甲方工作手冊
目錄一、總則
1.1目的
1.2管理方式
二、主要工作程式
2.1 物業發展程式
2.1.1 物業發展
2.1.2外發設計、監理及建造工作
2.1.3儲存檔案及記錄
2.2 施工管理程式
2.2.1施工管理
2.2.2施工問題之跟進
2.2.3儲存檔案及記錄
2.3物料管理程式
2.3.1物料供貨商評估和監察
2.3.2 施工物料管理
2.3.3儲存檔案及記錄
3.4工程計量簽證工作程式
3.4.1施工過程計量簽證工作程式
3.4.2辦理進度款支付工作程式
3.4.3竣工決算工作程式
3.4.4儲存檔案及記錄
3.5報建工作程式（3500㎡以上）(市橋街)
三、人員配置
3.1董事
3.2總工程師
3.3其他人員
3.3.1會計
3.3.2出納
3.3.3水電工程師
3.3.4土建工程師
3.3.5預算員
四、各階段工作
4.1專案決策階段的主要工作
4.2專案準備階段的主要工作
4.3專案實施階段的主要工作
4.4竣工驗收階段的主要工作
五、甲方工作人員行為準則
甲方工作手冊
一、總則
1.1目的
（1） 實現投資目標和期望
（2） 使投資控制在預定或可接受的範圍之內
（3） 保證專案功能與質量達到標準
1.2管理方式
採用間接方式：通過各種委託協議和合同，把工程專案的各項任務和管理職責以及各項風險分解到各參與策劃和實施的有關機構，項業主進行總體協調和控制，保證專案如期按質建成，並盡可能節省投資。
二、主要作程式
2.1 物業發展程式
2.1.1 物業發展
（1）物業發展計畫
①當物業發展意念，需包括以下內容：
物業發展性質及選址；
成本限額；
開工日期；
完成日期；
其它(例如：設施、設計風格)。
②董事訂定物業發展名稱及/或編號，作為整個物業發展過程之識別。
③董事與總工程師及/或其它由董事指定之主管，參考公司過去相關物業發展經驗，商討有關物業發展意念，並由總工程師編訂【物業發展計畫】，說明該物業發展概念及計畫、主要工作專案、預算執行及完成日期。工作專案最少包括：
地質磡探；
物業概念設計(單位種類、數量、配套設施及其它)；
物業建築設計(具體規格、選料等)；
物業建築施工圖。
④【物業發展計畫】由董事審批。
⑤董事選定執行各項工作之負責人，並記錄於【物業發展計畫】中。
⑥地質勘探工作是總工程師提出並編訂在【物業發展計畫】的組成部分，由董事會選定合適勘探機構部門展開工作，勘探機構工作完成後，提供【地質磡探報告】給總工程師審閱，總工程師對【物業發展計畫】作出相應的修改。
⑦在每期工程的開工期間,召開管理評審會議針對本期工程的特點,檢視現有系統對新工程的滿足性和通用性是否相適應,並儲存記錄。
（2）物業設計評審及檢討
①總工程師按【物業發展計畫】安排設計工作。
②當需要外間機構(例如：建築設計公司、顧問公司)執行設計工作，由董事選定合適機構展開設計工作。
③在設計過程中，總工程師負責根據在【物業發展計畫】內之設計要求及相應之法規進行評審各設計專案，在需要時與設計機構直接面談商討設計質量事宜。
④設計結果可以是檔案(例如：圖則)、相片及/或模型等形式。
⑤總工程師檢討設計結果，按原定物業發展意念【物業發展計畫】及有關法規，以驗證設計結果能否符合要求；在需要時參考公司其它同類發展專案、有關人員、或到選址進行視察，以確認設計是否適用。審查結果須保留記錄(例如：國家**檔案、圖紙會審記錄、評審/檢討記錄、會議記錄等)，並於【物業發展計畫】上說明。
⑥當需要更改設計時，如外部設計更改，由設計單位或外間設計機構修改有關設計檔案資料，並予以審查批准；如內部設計更改，由本公司設計員修改有關設計檔案資料，並經獨立人驗證。
⑦裝修材料規格的確定，由董事會指定。
（3）物業建築監理與施工
①總工程師按【物業發展計畫】安排物業建築工程。
②預算員對各項工程做經費預算並檢討，交總工程師審核、董事審批，總工程師將保留相應的預算檔案。
③董事選定合適監理機構及建造商，並由總工程師書面提供建築工程要求：
工程規格(例如：圖紙)；
完工日期；
裝修材料規格；
其它有關規格要求(例如：適用之國際/國家規格、標準、工藝要求、建築材料要求)。
④董事選定之監理機構是代表公司對建造商進行施工現場管理，參閱【施工管理程式】。
⑤預算員於工程竣工後，作出結算並檢討，由總工程師審核董事審批確認，總工程師將保留相應的結算檔案。
（4）竣工驗收
①工程竣工後，總工程師與物業管理公司等有關部門對相應工程進行驗收交接。如驗收不合格，總工程師將指令施工單位根據驗收記錄進行整改，直至驗收合格。驗收合格後，雙方填寫【物業管理驗收交接證明書】，同時並將土建及配套工程的竣工圖交予物業管理公司。
②樓宇交給使用者後，總工程師可委託物業管理公司發放【工程問卷調查】於使用者，了解使用者意見：包括樓宇外觀、使用功能、環境布局等。由總工程師分析、檢討樓宇設計。
③以上如有發現問題，由總工程師決定是否做出跟進。
