聖豐華庭品牌營銷策劃
通過對信德地產專案的整體分析，我們感到這將是乙個可塑性非常強的專案，通過專業的營銷和策劃操作，將「聖豐華庭」打造成信德在威縣的「拳頭」產品，不但可以體現出開發商的實力和形象，更能在威縣中高檔地產市場上獨領旗艦。
經過長時間的市場調研，根據市場所反映出來的情況，結合自身所積累的經驗，提出切合市場銷售的建議及品牌營銷建議供公司參考。
一、市場背景
威縣房產市場日趨規範，整體處於上公升態勢，在市場發展的過程中，可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：
(一）2023年之前，被動銷售的階段：
客源特徵：以高收入者及**單位為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇範圍小，客戶購買存在一定盲目性。
開發商特徵：**對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構排斥。
專案特徵：產品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規劃，小區規模小且有明顯區域性特徵（如表）。
銷售特徵：無整體營銷思路，盲目追求高利，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。
（二)2023年以後，逐步走向規範的過渡階段
客源特徵：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨於理性，此時**消費逐漸成為市場主力。
開發商特徵：迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，部分實力雄厚、理念先進的外地開發企業著眼於威縣房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶占威縣市場。
同時由於**對土地資源進行統一管理，地價開始上公升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨於合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。 如表：
專案特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領一定市場份額。舊城地域限制日漸被打破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷提公升。
銷售特色：**趨於合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場背景下，客戶、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：
1、客戶需求的變化
能承受**在2000元/㎡以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。
對於能承受2000-2500元/㎡**的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤的個性、內涵及公升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。
能承受2500元/㎡以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社群環境也非常注重。
2、市場環境的變化：
地理環境：在大力發展威縣新城區的前提下逐步打破了老城區的地域限制，市場全方位發展，新城建設加快，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。
產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，並逐漸為市場所接受。
其中： 以2023年開發的小高層社群中廈御園為標誌，小高層做為新的開發理念進入威縣市場，並引入了二線城市先進的營銷模式並進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起一定衝擊，前期銷售達到良好的效果。但以目前情況來看，消費者對多層的喜好仍高於小高層。
原因有三：★**偏高。★居住習慣。
★對威縣電力**的擔心。
3、開發商的變化趨勢
開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，並逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。
營銷方面：競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智慧型化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品牌，並且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況並與之結合，了解客戶心態。
二、專案分析
1、基本情況：
本案位於威縣新區中心地段，地理位置較好，交通方便，地段的公升值潛力巨大。它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。
2、區域消費能力分析：
經濟水平：
整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。
隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的老城區域內消費群體和範圍，成為跨區域消費的一塊熱土。
3、客源定位：
由於本案屬中高檔樓盤，**略高，客源面相對狹窄，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：
私營業主：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關係，並且有足夠的休閒時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應公升值潛力較為注重。
****：此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望乙個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。
普通大眾：收入不高，有一定的資金積蓄，多為首次購房且用於兒女結婚新房。較看重小區規模及配套，對理念性宣傳不甚重視。
