2010-05-17 清華領導力培訓知源**網
目前中國房地產品牌建設仍存在很多問題，但隨著中國房地產市場已從過去的供不應求的賣方市場轉變為供求平衡的、甚至供大於求的買方市場。當今的房地產市場正在從**競爭、質量競爭逐步轉變為品牌的競爭。部分大開發企業市場份額的加大及品牌策略的逐步實施，中國房地產品牌建設問題正逐步走向正規化。
隨著房地產市場執行機制的不斷完善，房地產行業逐步走向成熟與理智。在日趨精明與理性的消費者面前，一些明智的開發商已充分意識到品牌建設是企業占領市場、提高市場占有份額的重要手段。本文針對房地產品牌建設中存在的問題，提出房地產品牌建設的對策與建議。
1、房地產品牌建設的涵義
今天，我們在而對紛呈的樓盤，很難判斷究竟哪乙個房型更好，哪一種特色的物業管理史令人滿意，惟一能產生差別的就是開發商企業的商標和樓盤的名稱。房地產產業高質量、低成本的競爭在過去的幾年基本己經解決，目前擺在房地產開發企業而前的路只有一條，那就是品牌的競爭。它會為房地產開發企業提供更廣闊的競爭空間。
從表面上看，品牌是指代某種產品的名稱、標誌和註冊商標，而從更深層次來看，品牌實際上反映出消費者對產品和廠商的判斷、認可和評價。產品是消費者購買並期望帶來實際功用的物質載體，品牌則能契合消費者購買時心理上需要的放心、信賴、愉悅和滿足感。產品要成為品牌遠不是乙個自然、簡單的過程。
「品牌是歷史的產物，品牌是市場的產物。衡量品牌確立的標準是市場，檢驗品牌價值大小的標準也是市場。」
房地產品牌建設是目前房地產業內開始頻頻使用的時髦概念。然而由於種種原因，現在理論上對這一概念的內涵目前尚未見權威、系統的解釋。一般認為房地產品牌包含兩個方面：
房地產企業的品牌和房地產專案的品牌。房地產企業品牌是指房地產公司的整體社會聲譽，而專案品牌是社會公眾對某一具體開發專案的社會價值的認知。
房地產商借助品牌的力量及魅力開拓市場，提公升企業的知名度和美譽度，以求在日趨激烈的市場競爭中能夠脫穎而出，這是末來房地產企業市場竟爭的必然趨勢。
2、房地產品牌建設的必要性
2.1市場競爭的日益激烈和外部環境的急劇變化需要塑造品牌目前，我國房地產市場漸趨成熟，消費者買房己經開始注重品牌效應。對消費者而言，住宅區別於普通商品，具有價值量大、使用周期長、商品特性不直觀的特點，因而購買風險大。
消費者購買心理及行為較為複雜，購買決策謹慎理智，消費者購買住宅時除了考慮實際利益，還追求超值利益，希望得到質量免檢的保障，得到社會尊重、自我價值實現等心理滿足。這種附加價值是產品本身所不具備的，但卻是品牌刻意創造和包含的。因此，市場上品牌住宅一經推出，就會以其良好的知名度，引起消費者的關注和積極評價。
如果該品牌住宅己經由知名度走向美譽度，成為眾所周知的名牌住宅，則消費者會認為購買這樣的住房，不但能夠得到基本的利益保證，還可以享受到優質服務等超值利益，這樣他們在購房時僅需衡量地段、價位等極少因素，就可以快速做出購買決定。
而且，我國己經加入wto，市場准入將進一步擴大，越來越多的國外知名房地產公司將進入中國市場，激烈的市場竟爭將迫使企業走差異化經營之路。品牌作為企業差異化的集中體現，是其它企業無法效仿的。因此，隨著市場竟爭的日益激烈和外部環境的急劇變化，及早塑造品牌己成為房地產企業謀求長期發展的戰略性選擇。
[2]2.2產品品質的趨同性催生品牌隨著科技的不斷進步、設計和施工技術的不斷改進、房地產產品的綜合素質普遍提高，產品品質的趨同性越來越明顯。而且我國房地產企業產品開放性和易模仿性的特點也導致同質化競爭日益嚴重。
因此，企業要想在眾多相似的產品中獨具特色，必須塑造自己的品牌。
2.3房地產市場相對過剩的總體格局呼喚品牌據有關專家分析，目前我國的房地產市場處於一種相對過剩的格局。這種「相對過剩」既表現為房地產企業的數量過多，也表現為房地產產品的數量過多。
以上海為例，截至2023年底，上海有房地產企業5000家左右，平均每個區縣的地盤上有大約200家房地產企業，且大多數企業表現出小、弱、散的特點。國外統計資料表明，在某一領域前十大品牌的市場份額通常超過70%，但目前上海排在前十名企業的產品市場占有率不超過30%，而香港則佔到80%。
