本文以大型城市綜合體專案開發為例，將其開發流程按階段、重點、要點三個層次展開，結合價值論的基本觀點**開發過程中的工程技術管理，以探索包頭中冶置業房地產大型城市綜合體專案專業化管理之路。
一、大型城市綜合體專案的特點、現狀和發展趨勢
1、大型城市綜合體專案的定義及主要特點
位於公司戰略布局重點城市、對該城市建設發展有一定影響力、對公司企業形象及價值效益有明顯建樹力、建設規模較大且功能多樣的城市綜合體專案，我們稱之為大型城市綜合體專案。
這種專案往往呈現投資規模大、開發周期長、功能複雜、技術難度高、影響力廣泛等特點。
2、大型城市綜合體專案現狀與發展
大型城市綜合體專案在我國起步較早，較典型的大型房地產公司如萬達、soho中國、保利等已經經歷了近20多年的發展歷史，也已經完成了從啟蒙期、開創期到發展期的三個階段。
這些成熟公司的專案大多處於城市的**地段，由於其土地資源稀缺和不可替代的地理位置，大部分公升值潛力較大，租金回報比較穩定。這類專案的開發，對於公司社會效益和經濟效益的提公升、抗風險能力的提公升、綜合專業管理能力的提公升以及專業化管理團隊的建設均起到了非常重要的作用。
與發展起步較早且較成熟的房地產開發商相比，包頭中冶置業大型城市綜合體專案無論是在投資規模、產品多樣性、區域占有率，還是在收入權重比上均還處在起步階段。
國內主要房地產公司投資物業佔整個公司物業收益比重的比較見表2。
表2：投資物業佔整個公司物業收益的比重表（單位：億港元）
（本表由第一太平提供）
公司不僅意識到大型城市綜合體專案開發的重要性，也充分認識到當前存在的主要差距。從打造房地產開發企業「百年老店」的戰略角度來看，公司有決心、有能力在未來房地產開發的產品結構中，在不斷擴大保障房開發建設的過程中，逐漸增加大型城市綜合體專案的開發量，使持有物業的穩定收益不斷增長。
面對當今社會蓬勃發展而又複雜多變的形勢，大型城市綜合體開發專案由於其顯著的社會性和相互間的差異化，其開發管理尤其是工程技術管理需要很強的創作性。管理者應將社會作為創作大背景，根據企業自身的文化與發展要求，結合城市規劃與區域環境、當地市場**、相關業態特徵、建築科技與藝術的水平，平衡品質、成本、進度、銷售之間的相互制約，協調設計和施工，全過程主導並實現專案的效益最大化，其複雜性和艱巨性是顯而易見的。
二、大型城市綜合體專案開發的工程技術管理概述
我們把在工程管理中貫穿始終的技術應用與平衡稱之為工程技術管理，其核心是工程技術管理者對技術環節及要素的把控和對複雜技術問題的預見與解決。
站在專案管理的高度上，實現專案的價值目標是難事，難就難在不突破總體約束---資源限制、時間限制、成本預算、質量標準、社會評價、行業制約等前提下達到既定的建設目標。而工程技術管理正是化解這些難題的重要手段之一。
三、大型城市綜合體專案開發各階段的工程技術管理要點
大型城市綜合體專案開發是乙個十分龐大的系統工程，會遇到諸多問題，有些問題甚至非常棘手，且貫穿始終的各種技術問題常常會關係著整個專案的成功與否，其不同階段對應著不同的工作內容、重點和要點，下面根據工程的三個階段以及相關例項予以簡述。
(一)專案前期階段
專案前期階段工作主要包括編制專案前期策劃書、編寫專案建議書和專案可行性研究報告等。工程技術管理的重點是參與編寫專案的可行性研究報告，組織並完成概念設計。
該階段的技術管理的要點是：根據專案市場定位、功能布局、投資能力提出初步的設計構想，編寫概念設計任務書，組織專業設計單位完成概念設計方案及工程投資估算。從價值管理的系統考慮，本階段將完成專案價值取向的確定。
