2010-06-10 13:45:02 作者：admin **： 瀏覽次數：95 網友評論 0 條
根據大十字商業街的工程進度，6月30日將全線竣工、交付使用。商業街竣工交付後，必然面臨著市場的招商、開業和整體的營運等諸多方面的工作，
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根據大十字商業街的工程進度，6月30日將全線竣工、交付使用。商業街竣工交付後，必然面臨著市場的招商、開業和整體的營運等諸多方面的工作，
2010-06-10 13:45:02 作者：admin **： 瀏覽次數：95 網友評論 0 條
根據大十字商業街的工程進度，6月30日將全線竣工、交付使用。商業街竣工交付後，必然面臨著市場的招商、開業和整體的營運等諸多方面的工作，為使以上工作盡快落實和展開執行，以便獲得良好的招商和經營成果，現就以上作業展開策劃，並提出本策劃方案以供參考。
一、市場分析
1.1商業概況
1、商圈構成
哈密市商業主要集中於以時代廣場為中心的商業區和以天馬為中心的鐵路局商業區。
在商業形態方面，以時代廣場為中心形成了以領先、領先二期、億家百貨、愛佳超市、韓氏家電、新世紀、帝都百貨、第一百貨、新宇地下街、華洋地下街、五交化商場及沿街品牌店構成的，芸集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產品、文化用品、副食品等數十類品種，是哈密市最繁華的商業區，商品零售額佔據哈密市場的60%以上。
在時代廣場周邊，還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構成的中低檔商品集貿市場，這三大市場依靠較低的產品**和與市中心相鄰的優勢，與商場及品牌店形成互補效應，吸引著不同的客戶群。
以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優勢，形成了以天馬市場，溫州商貿城、綠洲建材市場、萬風家私、美神家私、神洲家私及友誼路批發市場構成的集貿市場的商業形態，主要經營小商品、建材、家私、糖酒、日用百貨及食品等商品。
從上述哈密市的商業格局而言，商業集中度較高，再加上缺乏新的商業增長點，人均消費水平較低，商業已趨於飽合，缺乏發展空間。
但從商業形態而言，缺乏專業性，特色化的商業形態，商業雷同性強，競爭激烈，特色專業市場發展潛力巨大。
2、競爭狀況
近兩年來，隨著哈密市商業用地的大量開發，商業物業大量**市場，過度的市場**，打破了市場供需平衡。伴隨著商業物業的大量**，一些新建的市場也紛紛登場亮相，如領先二期、億家百貨、愛佳超市、韓氏家電、帝都百貨、華洋地下街、五交化商場（統計的經營面積高達8萬平方公尺）等，這些新的市場的開業，給原本就發展乏力的哈密商業市場帶來巨大的壓力，市場競爭進入白熱化狀態，差異性不強導致市場間競爭激烈，導致商戶的頻繁流動，形成"風水"輪流轉的特點。
過度競爭表現在對消費者的爭奪和商戶的爭奪兩方面，在對消費者爭奪方面，各商家紛紛使**這一殺手剪，使整體行業的利潤水平大副降低，大部分僅能夠保本或微利經營，僅以部分品牌店經營尚可，於是大量上家紛紛向沿街品牌店和中高檔商品靠攏，使高階市場也出現競爭激烈的情況；在商戶招商方面，各時常更是使出出渾身解數，降租金、免租金、免一次裝修費（甚至二次裝修費）、扣點經營、品牌聯營等各種形式層出不窮，即便如此，各市場也未能取得滿意的招商效果，領先商場和新世紀等老牌商場在新市場的招商的強大壓力下，出現商戶大量外流，部分樓層空置的情形；領先二期在免租金進場的情況下，從去年六月起，歷時半年方才基本招滿商戶，但面臨市場巨大的壓力，現今負一層的新揚超市早已撤除，一層出現大量空置，二層也出現部分空置。華洋地下街在完成精裝修的情況下，依然乏人問津，開業日期一拖再拖。帝都百貨依託太平洋百貨的品牌，憑藉蘭州某百貨管理公司優秀的管理團隊和先進的管理模式，採用扣點式經營這一雙贏的商業運作模式，同期進行了大量的廣告傳播和**舉措，整個招商情況依然不甚理想，開業後的經營前景還有待觀察。
