（2023年9月1日）
[專業商業營運管理·品牌招商顧問團隊]
某市日新綜合市場市場營運及招商方案
前言激烈市場的競爭導致零售業銷售下降、利潤降低、企業運營成本增加、營運風險加大．．．．．．．零售企業的發展面臨嚴峻的挑戰，未來競爭的環境不容樂觀，但機會同時並存。商業企業利用市場機會的同時，必須學會進行戰略規劃和高效運營，乙個有著清晰戰略思路的零售企業，才可能在未來的競爭中把握市場主動，獲得成功。而那些沒有進行戰略規劃（或戰略思路混亂）、營運缺乏專業的零售企業將在激烈的市場競爭中被淘汰出局。
面對激烈的市場競爭，我們必須迎難而上，某市日新綜合市場正處於某市商業調整的浪尖風頭，更需要專業的戰略定位和高效運營。正是在這種背景下， 我們從商業巨集觀環境和發展大勢出發，對專案進行研究分析，最終提出主力百貨＋綜合市場這一主題定位，並提出初步的營運策略。
商業專案的運做是個專業性很強的行業，需要精準的定位、有效的管理及長時間品牌和消費者的積累，因此告戒每乙個商業運做人或投資人，必須對專案有清醒的認識，必須從激烈競爭的角度審時度勢，以獨特的膽識和魄力決策，方能共同締造商業傳奇！
一、專案概況
1.1道路類別及交通狀況
——主要道路：解放路、溫泉路、交通路、勝利路
——交通條件：該區域交通便利，道路條件良好，處於新城中心地帶。伴隨該片區的進一步發展，依託市政規劃和城市建設，該區域將成為新城的核心商業區。
1.2周邊環境
該區域半徑1公里範圍內覆蓋了新城城主要的居住人口，3公里範圍內基本覆蓋整個縣城城區；
該區域與農貿市場、新城市場毗鄰，主要經營專案為農副產品、食品、副食品、服裝、家電、五金日雜及小百貨、餐飲等；
周邊城市配套功能完善，兩大住宅小區、三星級酒店、行政事業單位均與本案臨近；
1.3商業輻射能力
從該區域人口數量和交通狀況而言，該區域商業具有很好的發展潛力，尤其是伴隨新城的開發和擴充套件，以及區域人口的增加，發展前景更加廣闊。但受商業發展程度和商業規模的影響（某市商業仍處於集貿市場時代，商業規模小），商業定位時選擇的空間狹窄（不能盲目的進行跨越式定位，只能以適度超前的定位來催化和引導市場），因此必須在保證商業輻射規模的基礎上，根據市場的區域性和獨特的市場需求進行市場定位，以此強化市場的集聚效應，促進消費者前來消費。
二、市場概述
2.1區域商業概述
1、以中低擋商品為主，商業形態以集貿市場為代表，商場和專賣店等現代商業形態僅佔極小比例。
2、商品銷售主要集中在日用百貨、小商品和農副產品，中高檔和品牌商品消費量有限。
3、商業結構呈散狀分布，沿街面大量門面房**市場，導致商業缺乏集聚——沒有形成核心商業區。
4、民漢商業區域區分明顯，民族商業主要集中在解放東路（縣**以東和濱河路以西的主要區域），漢族商業主要集中在解放西路，以大小十字為中心的區域，解放西路新城綜合市場則集聚中低檔百貨、日用品和農副產品。
2.2區域商業結構
1、以大十字為中心的商務、商業區，集聚某市主要行政機構，同時也是商業最繁華的區域，服裝、百貨、文體辦公是該區域的主要經營品項。當地主要品牌服裝、百貨均在此區域經營，步行街距大十字約200公尺。
2、以小十字為中心的次商業區，主要經營通訊、家電。伴隨沿街門面環境的改善，一部分品牌服裝也在該區域經營。
3、解放西路以新城綜合市場為中心的區域，集聚中低檔百貨、小商品、農產品、日用百貨、電器等經營品項。依託農貿和綜合市場的人氣效應，成為某市人氣最旺盛的區域。
