遵照董事長指示，春節前（2013.1.30—2.
5）後(2013.2.21—2.
25），我們一行三人赴北京、上海、南京，對京、滬、寧「北京新鴻基商業」、「北京東方新天地」、「北京世紀京源」、 「北京西單大悅城」、「北京頤堤港」、「北京凱德mall」、「北京未來城」、「上海悅達889」、「上海環球大商」、「上海凱德龍之夢」、「上海梅隆鎮」、「上海恆隆廣場」、「上海中信泰富廣場」、「上海金鷹」、「南京河西萬達廣場」、「南京鵬欣水游城」、「南京德基廣場」、「南京綠地紫峰購物廣場」、「南京弘陽mall」等19個城市商業綜合體，和「北京西單樂天銀泰」、「上海梅隆鎮伊斯丹」2個大型百貨及北京「西西友誼酒店」1個綜合改造樓進行了考察。現將情況報告如下：
一、「去大型百貨」商業發展趨勢的警示
考察中，我們感受到：隨著城市現代化的程序，當代商業經濟悄然發生了深刻變化，同時影響著當代商業地產的發展變化。改革開放以來，零售商業經歷了百貨商店（銷售內容變化）、一價商店（定價方式變化)、連鎖商店（組織形式變化)、自選市場（**方法變化)四次革命。
伴隨革命，商業模式也發生四代變化。由第一代的傳統街鋪店和綜合店，衍生到第二代的大型百貨店和超市，繼而發展到第三代的購物中心（shopping mall），以致***的生活體驗中心。商業經濟呈現了「去大型百貨」的發展趨勢。
據有關資料記載：北京市在1萬方以上的商業1025萬方存量基礎上，僅2023年淨增900萬方商業綜合體；上海市截止2023年已建成10萬方體量以上的商業綜合體41處；南京市的竣工營業商業綜合體已超過50處，並且已建造了華東第一的「mall」（「南京弘陽mall」）,體量40萬方。綜觀京、滬、寧，商業地產的開發建設幾乎不再建築大型百貨商業店。
即使要建也是在建築商業綜合體時間帶品牌大型百貨商業店。考察的19處商業綜合體僅3處間帶，佔15.79%；且人氣與商業綜合體比較大為遜色。
最為典型的「北京西單樂天銀泰」百貨，19:32，紳士館廖無1人，而隔街相對的「北京新鴻基商業」體驗店卻顧客滿堂。
當代商業經濟呈現的「去大型百貨商業」發展趨勢，不能不成為我們開發建設「南陽天地」方向性的重要警示。
2、建築構成與功能組合的嚴峻挑戰
「商業綜合體」是城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間三項以上功能進行組合，相互依存，相互裨益的多功能、高效率的綜合體，也謂之複雜而統一的「城中之城」。具有不同功能的建築物組合構成是建設商業綜合體的核心。考察的19處商業綜合體，由於所處寸土寸金的京、滬、寧大都市，綜合體的不同功能建築物組合構成不很複雜。
除「北京凱德mall」、「北京未來城」、「上海悅達889」、「南京河西萬達廣場」、「南京弘陽mall」5處依託住宅社群外，其他並無相伴的住宅建築。除此而外，「北京東方新天地」與8幢寫字樓、1幢酒店組合構成，其他18處都在綜合體內建有1幢酒店或1-2幢寫字樓。處於綜合體之中，感覺簡單明快，通透明亮，視無障礙，不覺壓抑。
19處商業綜合體的不同功能建築物組合構成效果，對「南陽天地」的構築設計提出了嚴峻挑戰。由於用地還建安置任務艱鉅，將綜合體與住宅分體、分割槽建築成為不可能。因而這就勢必要將商業建築作為住宅建築的底盤裙樓混交建設。
在遵守有限的用地及規劃設計條件的前提下，如何使住宅建築與商務建築的幢數盡可能的少，是應成為「南陽天地」設計的最優選擇，以使整個建築群間隔寬敞，舉頭無遮，風和日麗，舒展怡人。
3、總體建築形式的開放與封閉的選擇
建設商業綜合體，實行開放與封閉的程度取決於當地氣候條件，這是考察所得的基本結論。北京7處商業綜合體除動線埠採取門廳進出外，整體結構實行的是全封閉，在體內形成連廊街鋪。主要原因受氣候條件所致，北京冬天寒冷，室內必須供暖。
上海7處商業綜合體有5處是北京式的全封閉，有兩處則為半封閉，即天棚緊密連線建築物，但在天棚下適當地方敞開與天然空氣融通。南京有2處全封閉、1處半封閉，還有1處即「南京弘陽mall」實行的是開放式街區，沒有天棚作為建築遮擋。上海、南京的商業綜合體封閉與開放程度，據觀察大都也與氣候有關，上海靠海，風雨天氣多一些，因而封閉的程度也適當多些，南京逐步走向內地，海風季雨也適當少些，因而封閉程度適量見少，並且出現了無天棚的開放式。
依據考察體驗，「南陽天地」的封閉與開放程度的選擇，應在查閱南陽氣象資料的基礎上確定，鑑於南陽氣候風不大、雨較少、日不酷的氣候特徵，「南陽天地」實行半封閉與全開放相結合的形式較為適宜，即部分區域適當搭建天棚，部分步行街區露天敞開，實行全開放。這樣，既不影響商業綜合體的營運，也可適當減少建築成本。
四、總體建築的地下建築配比取向
19處商業綜合體，建有地下商鋪的有18處，佔94.7%地下建有1層商鋪的8處，佔42.1%；建有2層商鋪的9處，佔47.