2.1.2外發設計、監理及建造工作
（1）甄選地質磡探顧問、設計機構、監理機構及建造商
①董事按外發工作專案性質，聯絡有關外間機構**或投標。
②董事甄選合適外間機構時，考慮下列各項：
該機構工作經驗與本外發工作專案之相關性；
該機構過去服務本公司之經驗及表現(包括：質量及時效性)；
工程預算；
該機構提供之完成日期及**；
其它人員意見。
部分工程(如水、電、電視天線、**線)等則選擇有關**部門進行施工並無需評估。
③總工程師根據監理機構、建造商的資質證明及過往之工作履歷，對其做出評估，並記錄於【供貨商評估問卷】中。
④總工程師編訂合同予雇用之機構，並詳列外發工作專案要求及附上有關圖紙/規格資料。經由董事審批蓋上公章後，由總工程師發出予受僱機構。
2.1.3儲存檔案及記錄
【物業概念設計】
【物業發展計畫】
【地質磡探報告】
每週/月【工程聯席會議】記錄
設計結果(例如：圖則、相片、模型)
【工程預算/結算】
**/標書
合同 【單位工程竣工證明書】
【供貨商評估問卷】
2.2 施工管理程式
2.2.1施工管理
（1） 施工進度計畫
①總建造商需於展開建築施工前，向監理機構提交【施工進度計畫表】，計畫各分項工程及所需工日；再由監理機構審查後提交給甲方代表。
②甲方代表按工程規格要求/圖紙，確認計畫表，並通知監理機構安排建造商按計畫表施工。
③當建築工程要求有所更改(例如：設計變更)，甲方代表須將設計變更以【工程備忘錄】形式發至監理單位，監理單位再將設計變更以【備忘錄】形式發至建造商,說明更改內容並附上有關更改資料，並每次設計變更內容由文控員受控後記錄於【設計變更目錄】中。
（2）施工進度監察
①監理單位參考【施工進度計畫表】，每天均到工地：
* 查察施工進度；
* 巡視施工(包括特殊建築工序)質量及安全表現；
* 巡視物料質量表現；
* 跟進每月【工程聯席會議】確定之有關事宜；
* 監理單位將巡視結果總結於【監理週報】和每月【監理日誌】中,予甲方代表主管審核。
②監理單位若在工地查察時，發現進度延後、質量問題(不符合有關規格要求)、或有潛在問題，監理員發出【監理通知】予建造商，要求作出糾正或預防行動，以消除問題或潛在問題, 【監理通知】分發甲方代表備案。。
③每週召開監理單位工作例會，總結前一周的施工進度及質量安全問題，並對下一周的工作重點進行**,記錄整理於每週【工作例會記錄】中。
（2）施工檢查
① 監理單位參考【施工組織設計】/【招投標檔案】及最新要求，並參考【施工進度計畫表】內容，與建造商確定需要進行質量檢查之分項工程，按各項國家有關規範要求制定【施工質量檢查總表】予建造商。
② 建造商按實際施工進度完成對各分項工程的【施工質量檢查表】，向監理機構提交【工程報驗單】及【工程申報表】，經監理單位監理員進行質量複核確認，監理工程師審批後，建造商方可進行一下工序施工。
③ 若監理單位監理員發現分項工程施工質量不符國家規範即【施工質量檢查表】要求時，需發出【監理通知】予建造商，要求作出糾正行動，以消除問題。
④甲方代表負責對建造商所提交的分項工程之【施工質量檢查表】保留存檔，並登記於【施工質量檢查總表】中，以此份**來檢討建造商的施工進度及質量情況來對監理單位的監理工作成果進行考核,當發現施工進度與質量與實際不符時，甲方代表需發出【工程備忘錄】或【糾正與預防行動記錄】予監理單位及建造商，要求作出糾正行動，以消除問題或潛在問題。(參閱本程式第5.2章)
⑤ 當建造商完成所有建築施工專案，建造商、監理單位、甲方三方需按照有關規定、規範進行驗收，對需現場簽證之工程專案，三方人員共同驗收合格後於【單位工程竣工驗收證明書】上確認。若發現不符建築工程要求時，監理單位需發出【監理通知】予建造商，直至所有不符合點已糾正，才接收工地。
（4） 施工、工監理檢討
①甲方代表編寫【每月工程總結分析報告】，甲方代表根據【監理週報】和【監理月報】總結施工進度、施工質量及監理單位的監理成果，表現於【每月工程總結分析報告】中。
② 承建商代表及監理商代表參與每月召開的聯席會議，總結本月以來有關質量、安全、進度情況，並記錄於【工程聯席會議記錄】中。
2.2.2施工問題之跟進
（1）施工問題之跟進
①監理單位於施工檢查或監察時發現之問題或潛在問題，須發出【監理通知】予建造商,說明問題明細或建議改善方法分發甲方代表備案,甲方代表根據其問題的嚴重程度決定是否發出【工程備忘錄】和【糾正與預防行動記錄】予建造商，並分發監理單位。
②監理單位每月需對【監理通知】與【工程備忘錄】或【糾正與預防行動記錄】作跟進，並記錄於相關目錄表中。
③監理員跟進承建商之糾正及預防行動，以確定行動之有效性，並記錄。
④若不符合事項影響整體建築進度，建造商需修改【施工進度計畫表】，經總監工程師審核後,交由甲方代表確認。
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