1開發部工作職掌
1.1定義:
開發工作是以科學的、系統的規劃，選擇最佳目標物業，並對該物業的技術條件進行評估，選擇合理的方式與業主合作，確保該物業可以供我們開設連鎖餐廳或相關配套專案的工作。
1.2工作職掌:
1.2.1依各市場的整體發展計畫及目標客戶群,對整個規劃區域進行統一分析,劃分不同層次與類別的城市或商圈,以確定各市場的發展方向及開發的先後順序。
1.2.2要對依順序開發的專案進行科學評估,尤其要對該物業專案的市政發展做詳細了解,要避免由於市政動遷而造成的企業不必要的損失。
1.2.3要對依順序開發的專案進行**量的測算,並**營建事項、營運
事項對該項目的支援，以評估該專案是否科學、合理。
1.2.4要充分了解專案情況,有計畫地準備談判資料和談判策略,要求每個合約都要達成公平、合理、安全的原則目標，並與業主建立良好關係。
1.2.5要配合公司營建部完成與物業工程部的技術條件交接,要做到有利、有理、有節，並磨合好兩個部門的關係，為良好地完成營建工作打下乙個基礎。
1.2.6要配合營運部做好餐廳管理組與物業相關部門及相關人員的銜接工作,確保營運工作在物業部分的保證和配合。為營運的順暢創造良好的外部環境。
1.2.7要維護與已開發專案業主的良好關係,為日常工作的協調、突發事件的協調及合約維護的協調建立良好的合作關係。
1.2.8要及時對已開發的專案進行檢討,了解成功的經驗與失敗的教訓,並通過改善流程來完善開發工作手冊。為今後的開發工作建立有效、完善的系統，以提公升開發的成功率。
1.2.9要妥善處理開發資訊，並與發展商及中介機構保持良好夥伴關係，建立廣泛社會關係，為推動各市場的進一步發展建立廣泛的、有效的、系統的資訊資源庫。
2開發部工作意義
2.1優秀的開發工作可以為企業的發展提供良好的資訊，以確保企業能正確、快速、穩定的成長。
2.2優秀的開發工作可以有效推動企業發展，提公升品牌知名度，擴大市場占有率。
2.3優秀的開發工作可以建立良好的社會網路，樹立良好社會形象。
2.4優秀的開發工作可以明確工作目標，減少重複工作，提公升工作效率。
2.5優秀的開發工作可以有效協調營建部、餐廳與業主的相互關係，縮短交接期，壓縮成本空間，提公升成功機會。
2.6優秀的開發工作可以尋求合理的合作條件，為雙方求得雙贏的良好局面。
2.7優秀的開發工作可以為選址提供專業資訊，防止因**行為而可能造成的企業損失（通常這類損失數額巨大）。
2.8優秀的開發工作可以為企業的發展提供源源不斷的能量(新市場),確保企業持續恆久的發展勢頭。
3開發工作的標準流程
3.1城市規劃及商圈分類：
3.1.1定義：
依各個市場所屬區域內的各個城市的人口數、市區面積、國民生產總值、社會消費品零售總額、全年城市居民人均可支配收入以及全年城市居民人均消費性收入等參考資料，並考量該城市在當地區域中所處的地位及重要性，將各個城市劃分成不同類別的城市。依此類推,可在每個城市內劃分不同類別的商圈，作為判別開發先後順序的依據。
3.1.2城市分類:
一類城市: 一般為自然行政區劃的省會級城市，或者是該自然行政區劃內重要的經濟中心、旅遊中心，要求人口密度、人口數、人均收入、國民生產總值、社會消費品零售總額等資料均名列該自然行政區劃的前茅。是我們開發的第一優先選擇。
二類城市: 一般為自然行政區劃的副省會級城市，是該自然行政區劃內次重要的經濟中心或旅遊中心，一般要求人口密度、人口數、人均收入、國民生產總值、社會消費品零售總額等資料均僅次於省會級城市。是我們開發的第二選擇。
三類城市: 一般為自然行政區劃內的縣級城市，相對
一、二類城市而言，人口密度、人口數、人均收入、國民生產總值、社會消費品零售總額等均比較靠後，只能作為市場開發的儲備，只有當我們的企業取得良好的發展，而且整個社會取得良好進步的前提下，才能作為我們可以考慮的開發選擇。