關鍵取決於建設方在設計理念上的主導作用。
概念設計舉例：
包頭時代廣場概念方案的選擇
(二)專案實施階段
專案實施階段工程技術管理可以進一步分為工程勘察設計、工程施工、工程竣工驗收三個階段，工程技術管理的重點是工程勘察設計工作。
1、工程勘查設計
工程勘察設計管理的宗旨是安全性、適用性、經濟性和藝術性的有機結合，以保障工程的質量、進度和投資三大控制目標的實現。
工程勘察設計包括：地質勘察、方案設計、初步設計、施工圖設計。地質勘察為設計和施工提供地質構造、水文條件等科學可靠的依據方案設計是對概念設計方案的進一步深化，主要是確定建築方案和結構體系；初步設計是各專業技術方案的確定和優化，也是專案成本控制的關鍵階段；施工圖設計在初步設計基礎上，綜合建築、結構、裝置各工種，相互交底、核實校對、深入了解材料的**、施工技術及裝置等條件，把滿足工程施工的各項要求圖紙、文字化的過程。
本階段技術管理工作的重點是方案設計和初步設計。
a．方案設計中的控制要點：
方案設計中工程技術管理的要點是建築方案和結構體系的選定。建築方案要承襲概念設計方案的理念，圍繞城市影響、建築形態、立面材料、成本控制等因素綜合分析、把握細節後予以確定。而結構體系的選定要以安全可靠、造價合理、施工方便為主要標準。
b．初步設計中的控制要點：
初步設計中工程技術管理控制的要點是各專業技術方案的確定和優化、超越國家現行規範技術難點的解決。該階段圍繞成本控制、功能合理、節能環保等目標，對建築細部、結構體系、機電系統、室內裝修方案進一步優化。認真分析並確定主要材料、裝置的技術標準，並與設計單位共同完成初步設計概算，提出工程投資分配方案。
工程造價約85%的技術控制在這一階段已基本完成。
包頭時代廣場結構方案的優化設計 （無）
對設計的控制，有哪些方法呢？理念很重要
我們必須認識這是：
1.是成本控制的客觀要求
如何降低成本、增加利潤，是每乙個房地產企業關注的問題。建設專案前期的設計階段（方案設計、初步設計、施工圖設計）影響整個專案投資的可能性在80%以上。其中，結構成本佔到建安成本的40%至60%。
很多建築結構設計做的並不精細。通過降低成本以求提高經濟效益是房地產行業共同追求和努力的目標之一，而其中結構成本的控制是房地產專案成本控制的關鍵。
2.用80%的精力來做20%的施工圖設計與管控，可以起到80%的效率，應作為房地產企業成本控制的方法重心的轉移，而不是重方案輕施工圖
這其中，施工圖出圖前的優化設計很關鍵
目前，我們這方面的工程例項還嚴重不足。
工程例項：包頭時代廣場機電設計優化
包頭時代廣場g地塊原設計院的機電設計中，將冷凍站設在地下二層、為首層和二層服務的空調機房也設定在首層及二層，占用了寶貴的商業面積，經與設計溝通，將部分該樓層的裝置機房挪至地下一層及三層，節約出有效商業面積約400平方公尺
「方案設計和初步設計」工程技術管理工作小結：
從價值目標的確定上講，工程勘察設計階段由市場適應度、結構安全、建築品質、成本控制、節能環保等多目標組成。建設方在工程技術管理過程中，必須具備很強的判斷和平衡能力，以協調建築形式、結構體系、機電系統、主要裝置材料的確定等相互之間的制約關係，化解矛盾，進而達到最佳的契合點。
c．施工圖設計中的控制要點：
該階段工程技術管理工作控制的要點是：組織施工圖自審和第三方審查；組織人防、消防、規劃、建設等管理部門的施工圖報批準備工作；完成設計概算的審查工作。