因此，哈密商業市場的競爭稱之為過度競爭或白熱化的競爭根本不為過，市場供需的嚴重失衡及各市場定位缺乏差異性導致了這種殘酷的競爭狀況，這些現狀對我方市場招商和經營時帶來巨大壓力，必須慎重應對。
1．2、市場消費狀況
1、消費水平
哈密市城市人口少，人均收入水平低，致使商業消費水平較低，消費能力有限，成為哈密市商業發展的瓶頸。
2、經濟水平
哈密市及周邊鄉鎮仍是經濟落後地區，城市規模小，低收入人口佔總人口比列高，商品的消費仍以中低檔商品為主。中高檔消費主要集中於鐵路、石油、行政事業單位及外來高收入人群。
3、城市經濟結構
哈密市產業主要依賴礦產、鐵路及農業，在整個產業發展中，第
一、二、三產業均不發達，且缺乏有力的經濟增長點，經濟發展緩慢，進一步制約了商業的發展。
4、消費發展趨勢
哈密市人口有限，經濟發展緩慢，缺乏強勢產業支撐，再加上大量新型商業市場的進駐，預計未來幾年，哈密市的商業經營狀況將很難改觀，商業競爭將更趨激烈，專業化、細分化的市場運作已成必然。
二、swot分析
2．1優勢與機會
1、規模優勢，具備了成為乙個商圈的硬體條件；
2、商業形態優勢，商業步行街，最具發展潛力的商業形態；
3、購物環境優勢，獨具魅力的建築風格，一流的休閒環境；
4、**支援，給市場的招商和經營帶來政策上的機會；
5、舊城改造，為該片區的發展創造了條件；
6、餐飲娛樂業合理的利潤水平和良好的發展空間，為商業街餐飲娛樂的招商和經營奠定了基礎；
2．2劣勢與威脅
1、 區位劣勢，與商業中心相距較遠；
2、 文化劣勢，少數民族聚居區，對漢族人有一定的牴觸心理；
3、 規劃劣勢，雙步行街，不能形成規模**；門面房進深過小，不適宜規模買場的進駐；商業街兩側商鋪為磚混結構，給大型餐飲酒樓的營業空間的連通帶來困難；
4、 商業市場過度競爭，使招商和經營面臨極大的威脅；
5、 消費水平的低下和消費增長有限，限制了商業市場的發展；
6、 商戶經營信心和市民消費信心的不足，導致商業前景暗淡；
三、市場定位
1、第一目標主力店
第一目標主力店是我們市場經營和招商的主體，該目標商戶招商和經營的成功與否，將從根本上決定商業街招商和經營的成敗。
第一目標主力店以餐飲酒樓、休閒娛樂、超市、日用百貨、小商品、美容美髮、服裝加工店以及民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等）為經營主體；
2、第二目標主力店
第二目標主力店是商業街提公升人氣，完善商品結構，促進商業街由單一的僅以餐飲娛樂和日用消費為主體的商業街曏集購物、餐飲、娛樂、休閒、觀光、旅遊為一體的品牌商業街過渡和哈密市新興商圈能否崛起的關鍵。
第二目標主力店以經營服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像製品等為主。
商業街策劃方案
三 專案運作策略及構思 一 專案運作策略 1 成立商業經營管理團隊，獲得統一 經營權 在目前商業街人氣不旺，經營氛圍慘淡的現實情況下，大部分業主在對前景充滿希望的同時，願意接受業態規劃並降低租金。因此應把握這一契機，通過致函洽談 懇談會等方式，說服各業主委託我公司實施統一運營。確保商業規劃 策劃 招...
商業街搖號及開盤方案
北城 商業街 重慶晟城地產北城 商業街專案組 2008年12月1日 北城 商業街搖號及開盤方案 搖號方案 一 活動時間 2008年12月9日上午10點 二 活動地點 奧藍酒店會議室 三 參與人員 永耀公司 晟城地產 渝北公證處 房管所相關領導等 四 會議主持 方總 五 流程安排 六 時間流程安排 1...
商業街規劃設計
一 尺度近人 商業街的尺度應該以行人的活動為基準，而不是以高速過往機動車為參照。購物行人所關注的縱向範圍主要集中在建築一層。對一層以上的範圍幾乎是 視而不見 而橫向關注範圍一般也就在10公尺 20公尺之間，而超過20公尺寬的商業街，行人很可能只關注街道一側的店鋪，不會在超20公尺寬的範圍內 之 字前...