城市綜合體類物業研究方法
總體目標與服務內容
總體目標
此次服務的總體目標是：
從區域價值、地塊條件、市場供需、產品組合、案例借鑑、投資回報、規劃設計等角度出發，為本專案提供適宜的發展建議；
幫助服務方詳細地了解所服務城市的優質商業、特色商業街、優質寫字樓、高星級酒店、中高檔住宅、酒店式公寓（銷售型）等市場現狀，並為其提供未來市場走勢的專業分析；同時結合專案周邊發展情況及地塊自身的特徵，確定專案適宜的市場定位和發展前景；
明確土地規劃、功能布局、產品型別、規模配比及開發分期等物業發展建議；
針對專案各物業發展提供詳細的產品發展建議，為客戶的後期運營提供指導；
為專案進行詳細的投資測算，幫助客戶投資決策與制定開發運營策略。
1 服務內容
1.1 經濟、人口、政策分析
為了能了解此專案與所在區域的經濟、社會及政策之間的關係，世邦將完成對專案產生影響的整體巨集觀環境及人文因素進行分析。此分析將同時會包括關於城市規劃、基礎建設開發以及其它主要政策而對本專案開發產生影響的論述。
以下巨集觀經濟資料將被論述：
自2023年以來的gdp和人均gdp增長
固定資產投資及其增長
fdi及其增長
社會消費品零售總額及增長
家庭消費結構變化
區域產業發展情況
區域人口數量及增長
家庭結構及其變化
家庭居住面積變化
人均收入水平及其增長
旅遊經濟執行狀況
城市規劃發展研究分析
以及其它可能影響地塊的長期發展的因素。因此，世邦還將研究**相關的、可能影響專案執行程序的相關政策法規、城市發展規劃等。
為了解專案所處的市場環境，世邦還將對所服務城市整體房地產市場發展環境進行分析。
首先將對房地產巨集觀市場並進行分析**，包括重要的因素如：
房地產投資額及增長
房地產竣工面積及增長
房地產施工面積及增長
房地產銷售面積及增長
房地產銷售平均**及走勢
其它可能對於本專案區域內房地產業發展環境產生影響的內容
另外根據資料的可取得性，對所服務城市及重點規劃區域的整體發展規劃進行研究。
通過巨集觀經濟及房地產市場、整體規劃以及相關政策等分析，能夠對未來發展趨勢提供支撐，認識專案目前所處的巨集觀環境和發展前景。
1.2 基地條件分析
世邦有必要針對本案用地進行詳細的分析，包括：
該用地及周邊區域的特點
該地塊的形狀分析
該用地的通**況分析（主要是周邊道路通行狀況及未來道路規劃分析）
該用地的景觀資源研究
地塊周邊已有\擬建配套設施調查，包括：
學校 醫院
體育場公園 圖書館
郵局 銀行
其它主要配套設施
其後，還將調查本地塊及周邊區域現有和未來規劃中的交通基建方面的狀況。通過以上研究可以：
對本專案及其周邊地區的當前規劃進行識別；
對區域未來發展進行分析；
對專案所屬區域未來發展進行分析；
對當前的基礎建設尤其是交通狀況進行論述，並就其對各種房地產物業市場所帶來的影響進行分析。
1.3 所服務城市及區域優質商業市場研究
為了了解優質商業目前和未來相關的物業目前和未來相關的市場情況，世邦將進行所服務城市及區域優質商業市場的研究工作。
研究將首先根據世邦的經驗及所服務城市本地情況對優質商業進行定義，定義將依據以下方面：
地理位置
交通條件
開發商背景
外立面設計
功能分類
物業管理
停車條件
租金水平
主力租戶
該部分研究分析均將包括以下方面：
所服務城市及區域優質商業物業發展概述
所服務城市及區域優質商業物業的**狀況分析（包括**量、分布特徵、經營內容、等）
市場吸納情況
物業產品及品質分析
未來**量
**/租金趨勢
需求特徵分析
近期發展趨勢及方向