隨著我國房地產市場的完善和競爭的日趨激烈，一些大房地產公司的實力急劇增強，市場競爭的核心能力正加速形成，一批對市場有較大影響能力的房地產龍頭企業將脫穎而出，而那些實力小和缺乏核心競爭能力的房地產企業，在未來的幾年內將面臨被淘汰出局的危險。因此，房地產企業要想取得競爭優勢必須塑造自己的品牌，走品牌競爭之路。
3、房地產品牌建設中存在的問題
隨著我國經濟的快速發展和市場竟爭的加劇，商品的品牌形象己成為消費者認知的第一要素，房地產產品作為一種特殊商品也不例外。近年來，一些房地產企業己經認識到了品牌建設的重要性，開始著手建立品牌，如合生創展、萬科地產等。但不可否認，目前中國的房地產企業普遍存在著數量過多、規模較小、市場分散、實力有限等特點。
房地產企業對品牌的認識還比較膚淺，與其他行業相比，其品牌建立還處在落後的階段。據有關資料顯示，與一般耐用消費品(如家電)的名牌企業占有70%——80%的市場份額相比，在京滬等大城市裡，前五名開發商的市場占有率還不到20%。
2023年公布的中國最有價值的10強品牌，海爾位居榜首，其次是聯想和tcl。作為我國支柱型產業的房地產卻沒有一家企業入圍。這對動輒上億元圈地的房地產開發商來說無疑是一種莫大的恥辱
房地產品牌建設企業中存在如下的問題：
3.1品牌意識薄弱。一方面，房地產商普遍認為，對於房地產產品這種特殊商品，區位是最重要的。
把精力放在考慮如何拿到一塊好的地皮遠比搞什麼品牌建設要實際的多。換句話說，只要把房子蓋在好的地段，不愁不賺錢，完全沒必要花心思去塑造什麼品牌。另一方面，房地產企業的員工沒有建立品牌的意識，認為建立品牌是公司高層的事情，與自己無關。
3.2品牌建設的連貫性差。房地產開發商常認為與消費者建立聯絡的紐帶是專案，因此只要打造專案品牌就足夠了。
其實這樣的品牌建設策略不但收效甚微，還會造成品牌資源的浪費。這是因為：房地產產品不同於一般的日常消費品，各專案之間的差異性大，關聯度小。
如果只注重單個專案的品牌建設，那麼勢必就會導致每開發乙個專案就得打造乙個新的品牌，而隨著每個專案銷售的結束，其品牌影響力也就漸漸消失。大量的投入並沒有多少沉澱為品牌資產，更沒有使品牌效應得以真正實現。留給消費者的永遠是乙個忽隱忽現，極其模糊的印象。
在具體樓盤的命名上，開發商隨意的拼湊幾個在許多城市幾乎都能找到的樓盤名字，像「某某花園」或者「某某豪庭」等，然後期望借助廣告的狂轟亂炸來打造品牌。這種做法完全忽略了品牌傳播對名稱的唯一性和可識別性這個最基本的要求，更不必談藉此塑造品牌及進行有效的傳播了。
3.3缺乏打造品牌所需要的人才。很多房地產企業認為他們的企業最需要的就是那些能說會道的售樓小姐，這些人是關鍵，即使房子的質量不怎麼樣，也能夠忽悠消費者買房。
但是，在房地產品牌建設中，企業所需要的人才遠不止售樓小姐這一類人。
3.4不注重品牌的根本—房地產產品的質量。房地產品質是乙個綜合的概念，既包括基礎的工程質量，也包括規劃質量、環境質量、配套齊全、物業管理的服務質量。
有些小區規劃質量不高，對小區用地的分配、住宅群落的分布、住宅型別的確定、小區道路系統規劃、小區綠化用地以及其他設施沒有嚴格按照小區規劃原則進行合理規劃，在整體上影響了住房質量。有些小區的物業管理質量很差。比如，在小區安全方面，保安就是形同虛設的，任何人都可以隨意自由出入小區。
4、房地產品牌建設的對策與建議
4.1樹立正確品牌觀，強化全員品牌意識首先，房地產企業的領導們應該有打造品牌的意識。因為，現在消費者買房考慮的並不僅僅是房子的地理區位好，還會受很多心理因素的影響，比如買這套房子能否體現自己的身份，社會地位等。
這些心理上的滿足感是房子的地理區位所不能滿足的，必須由品牌提供。
建立品牌並非是企業老闆或董事會幾個人的事，而是整個團隊的持續不懈為之努力的結果。企業員工不僅是生產經營的主體，也是企業與社會公眾進行聯絡交往主體與承擔者。
企業品牌形象除了**於專案自身的品質以及推廣，還與企業員工素質和形象有關。從一定程度上說，企業員工的文化水平、工作作風、技術素質、職業道德以及儀表服飾等都是企業品牌資訊最廣泛、最直接的傳播媒介。因此，應當通過全員品牌戰略的實施來獲取員工的認可和支援，使企業部門間以及員工之間配合默契、步調一致，增強內聚力和整個組織的外張，最終塑造企業強勢品牌形象。