小結：以上客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，大多為一次或二次置業，且以標準戶型為主要需求。
三、整體專案定位
本案位於威縣新區，生活設施及市政配套將逐步完善，有良好的自然及人文環境，相對於老城區在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優勢，由於整個專案規模較大，週期較長，因此建議將專案定位於：高、中、低檔三種，以吸引各類消費群體，使公司開發利潤最大化。「聖豐華庭」做為首期地產開發專案，應全力打造為信德地產第一旗艦專案，更好的提公升公司知名度和美譽度，再創品牌效應，為後期專案的開發和銷售夯實基礎。
綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：
1、地理位置優越。
2、交通動線充足。
3、市政與小區配套皆較為齊全。
4、社群規劃合理。
5、智慧型化水平高。
6、有強大的公升值潛力。
7、戶型實用、舒適。
四、專案建議
由於本案具備突出的規模優勢，因此在配套上應做到「人無我有，人有我精」，依靠獨特的內外部配套設施進一步提公升本案所處的層次，具體建議如下：
（一）社群配套設施
1、採暖：採用地面供暖系統且做到分屋控制。
理由：a無暖氣片及其支管，增加使用面積，並且宜擺放家具。
b室溫均衡、穩定，各房間溫度可獨立調節控制。
c輻射供暖，無空氣對流，衛生、潔淨。
d便於設落地窗。
2、門、窗：單元門和分戶門配可視對講防盜門，客廳設落地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。
3、保安系統：全方位的防盜自動控制系統，紅外線報警系統。
4、資訊系統：
有線**：縣城標準有線電視系統。
通訊設施：預留**插口。
網路：寬頻網入戶，並預留管線。
（二）外立面材料：建議採用高階防水塗料
（三）綠化布置：根據小區內的容積係數，此建議原則上小區整體河景水系的基礎上走小而精的路線，通過精緻的小景，烘托社群氣氛。在綠化布置上要爭取實現立體綠化；即水系、草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。
以獨具特色的水景園林風格增強小區內部的文化和環境韻味，提公升小區形象。
（四）規劃布局：要在充分滿足水景綠化的同時，適當增加健身設施的建設，把健康主題引入小區，既是品牌提公升的需要也是對業主負責的真實表現，這樣很容易引起消費者的認可。
（五） 施工監管：為保質量促進度，建議在應有監管部門之外另設立「業主監督委員會」。
1、甄選三十名購房客戶組成業主代表團，可自由選擇時間以業主監理身份對施工質量及用材進行監督，並反饋於開發公司銷售部或工程部。若發現問題應及時已於解決，使其消費者「買有所知，住有所安」。在「信德速度」的基礎上再創「信德質量」的良好口碑。
2、逢工程節點（如出地面、二層、封頂、竣工）時，可定為「業主視察日」。邀請所有業主到現場檢查施工進度和質量，加大「信德速度」的影響力，使其更加深入民心。
（六）物業管理：以華威四星級物業管理團隊為基礎，結合銷售部提前制定出適合本專案的服務內容、服務標準及收費標準。並將其明文標於售樓部顯目位置，解決消費者的後顧之憂，增強消費者購買慾望。
五、營銷策略
（一）推案操作階段及操作目的
本案操作由期房開始，建議將專案操作分為三個階段：
第一階段：建立市場人氣，引起市場衝擊，營造樓盤品牌，回籠資金。
理由：（1）本案為同期開發，需要較大的資金，前期的資金回籠對支援後期的開發意義極其重大。
（2）中、後期的銷售成功主要依賴於前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性迴圈，因此，本案能否盡快消化，關鍵在於前期能否建立市場人氣，引起市場轟動。
在此階段應注意前期的宣傳手法的制定,要求與整體結合，為中、後期的操作做好鋪墊。
第二階段：建立品牌，在立足於本地常住客源的基礎上，拓展客源面，創造相對較高的利潤。這就要求本案年前必須動工，舉行大型開盤動工儀式，以增加客戶對本案的信心，並吸引常年在外經商或務工人員在春節探親期間再次購房或加強家屬購房信心。
理由：（1）第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。
（2）在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內拓展客源，則將會為建立樓盤品牌形象以及為公司創造利潤創造更為有利條件。
第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發商形象提高至更高層次。
（二）**策略
目前市場競爭激烈，政策變化較快，操作週期不宜過長，不適宜作大範圍的**調整，因此，建議在先期的基礎上本次每平公尺按不同位置上調50—200元。以引起市場關注，建立人氣，加大後來者購買信心。隨工期進展在出地面、二層、主體封頂、竣工四個階段作大的提公升，以拉動市場，為後期專案打下基礎。
整體操作結束後，將均價控制在2500元/平方公尺，具體推案策略及各階段的**在雙方協商後制定。
房地產營銷策劃
摘要 房地產營銷的出發點應是以人為本及誠信經營，房地產開發專案營銷策劃的實施，是企業發展的關鍵，關係到房地產企業在激烈競爭的房地產市場上能否立足和市場營銷的成敗。文章主要論述了房地產營銷策略，並提出了房地產營銷的對策和建議。關鍵詞 房地產 營銷策劃 新模式 房地產開發專案營銷策劃的實施，是企業發展的...
房地產營銷策劃流程
房地產營銷策劃流程詳細說明 策劃流程活動策劃流程 房地產營銷策劃流程詳細說明 第一階段 專案開發前期階段 對公司擬投資專案進行初步考察，掌握基本情況和資訊，制訂具體的市場調查計畫，開展正式的房地產市場調研工作，提出專案操作的初步總體思路，對專案入行初步的市場定位，為公司管理層的投資專案決策提供依據。...
房地產營銷策劃心得
房地產營銷策劃是在對房地產專案內外部環境予以準確分析，並有效運用經營資源的基礎上，對一定時間內營銷活動的行為方針 目標 戰略以及實施方案進行設計和謀劃。房地產營銷的實質是以消費者對產品的需求為起點和核心 終止房地產產品售後服務的全程營銷，而不是銷售，是顧客 商 設計師 按揭銀行 物業管理方等角度的多...