通過整體市場、主要區域聚集區市場以及周邊區域市場分析，找出市場空白點，以及影響商業市場發展主要因素，對專案商業物業進行初步判斷。
根據專案資料的可取得性，針對所服務城市優質商業專案選取2個案例進行分析，主要內容包括：
專案基本特徵
專案品質及配套設施
專案上市時間
專案租戶
客戶**分析
交通條件
周邊配套
物業管理
專案租售模式及租金/**
專案硬體設施
通過案例分析，可以更好的理解該區域內優質商業市場。
1.4 所服務城市及區域特色商業街市場研究
為了了解優質商業目前和未來相關的物業目前和未來相關的市場情況，世邦將進行所服務城市及區域特色商業街市場的研究工作。
研究將首先根據世邦的經驗及所服務城市本地情況對特色商業街進行定義，定義將依據以下方面：
地理位置
交通條件
開發商背景
外立面設計
功能分類
物業管理
停車條件
租金水平
主力租戶
該部分研究分析均將包括以下方面：
所服務城市及區域特色商業街物業發展概述
所服務城市及區域特色商業街物業的**狀況分析（包括**量、分布特徵、經營內容等）
市場吸納情況
物業產品及品質分析
未來**量
**/租金趨勢
需求特徵分析
近期發展趨勢及方向
通過整體市場、主要區域聚集區市場以及周邊區域市場分析，找出市場空白點，以及影響商業市場發展主要因素，對專案特色商業街物業進行初步判斷。
根據專案資料的可取得性，針對所服務城市特色商業街專案選取2個案例進行分析，主要內容包括：
專案基本特徵
專案品質及配套設施
專案上市時間
專案租戶
客戶**分析
交通條件
周邊配套
物業管理
專案租售模式及租金/**
專案硬體設施
通過案例分析，可以更好的理解該區域內特色商業街市場。
1.5 所服務城市及區域優質寫字樓市場研究
為了了解優質寫字樓物業目前和未來相關的市場情況，世邦將進行所服務城市及區域優質寫字樓整體市場的研究工作。
結合本專案特點，研究將首先根據世邦經驗及所服務城市本地情況對優質寫字樓進行定義，定義將依據以下方面：
地理位置
交通條件
開發商背景
外立面設計
配套設施
物業管理
停車條件
主力租戶
該部分研究分析均將包括以下方面：
所服務城市及區域優質寫字樓發展概述（包括總體規模及分布）
所服務城市及區域優質寫字樓的**狀況分析（包括**量、分布特徵）
所服務城市及區域優質寫字樓的產品特徵分析（外立面、標準層面積、戶型分割、電梯配置、層高、空調系統、物業管理等）
**趨勢（租金、售價）
需求特徵分析（產業結構、行業需求面積、企業屬性、寫字樓買家特徵等）
未來**及近期發展趨勢分析
通過整體市場、主要區域聚集區市場以及周邊區域市場分析，找出市場空白點，以及影響優質寫字樓市場發展主要因素，對專案優質寫字樓物業進行初步判斷。
根據專案資料的可取得性，針對所服務城市優質寫字樓專案選取2個案例進行分析，主要內容包括：
專案基本特徵
專案品質及配套設施（電梯、空調、停車位等）
專案上市時間
專案租戶（辦公需求面積/戶型結構、行業結構、企業屬性等）
交通條件
周邊配套
物業管理
專案租售模式及租金/**
通過案例分析，可以更好的理解該區域內優質寫字樓市場。
1.6 所服務城市及區域高星級酒店市場研究
為了了解相關區域目前和未來相關的物業市場情況，世邦將進行所服務城市及區域市場高星級酒店整體市場的研究工作。
該部分研究分析將包括：
所服務城市高星級酒店發展概述（總體規模、入住率、分布情況、未來趨勢）
所服務城市高星級酒店市場物業歷史**
所服務城市高星級酒店物業的需求狀況（消費者**、結構、空置率、房價）
所服務城市高星級酒店市場未來**量、近期發展趨勢及方向