4%；而且每個商業綜合體在建有地下商鋪的下層均還建有1--2層地落車庫。所有地下商鋪，與地上商鋪的建築形式與風格處理一致，解決好了燈光、通風問題，在整個商業綜合體內，地下、地上街面、商鋪渾然一體，根本不覺地下深層的下陷壓迫感。城市商業綜合體的這種建築取向，不僅大大節省了土地資源，而且同時大大提公升了底層商鋪的經濟價值。
同時，我們還發現，有不少商業綜合體不僅建有地下層商鋪，而且還與城市地鐵接軌貫通，既啟用了城市軌道交通，又為商業綜合體自身引導聚集了**、人氣，大大提高了商鋪運營價值增量。
京、滬、寧商業綜合體地下建築的範例，應該成為「南陽天地」開發建設的乙個取向。適量建設地下商鋪，既可充分運用地塊的土地資源，又可提公升專案的開發價值，同時還可為南陽城市建設探索地下建築的路子，何樂而不為？！
5、商業環境的平面與垂直動線的思考
動線是商業綜合體中客流的運動軌跡。在商業環境中，設計好平面與垂直動線，為客流提供一條清晰可辨的脈絡，讓顧客在體內停留時間更久，盡可能經過更多區域，降低顧客在購物過程中的體力消耗，將顧客的購物興致、新鮮感、興奮感保持旺盛常態，這是做好商業地產核心環節。商業綜合體的動線分為平面、垂直兩個層面。
19處商業綜合體中，平面動線層面，「北京東方新天地」的動線設計為典型線形動線，「南京鵬欣水游城」的動線設計為典型枝線動線，其他17處的動線設計多採取了典型環線動線，體量較大的在環線動線的適當結合部採取了中庭或連廊連線轉換。除步入「南京鵬欣水游城」的枝線動線上遊走感覺稍有迷漫外，18處商業綜合體的動線設計，總體感覺：脈絡清晰，**順暢，通透明亮，寬敞適宜，迴路明顯，行無死角。
為助推導引客流作跨層運動，需要配置垂直觀光電梯和電動扶梯。在垂直動線層面上，所考察的商業綜合體，除個別外，動線的設計合理、實用，我們感受到既有助於客流的方向感、欲趨感，又有助於客流的趣味性、觀賞欲。19處商業綜合體，動線設計的道路、邊界、區域、節點、標誌的處置貼切、得當、清晰，可辨。
不僅將不同功能區域串連了起來，而且將客流便捷地輸送到了每乙個節點，進而滲透到商業綜合體的每乙個角落以至每乙個商鋪。
一定意義上講，動線是商業綜合體的生命線，也是啟用商業綜合體內沿街商鋪的中樞神經。在「南陽天地」的規劃設計上，動線設計不能不作為優選方案的一項重要元素和條件，如是建設多層次的商業綜合體，特別是垂直動線的設計，還不能簡單憐惜電梯成本而把必不可少的垂直動線予以捨棄。
6、京、滬、寧商業綜合體消費業態的思維借鑑
大凡走進19個商業綜合體中的任何乙個，都會被「吃」、「喝」、「玩」、「樂」、「購」的濃濃商業氛圍所**欲薰，如不具備「吃」、「喝」、「玩」、「樂」、「購」的設定，是乎不成其為真正意義上的商業綜合體。據不完全統計，考察的商業綜合體中，19家均設定了「主題餐飲」、「西式快餐」及不同形式的「冷熱飲」，餐飲的比例100%；17家設定有「電影院線」，比例89.5%；8家設定有「電玩城」、「ktv」，比例42.