3.1.3商圈分類：
一類商圈： 一般為該城市的商業、經濟、旅遊中心，要求該地區的人口密度、人口數（含遊客等流動人口）、人均收入、社會消費品零售總額等資料均名列該城市的前茅。是我們開發的第一優先選擇。
二類商圈： 一般為該城市的次商業、經濟中心，要求該地區有較高的長住人口數，人均收入、社會消費品零售總額等資料要高於該城市的平均水平。是我們開發的第二優先選擇。
三類商圈： 一般為該城市的人口聚集區，人均收入及社會消費品零售總額等資料要低於該城市的平均水平，一般不予考慮，只有當我們的企業取得良好的發展，而且要全力擴大在該市場的占有率，並經過嚴密的分析評估時，才能予以考慮。
3.2資訊發布與收集:
3.2.1依城市規劃及商圈分類的結果,用正式的書面形式,將商圈要求及商鋪的技術條件告知專業地產中介公司及地產開發商，或通過廣泛的社會網路發布資訊，以徵集商鋪，然後將反饋的商鋪資料進行分類歸檔。
3.2.2通過公司的專業地產開發人員掌握需求商鋪的資料及開發商或業主的背景資料，並了解商鋪的技術條件和現在租賃戶的狀況（包括合約情況），然後將收集的資料整理備用。
3.3資料初審與市政調查:
3.3.1商鋪資料的初審:
1) 商圈核對：以企業要求的商圈類別為核對標準，對於略低的
商圈，一般要求緊貼標準商圈，而且其他條件非常匹配，方可通過初審。
2) 技術條件：要求符合公司的基本條件，對於要增容的部分，
要做測算，並且其他條件要非常符合公司要求，方
可通過。
3）租賃年限：一般要求不得少於五年，對於業主方不能保證五年的商鋪，要特別留意市政規劃的動向，除非該商鋪的位置及條件非常好，經測算具有極高的投資價值，且周邊又無可選擇的情況下，方可通過初審，並要在合同中註明賠償條款，才可簽約，以保護企業不受任何損失。
4）審核人員： 由地產開發部第一責任人負責初審工作。
3.3.2商鋪的市政調查:
對於通過初審的商鋪要進行專門的市政動拆遷調查,通常大型的物業，尤其是新開發的物業都能提供市政規劃的紅線圖紙，一般問題不大。而對於一些比較陳舊的物業樓盤，尤其是物業結構比較老式的樓盤要特別小心，要從所屬區域的規土局了解準確的紅線範圍，對於紅線外的物業一般不予考慮，對於暫時不確定的，但又非常優秀的商鋪，必須經過嚴密的測算，的確具有很大的利潤空間，且要從合同上予以保護，並經法務部確認無誤，才可簽約。
3.4商鋪資料的審批與分類:
3.4.1對通過初審的目標物業要進行大致的專案調查,了解物業情況、商圈情況、交通情況，並用數位相機拍攝目標物業對面180度廣角的商圈情況、目標物業門面180度廣角的商圈情況。
3.4.2將通過初審並經過專案調查的商鋪資料加以整理與彙總後，填寫《專案確認報告》（詳見附件:文案一），交總經理審批。
3.4.3將未通過初審的商鋪資料和未通過總經理審批的商鋪資料，歸入《開發資料彙總表》，以建立將來第二步市場開發的資訊資源儲備庫；將通過總經理審批的商鋪資料，歸入《開發資料追蹤表》，以便進一步跟進選中的商鋪。
3.5房產圖紙交接與合同細節談判
3.5.1房產圖紙及房產權證的交接：
應要求業主方提供比較詳盡的建築圖紙、房產權證及所能提供的技術條件（包括水、電、煤的接入位置和條件，空調的情況，排汙的條件，建築結構和建築材料等）情況，為作業《營建評估報告》準備第一手資料，並為營建工作及產權確認打下基礎。
3.5.2標準《租賃合同》與合同細節談判
1） 標準《租賃合同》(詳見附件:文案二)
2） 參照標準《租賃合同》的條款細節及物業的現有條件，制訂詳細的談判計畫和談判策略，並結合市場**，與業主進行溝通、談判，將雙方的條件都往中間接近一些，為雙方的合作建立基礎，要求在維護自身利益的前提下，力爭達成雙方的合作。