通過整體市場、主要區域聚集區市場以及周邊區域市場分析，找出市場空白點，以及影響高星級酒店市場發展主要因素，對專案物業進行初步判斷。
根據專案資料的可取得性，針對本專案相關區域主要酒店專案選取2個案例進行分析，主要內容包括：
專案基本特徵
房型配比與面積
內部會議、餐飲、健身等配套設施
市場表現（房價、入住率等）
消費者**及結構分析（商務/旅遊/會議/休閒娛樂等客源結構、酒店/會議/餐飲等收入結構）
通過案例分析，可以更好的理解該區域內高星級酒店市場。
1.7 所服務城市及區域中高檔住宅市場研究
世邦將對將進行中高檔住宅市場的研究工作，主要是針對所服務城市及相關區域市場的現狀及發展趨勢的研究。
地理位置
交通條件
開發商背景
**水平
建築形態
物業管理
所服務城市及區域中高檔住宅物業市場的發展概述（包括總體規模、分布等）
所服務城市及區域中高檔住宅物業歷史**
所服務城市及區域中高檔住宅物業的需求狀況（建築型別、面積、**、購房偏好）
房價變化趨勢
中高檔住宅市場未來**、近期發展趨勢及方向
專案開發背景
專案基本特徵
房型及面積特點
周邊配套設施
產品主要亮點
產品去化速度與**分析
客戶**及結構分析（年齡特徵、職業、收入水平、家庭結構等）
購房目的
1.8 所服務城市及區域酒店式公寓（銷售型）市場研究
世邦將對將進行酒店式公寓（銷售型）市場的研究工作，主要是針對所服務城市及相關區域市場的現狀及發展趨勢的研究。
地理位置
交通條件
開發商背景
**水平
建築形態
物業管理
所服務城市及區域酒店式公寓（銷售型）物業市場的發展概述（包括總體規模、分布等）
所服務城市及區域酒店式公寓（銷售型）物業歷史**
所服務城市及區域酒店式公寓（銷售型）物業的需求狀況（建築型別、面積、**、購房偏好）
房價變化趨勢
酒店式公寓（銷售型）市場未來**、近期發展趨勢及方向
專案開發背景
專案基本特徵
房型及面積特點
周邊配套設施
產品主要亮點
產品去化速度與**分析
客戶**及結構分析（年齡特徵、職業、收入水平、家庭結構等）
購房目的
1.9 競爭市場分析
世邦將針對不同物業，分別選取2個可形成競爭的專案進行分析，對其市場定位、競爭優勢、市場表現、目標客戶等方面進行深入剖析，以明晰本專案未來在市場中所處的競爭地位。並利用世邦的市場知識、蒐集的資料對市場需求進行評估，以便描述專案的未來市場環境。
現代城市商業綜合體規劃設計研究
摘要 城市商業綜合體是城市形態發展到一定階段的產物，是將城市中酒店 辦公 公園 商業 會所 公寓等生活空間的服務功能進行組合，並在各部分之間建立一種相互依存 相互補充的能動關係，從而形成多功能 高效率的綜合體。根據筆者多年的從業經驗與實踐，本文主要介紹了城市商業綜合體的概念以及商業綜合體的規劃設計思...
城市綜合體的概念 發展歷程及開發標準
4 市場需求旺盛 由於目前城市客群大多從事腦力勞動，具備一定的物質基礎，有追求高檔住宅的能力與強烈的意願，並且一般受過良好教育，具有較強的專業知識和職業能力及相應的家庭消費能力，因此，大多追求生活質量，嚮往高品質的生活。二 功能分析 城市綜合體的每種功能有其特定的執行時間範圍，城市綜合體將不同時間段...
大型城市綜合體專案開發的工程技術管理
本文以大型城市綜合體專案開發為例，將其開發流程按階段 重點 要點三個層次展開，結合價值論的基本觀點 開發過程中的工程技術管理，以探索包頭中冶置業房地產大型城市綜合體專案專業化管理之路。一 大型城市綜合體專案的特點 現狀和發展趨勢 1 大型城市綜合體專案的定義及主要特點 位於公司戰略布局重點城市 對該...