在長達十三年的商業地產服務過程中，作者不斷參與專案設計管理和規劃設計方案研討，在近五年，作者集中精力現場指導多個綜合體專案商業規劃與規劃設計結合的問題，在吸取傳統綜合體設計管理的缺陷基礎上，作者代表新摩爾商業管理公司提出了獨創的綜合體設計管理方法，通過多個設計總包實踐，在總體設計費用固定的前提下，節約了一半左右的常規設計時間，讓設計單位有充足時間考慮方案的創新與經濟優化，不僅直接幫助綜合體發展商降低了開發成本，而且通過節能設計降低了商業建築的運營成本。
一、傳統的綜合體設計管理存在的問題
第一盲目相信海外設計公司，在沒有完成好產品定位和商業規劃的時候就委託國外設計公司進行方案設計，國內設計院配合施工圖設計，雙方界限不清晰，國外與國內設計單位之間不斷扯皮。
第二面對中外多家設計院的複雜管理，缺乏有效的管理方法與合理的設計流程管理，導致重複勞動以及無效勞動佔據５０％左右，結局是設計成本較高，設計質量不高。
二、萬達綜合體設計管理特點
重慶萬達廣場開發設計部劉知遷總結到：在設計管理中，對總體規劃應嚴格科學的管理，不論是經濟技術指標，還是平面布置、豎向標高，都需要總體把控。分期開發設計最重要的是把握整體規劃，做好前後期的交接與配合，多開設計協調會，這樣才能完整無誤的完成專案的設計工作。
專案可以分期開發，但專案從設計的角度看是乙個整體，只有將專案完整的理解，才能很好完成分期設計管理。
以重慶萬達廣場專案為例，使用了三家以上的設計院，需要經常召開專案設計協調會，協調地下室的高度問題，以及不同開發周期之間的銜接問題。
從開發規範上講，萬達已經形成了完整的設計管理方法和流程，這些都是寶貴的經驗。
由於萬達專案開發周期很短，因此，設計週期也必然很短，沒有時間精雕細琢，難以出現類似日本一流綜合體的精品。
三、新摩爾公司獨創的綜合體設計管理方法
１．以商業管理公司作為設計牽頭單位，考慮最終使用客戶的合理要求，通過協調配合，做到商業規劃與規劃設計匹配，不同週期的設計有效銜接，避免規劃設計中的重大失誤，降低發展商管理難度。
２．商業管理公司重點和總體規劃公司配合做好總體布局規劃，考慮整體的**動線和貨流動線，其次是商業管理公司聯合商業建築設計公司做好購物中心設計，酒店公司配合做好酒店設計。
但是我還在寧波的象山遊蕩３．將運營成本的降低方法運用於設計中，推廣節能設計。
四、新摩爾公司提出的綜合體設計流程與成本控制
１．綜合體設計單位選擇的合理步驟
步驟１ 確定好總包設計單位，由管理公司與開發商帶領國內一流設計院做好概念性方案設計和商業規劃，以功能設計為主，確定好商業平面的功能和主要業態布局，共同做好設計任務書。一般200－400萬元左右費用。
我們發現在沒有充分準備的情況下委託國外公司做方案設計，基本上需要推倒重新來，而國外設計公司一般是按照工作量收費，因此，造成發展商的設計成本翻倍是經常的事情。
步驟２ 進行國際設計招標
鼓勵國內外一流設計院招標，給予保底費用30萬元左右。選擇兩家優秀方案設計單位，一家負責規劃設計和寫字樓以及公寓設計，另外一家負責酒店設計和商場設計，也可以酒店設計單獨委託一家擅長設計酒店方案的單位。結構設計和施工圖委託當地甲級院設計，商業管理公司帶領方案設計單位負責審核施工圖。
２.綜合體設計的科學流程
某綜合體及購物中心專案開發含設計進度表
五、長沙綜合體實踐案例
設計組織：深圳新摩爾公司負責總體方案設計日本ｕｃｏｍ負責概念設計和商業建築
方案設計深圳中彙建築設計公司負責住宅區和寫字樓方案設計
總體思想：設計長沙東城現代城市商業綜合體打造顧客消費目的地
總體規劃資料：
針對地下室高度，新摩爾公司在策劃長沙經開區ｃｂｄ時候已經統一規定為－４公尺的層高，保證區域內的互通互聯。
總體布局：充分發揮專案北側文化綜合體廣場的功能，與廣場呼應設定購物中心和購物中心中心，將明城國際大酒店看作綜合體的整體功能，將名店分布在南側商業街區。沿著長沙經開區漓湘路和板倉路交匯處布局高層寫字樓和公寓，讓購物中心擁有良好的內部經營空間。
利用地基的高差，將南面的一層與北面的二層步行街自然貫通起來，將人在
一、二層之間傳統的垂直動線轉換為自然起伏的曲線，達到兩個首層的效果，擴大步行街聚攏**的功能。
利用天橋連廊與東北面的住宅聯接起來，不僅為居民提高便利，同時也提高了二樓商業施設的迴游性。
我們注意北側廣場地下公共停車場的**引導，在綜合體建築的東北面設計大型的地下廣場，將北側**方遍地引導到購物中心的地下一層。購物中心以玻璃材質為主的寬敞明亮的入口門廳，體現了室內外視線交流，將內外空間（地下廣場）融為一體。
屋頂設計為庭園不但為周邊居民提供景觀欣賞，還能美化環境、淨化空氣、改善區域性小氣候，並且可以豐富城市的俯仰景觀，補償建築物占用的綠化地面，提高綠化覆蓋率。
西側的住宅面設計為圓形的廣場（公園），在為住戶考慮擁有乙個安靜的環境的同時，亦考慮其便利性。並且，在商業施設的圓型廣場處配置餐飲、露地花園等，為人們提供優美的遊憩環境。
208畝地塊綜合體整體效果圖
文 / 楊寶民張泰長
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城市綜合體的設計管理方法 以商業管理公司牽頭的設計總包 為例楊寶民張泰 摘要 在長達十三年的商業地產服務過程中，作者不斷參與專案設計管理和規劃設計方案研討，在近五年，作者集中精力現場指導多個綜合體專案商業規劃與規劃設計結合的問題，在吸取傳統綜合體設計管理的缺陷基礎上，作者代表新摩爾商業管理公司提出了...
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