4、解放東路以本案為中心的區域，是某市民族商業最集聚的區域，經營民族服裝、日用百貨、小商品、民族工藝品等品項。
2.3區域商業物業發展現狀和趨勢
1、根據初步統計，某市商業主要集中在沿街門面，大量門面房的投放市場，導致市場**量過大、商業分布過分分散、商業價值無法得到有效提公升。因此當地門面房價差較小，單價基本集中在3000——4000元/平公尺左右，並未出現商業集聚產生的價差拉大的現象。
2、當地現有商業規模在4—5萬平公尺左右，按人均1平公尺計算，商業規模已經平衡，後期可供發掘的潛力不大，而本案的規模就在1.1萬平公尺以上，幾乎等於當地整個商業市場規模的20%。本專案一旦投入使用，市場壓力可想而知（雖然**有拆牆透綠和還路於民等一系列城市改造計畫，對減少商業**，促進商業集聚具有很大的作用，但政策的執行需要時間，政策帶來的效果也具有明顯的滯後效應，短期內商業環境很難得到很大改觀）。
3、從商業發展趨勢判斷，當地商業區域進一步向解放路集聚，依託原有的商業環境，解放路將新建商業專案將不斷投放市場，沿街門面形象將逐步改善，促進當地商業形態公升級。
4、某市商業規模量大，空置率高，尤其是近兩年商業的大規模開發和大量住宅、辦公樓門面的投放，更加重了商業**過量後導致的部分空置現象，商業空置和缺乏集聚，導致某市商鋪租金一直處於較抵的水平——普遍在0．4—0．8元/平公尺/天，與同等規模城市比較，租金處於較抵水平，租金差距原遠小於同等城市，發展空間巨大。
5、當地商鋪租金一路**，但從商業經營水平來看，商業的經營規模和單品利潤並未同步提公升，尤其是單品利潤反而呈下降趨勢，商業經營效益普遍下滑，伴隨大量商鋪的開發和交付使用，商業租賃**必將出現波動，商業受集聚影響，部分經營不善的區域將逐步退出商業舞台，直到市場供需從新達到平衡。
6、從市場發育程度而言，商業競爭層次較低，主要集中在低水平的重複定位和**競爭上，缺乏有效的管理和規範，使廣大經營戶經營受到損失，市場迫切需要專業化、規範化管理的綜合市場。商業競爭逐步從硬體競爭轉向軟硬體並舉的競爭格局。
7、中低檔服裝、百貨和食品是當地消費的主體，對當地消費的促進作用十分巨大。中高檔及品牌消費規模正在逐步擴大，但想形成規模和效益，仍待時日。
◆初級階段成長階段成熟階段衰退階段
8、從上述發展趨勢圖可以看出，某市商業發展仍處於初級階段，初級階段的典型特徵是消費規模大、消費水平低、消費變化迅速。以集貿市場為代表的商業將是這一階段的商業主體，消費主要集中在低檔日用品、農副產品。
9、市場型物業將是該階段發展的主體，無論其建築形態是市場還是商場結構，其定位的市場型特徵將決定——該區域的商業仍然處於初級水平，定位和經營強調以滿足周邊居民的日常消費為主。從發展的角度而言，當該區域商業輻射人口達到10萬以上，人均收入水平在10000元/年以上時，該區域商業形態將從以集貿市場型為主體的商業結構，向以大型超市、商場、專賣店為主體的商業結構轉型，商業發展進入成長期。
10、區域經濟發展和人口增長，城市化程序和消費理念公升級，必然帶來消費規模的擴張和消費層次的公升級，區域消費出現融合，本案對大十字、小十字、新城市場等周邊專案的壓力將與日俱增，市場競爭將更趨殘酷，誰能長時間保持對商戶和消費者的吸引力，方可最終成為市場的贏家。某市市場規模小，不存在共生的商業格局，別的競爭專案的存在，就是對我們專案生存和發展的最大威脅。所以從競爭定位的角度出發，我們在前期不應以收益為中心，而應以保證強有力的競爭優勢為前提，爭取全面打擊競爭對手，形成壟斷優勢後逐步提公升專案收益。