3.6《專案審批報告》:
3.6.1《**量的測算報告》(詳見附件:文案三)
**量測算的說明：
以目標物業的沿街或對面的人數為測算物件，按照不同的時段，分別計算各時段的雙向通行人數，即為該時段的**量。
注1：如果街上有交通隔離帶：
則通行口距物業30公尺內，要計算兩面雙向**量；
通行口距物業80公尺內，要計算門面的雙向**量和對面**量的一半；
通行口距物業80公尺以外的，只能計算門面的雙向**量，對面的**量不可計算。
注2：測算時段及時間的解釋：
時段以開市前的一小時為起始計算段，以收市後的一小時為最後計算段，其中每半個小時為乙個計算段。
最好以一月為最少測算時間，但考慮到工作量及成本，一般最少不少於一周，否則不具有代表性。
注3：做**量測算一定要記錄當天的天氣情況，以便考量客觀因素對**量的影響。
3.6.2《營運業績預估報告》(詳見附件:文案四)
根據目標物業的商圈特點、物業情況，找出已開的對等餐廳作為比照物件，再根據測算出的**量、人均消費、消費人數捕獲率等資料，來預估目標物業的周營業額，並測算利潤額，以考量是否具有投資價值。
3.6.3《營建專案評估報告》(詳見附件:文案五)
根據目標物業的業主所提供的技術條件、房產條件，對我們所必須要求的基本營建條件、基本營運條件，作出評估，以計算是否有水、電、煤的增容費、房產改造費用等額外的投資及正常的環保投資費用、營建費用、安全設施費用等投資額，以測算開設餐廳的前期投資費用及從營建的角度評估該房產是否具有投資價值及可行性。
3.6.4《新址專案評估報告》(詳見附件:文案六)
1） 全面、詳細地闡述目標物業的地理位置、人口情況、交通情況、競爭對手、合作夥伴、產權歸屬、周邊環境及各項費用的投入與產出情況，並針對分析的結果給出明確的結論。以供本市場的地產委員會作參考。
2） 對本市場的地產委員會所討論的意見進行整合，然後對初稿的《新址專案評估報告》進行修改，使其更趨完善，並報各大區總部地產委員會審批。
3.6.5專案審批人員：
1)各市場地產委員會成員：
各市場的總經理、副總經理和各部門第一負責人。
2）總部地產委員會成員:
各大區總部的總裁、副總裁、地產部總監和地產部高階經理。
3.7圖紙設計交底與合同簽約
3.7.1對通過總部審批的專案（不通過的不予考慮），要請設計師進行施工圖的設計（由營建部實施）。
與此同時，開發部要與業主進行進一步的條件確認及租金的進一步洽談，特別是免租期的討論，目的是為施工準備贏得充足時間。
3.7.2在所有條件都確認,租金無法再爭取,並且施工準備都完成的前提條件下,可請各市場的總經理簽署租賃合同(先要簽署法人授權委託書)。並進行公證，以保護雙方的權益。
前期開發部工作手冊
保密檔案 修正稿 二 七年十二月編制 一 部門架構及職責3 一 部門職責3 二 組織架構3 三 崗位職責3 1.部門經理3 2.部門副經理4 3.土地規劃外聯崗4 4.市政工程外聯崗4 5.資料內務管理崗4 二 崗位說明書5 1.前期開發部經理職位說明書5 2.前期開發部副經理職位說明書7 3.土地...
一線主管崗位工作手冊
主辦單位 上海普瑞思管理諮詢 時間 2010年10月22 23日深圳 10月29 30日上海 培訓費用 2280元 人 包括授課費 資料費 會務費 證書 午餐等 授課物件 生產主管 車間主任 現場班組長 領班 拉長。課程背景 企業90 的基礎管理工作靠誰去落實？90 的工作效率靠誰去推進？90 的現...
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