深圳新摩爾商業管理公司楊寶民
2023年8月２２日
從2023年開始深圳新摩爾公司已經投資１５０萬元了解長春總體規劃和商業現狀，根據前期市場調查結果，與甲方共同研討提出專案商業地產專案總體經營工作思路和可持續發展目標。根據市場需要確定長春南部新城巨城商業綜合體可能的專案物業比例與位置，根據專案地塊和區位特點,確定產品定位和物業組合開發計畫，找到最優的盈利模式方向。
一、產品定位和物業組合比例
本專案位於南部新城ｃｂｄ核心，人民大街高速公路收費站西側。
專案建築面積占地面積22.6457萬平方公尺
１１８萬平方公尺綜合體地上８８萬平方公尺地下接近３０萬平方公尺
地上２６萬平方公尺住宅 ６２萬平方公尺綜合體
４１萬平方公尺綜合體 ，紅星美凱龍２１萬平方公尺
４１萬平方公尺綜合體物業組合建議
方案１方案２
方案２ 增加可銷售的公寓面積，減少購物中心面積，短期現金流會更好。
２６萬平方公尺住宅
寫字樓和高檔餐飲家居ｍａｌｌ
將藍色框內作為購物中心和五星酒店綜合體整體設計，從二樓相連，形成整體的綜合體。
五星酒店和購物中心以及商業街區的參考標桿
設計思想：１．消費目的地 ２ ．可參與性 ３．滿足顧客好奇心
國內的類似模型
二、確定專案商業綜合體６２平方公尺初步業態方案
考慮綜合體業態設計和商業設施規劃的總體意見，確定基本的出租和銷售比例，計算年經營租金收入，確定初步的總體經營策略。２１萬平方公尺為紅星家居mall.
１２萬購物中心和商業街區業態設計思路
在１８萬購物中心基礎上減少百貨３萬平方公尺，減少購物中心內品牌街區２萬平方公尺和娛樂場１萬平方公尺。
１８萬購物中心和商業街區業態設計思路
建議在城市設計基礎上，根據招商實際要求，幫助確定專案客流動線與貨流動線，優化建築設計方案工作，
指導招商手冊要點，啟動招商摸底工作。
配合甲方邀請的設計院同步進行概念設計深化工作。
講授商業街區與超市、百貨的視覺營銷體系及其與商業建築裝修銜接方法，講解主力店和步行街專案招商知識和實際操作，專題研討專案與對手的競爭策略。
講授現代綜合體、購物中心的招商與經營體系，確定專案主要招商目標，幫助判斷最佳開業時間，指導開業綜合方案。
a) 與發展商共同確定長春南部新城商業綜合體經營策略包含購物中心運營管理體系
三、長春南部新城巨城商業綜合體專案投入產出分析
４１萬平方公尺綜合體核心部分
總的土地**８．９４億元
４１萬平方公尺部分土地分攤**8.94億元
採用第一物業組合方案，可以銷售的物業計算
如果減少購物中心面積６萬，增加公寓６萬平方公尺，將會增加銷售額６億元左右，實際可以達到40.5億元銷售額。
通過銷售物業，基本收回４１萬平方公尺綜合體投資，保留１萬平方公尺街區，６萬平方公尺購物中心和五星酒店五萬平方公尺．
保留綜合體物業價值計算１×3+6×1.5+5×1.6=20億元
關於地下建築面積：假定紅星美凱龍地下面積為6萬平方公尺，４１萬平方公尺綜合體的地下面積為１５萬平方公尺．
關於２６萬平方公尺住宅計算
地價分攤２６萬平方公尺部分土地**8.942.65億元
地下９萬平方公尺
成本估算
銷售住宅物業計算
２６×１萬元＝２６億元
住宅小戶型比例在第一期５０％左右的依據
第一 ｃｂｄ內的消費人群主要為白領人群，對地鐵小戶型消化能力較強。
第二周邊吉林大學等青年教師群體大部分需要小戶型
第三大戶型豪宅擁有替代品淨月別墅當我們的大戶型總價超越別墅時候，投資者選擇淨月別墅會更多。我們的真正優勢是商住ｓｏｈｏ產品。
第四周邊２公里半徑的住宅，例如，綠地.**墅、保利.林語都有小戶型，大戶型消化速度慢。
第五萬達紅旗街區專案公寓大部分都是４０－６０平方公尺戶型，單價最高衝到1.3萬元/平方公尺。
四、招商與營銷策略
招商策略
營銷策略
五、長春南部新城巨城商業綜合體專案最佳盈利模式設計
第一以正確的開發順序實現最佳盈利模式
住宅戶型組合合理，能夠快速回籠資金，減少資金占用，取得11.55億元毛利潤，用於４１萬平方公尺綜合體和紅星美凱龍家居ｍａｌｌ的開發，這是關係專案成敗的關鍵點，如果戶型比例不合理，形成６億元以上嚴重產品積壓，將損害每**東的利益。
通過優先建設五星酒店提公升物業價值，聚集人氣，爾後開發公寓以及寫字樓和商業街區，最後建設購物中心，取得最佳盈利．紅星美凱龍家居ｍａｌｌ可以提前開發聚集人氣，形成目的地消費。
第二以最佳盈利模式指導規劃設計和產品開發
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