2.4消費者狀況
1、少數民族佔絕對比列，但漢族人口在城區增長迅速。在商品規劃時除考慮漢族群體的消費，更應兼顧少數民族的消費。
2、中低檔商品仍是市場消費的主體，伴隨居民數量增加、收入水平提高和購物理念更新，中檔商品消費規模逐步提公升，品牌消費意識逐步顯現。
3、日用品等生活必需品是消費的主流商品，伴隨著當地商業形態的公升級，尤其是該項目的建設，以綜合百貨、食品、農貿等多元商品結構的現代商業進駐，品牌服裝等耐用消費品消費將逐步增長，並基本實現本地消費。
4、農貿是本案人氣和活力的源泉，以農貿和日用品為消費特徵的消費結構成為區域消費的典型，因此盤活農貿，提公升農貿區經營的競爭力，成為本案發展的關鍵。
5、縣城居民收入水平正在提高，隨著外來人口增加，中檔和非生活必需品消費增長顯著。
2.5經營戶狀況
1、經營戶普遍存在一種矛盾的心理——對某市經濟發展前景的看好和對經營狀況每況愈下的憂慮。造成這種現象的主要原因，是商業市場發展的速度遠遠超出了消費增長的速度，同時巨集觀經濟和城市經濟的發展對消費的貢獻不可能同步產生，一般會出現遲滯效應。伴隨著商業樓盤的大量**，這種矛盾將更加突出，並導致經營戶盈利水平進一步降低，商戶對經營投資的信心將更顯不足，觀望的心態也將加重。
2、經營戶實力相對有限，主要以小本滾動經營為主，缺乏長線和品牌運做的想法，尤其在多店擴張經營方面存在一定的壓力，需要大力度引導並加以刺激。
3、經營戶數量相對有限，本案基本佔整個市場的商業體量1/4強，如此必然存在激烈的競爭，可以說僅僅從現有經營戶中發掘資源顯然無法滿足專案需要，必須加大資源發掘的渠道和空間，同時作好與競爭對手強勢競爭的準備，在該市場規模下顯然無法允許多個專案共存，某市日新綜合市場存在必然建立在其它專案消亡的基礎上。
4、習慣於市場或沿街經營模式，對商場經營管理缺乏有效認知，既想積極介入又存在較強的防範心理。需要大戶的帶頭示範，且易形成盲從和跟風現象。
購物中心營運及招商方案
3.3水平 和垂直 設計 設計遵循購物和行走習慣進行設計。1 水平 設計，遵循由動到靜 由商品吸引到品牌吸引 由隨意消費到目標消費的原則，如中島屬於鬧區，量比較大，因此主要安排大眾 隨意性消費商品，以商品吸引促進銷售。邊廳處於靜區，量相對小，主要安排一些品牌個高檔次商品，以品牌和目標消費促進銷售。主...
商業街營運及招商方案
2010 06 10 13 45 02 作者 admin 瀏覽次數 95 評論 0 條 根據大十字商業街的工程進度，6月30日將全線竣工 交付使用。商業街竣工交付後，必然面臨著市場的招商 開業和整體的營運等諸多方面的工作，2010 06 10 13 45 02 作者 admin 瀏覽次數 95 評論...
市場招商方案
一 商業用房情況 1.商鋪總數 73間已銷鋪面 72間剩餘鋪面 1間未售鋪面 二 招商辦法 一 招商條件 1 廣告支援 共計50萬。2個月時間 2 街道上有行人路的鋪面劃歸商家經營使用，沒有行人路的，作為公共過道使用。4 裝飾需要盡早明確 比如有沒有燈之類的東西。5 步行街街面過寬，不利於商業發展，...