4.2「母子式」的命名策略「母子式」的命名是指房地產企業應該採用「企業品牌+專案及品牌」的品牌發展模式，依託統一的企業品牌來建立專案品牌。這樣的品牌建設將企業品牌的知名度、美譽度轉移到產品品牌身上，進而抬公升了產品品牌的價值，更重要的是使各專案品牌所帶來的品牌影響力不斷沉澱與積累，克服了單純塑造專案品牌所帶來的弊端。
如「萬科地產」開發建設的深圳萬科俊園、上海萬科城市花園、北京萬科星園、天津萬科城市花園等。另外，具體命名時還要注意以下三點：
4.2.1命名要符合「家」的語義「家」在中國人的心日中充滿了溫馨，富有人情味。
一所房子能不能代表「家」，是「家」的最重要的物質體現。因此，樓盤命名需要採用花園、園、苑等諸如此類，意義美好，有著明確的合圍感覺的詞彙才能符合人類對於家的情感認知。
4.2.2命名要符合消費者的生活理念人們購房居住只是最低的需求，更高的追求是某種生活理念。
所以，在樓盤命名中要考慮目標消費者的現實需求和潛意識裡渴望得到的生活方式，從而激發消費者對這種生活方式的嚮往，最終贏得消費者的心。
4.2.3命名要結合當地的文化特色樓盤命名要充分考慮當地的文化習俗，這樣才能給樓盤起乙個生動、形象的名稱，有利於與當地目標消費者的溝通，增強品牌在當地的認知度和美譽度。
4.3優秀的人才品牌戰略成功的根本是人才，大體上房地產企業需要三類人才。第一類是優秀的企業家。
優秀的房地產經營企業家，應具備三方面的特質：一是具有強烈的經營意識與高超的管理技能；二是具有戰略頭腦，對大勢判斷的前瞻性與決策的正確性；三是特有的應變能力，房地產經營企業家不僅要有對行業走勢的獨到認識和相應的應變能力，還要有廣泛的交際範圍。第二類是各種專業化人才，如能體現可持續發展和以人為本思想，創造優良人居環境的規劃設計師，優秀的工程專案經理；了解顧客消費需求，分析**市場走勢，為品牌探索市場之路、營運之路的市場調查師；為品牌提供合法的商標設計及相關的配套服務，能夠提公升品牌形象的商標師等。
第三類是高素質員工隊伍。房地產經營企業創品牌的關鍵在於高素質的員工隊伍，在於吸取廣大員工的智慧型，調動普通員工的積極性與創造性。[4]
4.4卓越的質量工程質量包括設計、建築、結構、施工、裝修等全部都應是高質量的。而規劃應適當超前，體現出可持續發展的意識，留有一定的空間，為家庭用車的普及、網路應用等做好準備。
要創造乙個較好的環境質量，在空間、地表、綠化、建築布局等方面應適當合理，而且還應具備一定的文化品位，創造良好的人居環境。配套方面，交通設施、生活服務設施、文化體育設施以及其他公共設施應基本具備。物業管理的質量高低對於房地產品牌的樹立和品牌市場的形成尤為重要。
物業管理要做到服務態度熱情、及時、周到；服務裝置完好；服務專案齊全；服務程式規範；服務收費合理；服務制度健全。
房地產品牌建設的建立是一項長期而艱鉅的、複雜而系統的工程，不可能一蹴而就。必須經過科學的調研，準確的定位，堅持一致的品牌執行及無微不至的品牌管理和維護，才能塑造成功的品牌。
伴隨著房地產市場的逐漸成熟，房地產品牌建設對於企業生存和發展的重要性已眾所周知，但在實踐操作中。很多開發商對品牌的概念多數還停留在某個專案或某個樓盤本身的短期轟動效應上，缺乏品牌建設的長期規劃。在房地產品牌建設之爭中，還是噱頭多於實幹，大多數品牌缺乏持續生長的能力，造成房地產品牌建設虛空現象嚴薰，因而房地產企業構建自己的品牌戰略促進我國房地產業的持續健康發展意義重大。
關於房地產工程管理的若干問題思考
摘要 自改革開放以來，隨著我國社會主義市場經濟的發展，我國的房地產行業也因此迅速的發展起來。與之同時，房地產工程在施工管理過程中也出現了很多的問題。文章就房地產工程管理過程中的一些常見問題進行分析和討論，並提出相應的控制對策，以便提高房地產工程的管理質量，滿足人們對房地產工程的標準和要求。關鍵詞 房...
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