入住率為 95%，二環至三環的入住率為91%，三環以外的入住率為79%。各環域入住率高低與小區到市中心的距離呈負相關關係，越靠近市中心入住率越高，越往城外走入住率越低，住房需求的圈層分布非常明顯。由於我市尚處於城市化過程之中，市中心依然是整個城市擴張的核心動力，資源配置也最為完備，就業、就醫、入學吸納人數也最多，出行購物最為便利，居住條件最為成熟，從而導致居民的居住偏好於市中心，加之住房平均建成年限隨環域外延而縮短，使得入住率呈明顯的以市中心為最高點隨著距離的延伸而逐步遞減的特點。
特別有趣的是，三環路內的入住率都在90%以上，三環路外的入住率不到80%，兩者差距較為明顯。如果把90%作為入住率是否正常的判定標準，那三環路內的入住率就處於正常狀態，三環路外的入住率就有些偏低，說明城市的擴張速度某種程度上超前於住房的實際需求。考慮到我市新建住宅小區較多且建成早期入住率偏低是正常現象等實際情況，這種超前應該說不是太嚴重。
調查結果顯示，入住率與住房套型面積呈負相關關係，隨套型面積的增大而變低。
調查顯示，中心城區住房入住率的環域特徵非常明顯，越靠近市中心入住率越高，越往城外走入住率越低，各種套型住房的入住率都呈現同樣的特徵，其中144平方公尺以上大套型住房表現得尤為明顯。說明公共配套、居住環境、就醫入學上班方便、交通便捷等因素對提高入住率有著明顯的促進作用。
調查表明，中心城區各方位入住率均達到88%以上。其中，西北方位入住率最高，達到98%；其次是市中心，達到96％。城東、城西入住率較低，均為88％，主要是因為新建住宅小區較多所致。
從各方位不同套型住房入住率比較看，90平方公尺以下住房在各方位的入住率相差不大，但144平方公尺以上大套型住房在各方位的入住率差異較大，如城東、城西的大套型住房入住率分別為73%、82%，比高的方位差了15至24個百分點，這也是造成城東、城西整體入住率較低的乙個原因。
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