重慶市金科實業（集團）****檔案
渝金科發〔20 〕 號簽發人：
關於修訂《金科集團專案定位管理辦法》的通知
集團總部各部門、所屬地產公司：
隨著集團全國化發展戰略的穩步推進，集團範圍內新專案也不斷的增加，為加強對全集團範圍內新專案定位工作的規範管理，完善專案定位的準確性、規範性、科學性，提公升集團及所屬各地產公司對專案前期工作的重視，以達到控制定位風險，提公升專案核心競爭力，從源頭上解決專案搶工、趕工的時間問題，特下發本管理辦法。
按照集團相關工作會議精神，特對原有《金科集團專案定位管理辦法》進行修訂。修訂後內容包含《金科集團專案定位管理辦法》、《xx專案專案定位書》模板、《xx專案產品定位書》模板、《xx專案xx產品調整報告》模板四個部分。其中，對專案定位工作的各項流程、節點、要求、審批制度等細節，進行了詳細的闡述，適用於集團範圍內全資擁有、控股的所有地產公司。
對於全集團範圍內所有新專案的定位工作、在建在售專案階段性定位調整工作。該辦法自下發之日起實施，請集團各部門、各所屬地產公司嚴格按照本辦法執行。
特此通知！
二〇十〇年七月三十日
主題詞： 專案定位管理通知
印發印任職資格科實業（集團）****人事行政部重慶市金科實業（集團）****人事行政部 2023年7月30日印發
2023年7月
編制部門：集團營銷管理部
金科集團專案定位管理辦法
第一條目的
為了規範金科集團範圍內所屬地產公司專案定位及產品定位流程，提高地產公司專案定位及產品定位的準確性、規範性、科學性；使專案定位及產品定位能充分的適應市場，增加產品的市場競爭力，以達到控制定位風險，提公升專案核心競爭力，增加專案的經營利潤的目的，特制定本辦法。
第二條範圍
金科集團所屬地產公司的專案定位及產品定位。
第三條職責
集團營銷管理部負責本制度的制訂、修改、指導和監督，各地產公司負責本制度的具體實施。
第四條方法和過程控制
（一） 稱代釋義
本制度中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義：
1、集團公司：指集團總部；
2、所屬地產公司：指集團公司全資擁有、控股的房地產公司；
3、所屬地產公司專案定位工作小組：指所屬地產公司成立的負責完成專案定位及產品定位工作的組織；
4、集團定位領導小組：指集團公司協助、協調所屬地產公司推進專案定位及產品定位工作的組織。
5、新專案定位：指金科集團各地產分公司新拿地塊的專案定位。
6、專案分期產品定位：指金科集團各地產公司對已進行過完整專案定位的專案分期進行產品調整所提出的產品定位。
7、xx專案xx產品調整：指金科集團各地產公司對已完成專案定位產品定位的專案進行區域性產品調整所提出的產品建議。例如：區域性戶型調整、布局調整、區域性業態調整等。
8、常規專案：指獲得地塊後按照正常速度推進專案開發，定位時間相對充足的專案。
9、非常規專案：指獲得地塊後要快速進行定位時間比較緊的專案。
（二）「定位」釋義
本辦法包含內容為「xx專案專案定位及產品定位」 「xx專案x期產品定位」與「xx專案xx產品調整」三大定位板塊。
1、「xx專案專案定位及產品定位」主要內容如下：
基礎資料分析：市場特徵分析、消費者特徵分析，客戶需求特徵分析、當地房地產市場整體執行狀況分析等；
專案定位：對專案地塊、屬性分析，確定專案主題、專案屬性、風格及與專案調性相符合的功能性物業及配套（需完成整個專案的專案定位）；
產品定位：細化對總圖、單體、風格、環境等方面的設計要求（需完成整個專案的產品定位）。
專案概念方案：對概念方案進行經濟測算（色塊圖，有條件可細化到實排方案）；
專案開發策略：專案啟動區、專案分期開發進行初步規劃。
（詳見附件
一、附件二）
2、「xx專案x期產品定位」 內容包括內容如下：
產品定位：以專案原有專案定位及產品定位為基礎，提出x期產品建議，細化對總圖、單體、風格、環境等方面的設計要求；
專案概念方案：排布產品概念總圖（實排方案）、對概念方案進行經濟測算
（詳見附件二）
3、「xx專案xx產品調整」 內容包括內容如下：
調整目的：原方案存在的問題及不足、新方案調整目的；
調整方案內容對比：原方案與新方案調整內容對比（圖示）、原方案與新方案指標對比（**示意）、原方案與新方案經濟測算對比（**示意）
（詳見附件三）
（三）專案定位領導小組成員及職責
1、成員組成
集團定位領導小組：
組長：集團營銷分管領導
定位專員：集團專案定位專員、集團專案定位成本專員、集團專案定位測算專員
專家組成員：集團工程分管領導、集團營銷管理部負責人、集團規劃設計部負責人、總裁辦負責人
所屬地產公司定位領導小組：
組長：所屬地產公司總經理
定位專員：所屬公司專案定位專員、所屬地產公司經濟測算專員，所屬地產公司專案定位設計專員。
專家組成員：所屬地產公司營銷負責人、所屬公司工程負責人、所屬公司規劃設計部負責人、
2、職責劃分：
集團定位領導小組：負責對經初審後的定位方案進行評審，提出意見和建議，指導各所屬地產公司專案定位小組的各項工作。向集團常務副總裁、集團管理委員會上報專案定位成果。
集團專案定位專員：負責及時跟蹤、監督及反饋相關定位資訊，對定位方案、測算資料進行審核。確保定位方向、經濟測算不出現大的偏差。
所屬公司定位領導小組：負責組織與發起專案定位的會議及相關工作，並對專案定位報告成果進行公司內部評審，把控定位方向，提高報告定位精確度。向集團定位領導小組上報專案定位成果。
所屬地產公司定位專員：負責完成專案定位所需的各項報告以及資料，負責與地產公司各部門及集團專案定位專員銜接各項工作。
所屬地產公司定位設計專員：負責完成專案概念方案設計，概念單體設計。
（四）定位流程
常規新專案定位流程（70天完成報告）.