施工圖設計要落實各相關工種的技術要求，通過進一步深化設計解決初步設計技術檔案中的錯、漏、碰、缺，是乙個廣泛深入的細化過程，是價值目標的進一步優化。
設計變更和簽證，施工方有專門的團隊，他們可是會抱著圖紙及規範研究您設計的紕漏，很合情合理的突出安全上的問題或功能上的問題，找您索賠
施工方往往：工程施工過程中往往會發生設計變更、進度加快、標準提高、施工條件、材料**等變化，從而影響工期和造價。一些施工企業在經過殘酷壓價，低價中標後，正是利用設計變更、工程簽證這些環節的漏洞，往往採取一些不正當的手段，增強填寫簽證單的有效性，使簽證成果得到合理的固定，並通過變更設計增加專案或提**格等手段，來保證其利潤
這很大程度上不是月亮惹的禍，是設計的錯
設計的錯主要體現在（今天主要討論施工圖）：時間上的錯、專業上的錯、空間上的錯及縱向（設計院的組織協調，專業間的配合，建築設計和結構設計、消防、智慧型化、景觀等設計分包）的錯誤等,時間上的錯，有業主方原因的，趕進度，業主有時自己到底要什麼業態的產品意見都不統一，在規劃方案階段就要前期設計參與，設計單位的選擇有時就是君子約定，先簽一協議，怎麼做不知道，大框框。對於建築，結構、專業設計分包，不同階段怎麼樣的精度和標準，都是未知數，然後大家就一步一步向前走，商務條款是哥兩好，忽視了技術條款的約束及第三方監督，
2、工程施工
該階段工程技術管理始終圍繞以質量為目標、以造價為約束、以進度為主線的動態平衡過程而展開，是價值目標產品化的實現過程。
工程技術管理工作主要有：組織設計交底和圖紙會審；組織深化設計工作，協調解決深化設計中重大技術問題；施工過程中設計變更的控制與簽證；組織重大施工組織方案的技術討論；參與招投標工作。重點是深化設計工作的組織和重大施工組織方案的技術討論。
（關於招投標工作）
1）、施工範圍和介面的劃分
2）、大型裝置的採購和招標（主要是裝置範圍）
3）、裝置的設計和選型配置標準（涉及以後的裝置執行費用）
3、工程竣工驗收
該階段工程技術管理的主要內容：參與系統除錯；組織消防、人防、規劃部門的驗收工作；參與業主組織的四方竣工驗收工作；組織竣工圖的審查與確認；組織設計單位編寫竣工驗收設計報告等。工作重點是組織消防、人防、規劃部門的驗收工作。
組織竣工圖的審查與確認。
竣工圖是專案的技術檔案，是工程決算和未來運營管理的主要技術依據，更是同類專案開發的經驗積累。竣工圖是工程完工狀態的體現，必須完整、準確、規範。
4、專案銷售
該階段工程技術管理的主要工作是配合專案銷售提供技術支援：如銷售人員的技術培訓；編制樓書的技術說明；銷售單元圖技術審查；銷售面積的測量計算；對外宣傳資料的技術審查等工作。其重點是技術培訓和面積測量。
(三)專案收尾階段
該階段工程技術管理的主要工作是：專案交付；參與專案決算工作；參與專案的後評估工作；對物業管理單位的技術移交；技術資料歸檔等。重點是專案技術管理經驗的總結。
大型城市綜合體專案個性鮮明，均具有不可重複性，但就其工程技術管理而言是有共性的，對於這些共性的研究、歸納以及推廣，將會為集團大型城市綜合體專案未來的開發提供經驗借鑑。因此，在這個階段，除了完成基本任務，還需投入更多精力進行工程技術管理總結。
四、大型綜合地產專案工程技術管理小結
綜上所述，大型城市綜合體專案開發規模大、目標多（安全、品質、進度、成本等）、技術難、周期長。工程技術管理應始終遵循主導、判斷、平衡、動態的原則，綜合調動各種技術資源進行。
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