1%；12家設定有「體驗館」，比例63.2%；16家設定有「美髮美容護理健身店」，比例84.2%；11家設定有「兒童遊樂天地」，比例57.
9%；19家均設定有「主題商街」，比例100%；11家設定有「大型超市」，比例57.9%；3家間帶品牌「百貨店」，比例15.8%；6家設定有「小型百貨店」比例31.
6%；11家設定有「家居店」，比例57.9%；13家設定有「兒童用品店」，比例68.4%；6家設定有「書店」，比例31.
6%。各類業態的消費之中，餐飲處處火爆，早、中、晚三餐時段，門庭爆滿，食香瀰漫，杯光箸影，候客不斷，成為商業綜合體最為亮麗的風景線。其次，兒童的遊樂、購物，嘰嘰咋咋，戲耍打鬧，歡聲笑語，其樂陶陶，也是商業綜合體的一幅生動畫面。
除了各式各樣的購物以外，體驗式的消費不可小覷，尤其是lphone、ipad、macbook pro體驗店，人氣哄哄，笑聲朗朗，成為商業綜合體的時尚之歌。
「人們來到城市是為了生活，人們居住城市是為了更好地生活」。京、滬、寧商業綜合體的「吃」、「喝」、「玩」、「樂」、「購」的業態構成,應該成為「南陽天地」消費業態的基本思維借鑑，以使「南陽天地」真正成為南陽市人民的乙個生活、商業、娛樂、休閒的嶄新去處。
七、「南陽天地」的定位思考
京、滬、寧19處商業綜合體，從感覺上分類，有高階的、偏中高檔的、大眾中檔的三類。如「北京頤堤港」、「上海中信泰富廣場」、「南京綠地紫峰購物廣場」等，是較為典型的高階商業綜合體，以路易斯威登、紀范思等國際頂尖品牌為領頭羊，其建築質地精良、裝修華貴。這一類顯然不為「南陽天地」所能效仿。
又如「北京東方新天地」、「北京凱德mall」、「上海梅隆鎮」、「上海金鷹」、「南京德基廣場」等，是較為偏中高檔的商業綜合體，以peaceb blrd 、la chapelle、scofield、ports等次於國際頂尖但卻深受白領親睞的品牌居多，其建築質地優良、裝修華美。這一類對於南陽的市場來說，因為白領的消費群體尚未形成優勢，故而「南陽天地」也不可效仿。京、滬屬於我國的一線城市，寧雖是二線城市，但它處於我國經濟發達的東部地區，這些城市的區域優勢是南陽遠所不及的。
而南陽卻又急欲提公升城市地位，「南陽天地」作為南陽提公升城市地位的首案，破除舊的傳統商業，建立新的商業格局，將京、滬、寧的大眾中檔商業綜合體引為模板是切合實際的。如「北京世紀京源」、「上海凱德龍之夢」、「南京河西萬達廣場」、「南京弘陽mall」一類，無論是經營品牌，或是建築質地，還是裝修品味，既有超前的意識，又有廣泛的群眾基礎，定會為大眾認識、接受，不失可為「南陽天地」的最佳參照物。再將年輕、時尚、運動的主題著意凸顯，「南陽天地」必將承前啟後，成為豐碑。
八、「南陽天地」規劃設計的建議
「南陽天地」建成南陽市的首例商業綜合體，並且定位「大眾中檔」，組合「吃」、「喝」、「玩」、「樂」、「購」的業態，凸顯「年輕、運動、時尚」主題，根據已下達的用地和規劃設計條件，結合考察體會，設計建議如下：
（1）關於商業建築面積的層次：將「商業建築面積不大於地上總面積的35%」條件用足，雙管齊下，上公關，下設計，突破「建築密度不大於40%」的限制，以致建築密度控制在46--48%，建築層次普遍3層，區域性4層；
商業綜合體考察報告
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