非常規新專案定位流程（30天完成報告）.
xx專案x期產品定位（30日完成報告）
xx專案xx產品調整（15天完成報告）
（五）專案定位成果評審辦法
xx專案專案定位及產品定位
1、以「集團定位評審會」的形式對新專案定位成果進行評審，會議組織為地產公司專案地位專員，集團營銷管理部配合。
2、參加成員：集團定位領導小組成員、所屬公司定位領導小組成員
3、相關工作內容：
3.1評審會進行討論審議，提出定位調整、優化意見。
3.2 評審會進行討論審議，形成是否通過該專案定位的最終意見。
3.3 營銷管理部應於評審會結束後2個工作日內完成會議紀要並報送集團領導、專案所在公司和集團職能部門第一負責人，紀要應包含評審結果。如評審會對《xx專案專案定位書》、《xx專案產品定位書》提出疑義致使該報告未能通過時，則所屬地產公司專案定位小組應審慎進行研究分析，並在5日內調整後，重新召開專案評審會，並獲通過後進行網上審批。
xx專案x期產品定位
1、以所屬地產公司「xx專案x期產品定位評審會」的形式對xx專案x期產品定位成果進行評審，會議組織人為所屬公司營銷管理部或地產公司專案定位專員。
2、參加成員：集團營銷管理部總監、集團專案定位專員及集團定位小組部分成員、所屬公司定位領導小組成員
3、完成所屬公司「xx專案x期產品定位評審會」後向集團營銷管理部提交《xx專案x期產品建議書》，同時進行進行網上審批。
xx專案xx產品調整
1、以所屬地產公司「xx專案x期產品定位評審會」的形式對xx專案x期產品定位成果進行評審，會議組織人為所屬公司營銷管理部或地產公司專案定位專員。
2、參加成員：集團營銷管理部總監、集團專案定位專員及集團定位小組部分成員、所屬公司定位領導小組成員
3、完成所屬公司「xx專案x期產品定位評審會」後向集團營銷管理部提交《xx專案x期產品建議書》，同時進行進行網上審批。
（六）專案定位成果提交辦法
1、所屬地產公司所提交之《xx專案專案定位書》、《xx專案產品定位書》《xx專案xx產品調整報告》應符合格式要求。
2 、所屬地產公司所呈交之《xx專案專案定位書》、《xx專案產品定位書》《xx專案xx產品調整報告》均需所屬地產公司定位小組第一負責人審批通過。
（七）專案定位考核及獎懲辦法
考核辦法
定位流程執**況：是否嚴格按照集團定位流程開展定位工作，定位會議組織情況、階段性成果提交情況。
考核人員：集團專案定位專員
評分佔比20%
提交報告內容完整性及深度：市場分析深度、專案主題構建深度、概念方案深度
考核人員：集團專案定位領導小組
評分佔比25%
專案定位亮點及創新：主題、運營、產品是否有創新
考核人員：集團專案定位領導小組
評分佔比10%
報告通過評審時間：是否在集團計畫時間節點內完成專案定位工作
考核人員：集團專案定位專員
評分佔比25%
專案定位一次性評審通過率：是否一次性通過集團專案定位評審
考核人員：集團專案定位專員
評分佔比20%
（產品調整報告不進行考評，詳細考評辦法參看附件四：《xx專案專案定位工作評分表》）
新專案定位獎懲辦法
獎金額度：新專案規模﹤20萬方獎金額度5-10萬人民幣，新專案規模≥20萬方獎金額度10萬人民幣。（獎金由各所屬公司自行發放）
獎懲辦法：
一次性通過：通過集團定位小組組織的定位評審會，未發生較大調整且在時間節點內一次性通過的新專案定位，按照新專案規模全額發放獎金。
區域性調整後通過：經過集團定位評審會評審後需對原定為方案進行方案調整，並再次上會通過的新專案定位，不將不罰。
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