三、專案運作策略及構思
（一）、專案運作策略
1、成立商業經營管理團隊，獲得統一**經營權
在目前商業街人氣不旺，經營氛圍慘淡的現實情況下，大部分業主在對前景充滿希望的同時，願意接受業態規劃並降低租金。因此應把握這一契機，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業主委託我公司實施統一運營。確保商業規劃、策劃、招商運營和後期經營管理的工作的有效實施。
2、定向招租，龍頭店鋪帶動
在一定區域內，根據商業規劃，選擇主力店帶動區域發展。同時，從市場調研反映的結果，目前出租的商鋪數量佔總商鋪數量的23%，根據龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業街整體經營店鋪超50%，商業氛圍可培育起業。
3、放水養魚，培育商業氛圍
降低商鋪租金，或實行三個月免租，招集商家加盟，使商業氛圍火爆起來。
4、以點帶面，吸引人氣
在商業街內布點4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。
（二）、專案定位及業態規劃
專案定位
觀瀾區域首個特色風情商業街
定位詮釋：
「觀瀾區域」突出本專案的地理位置和地域優勢。
「首個」突出首個，突出在創意及設計上的絕無僅有。致力將格瀾郡專案塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風情商業街。
「特色風情」觀瀾片區消費者購物、休閒的蘇格蘭風情文化商業街，凸顯專案的文化底蘊和氣息。
1、一層業態規劃
通過對觀瀾片區商業、專案周邊商業、專案自身商業的研究分析，結合專案「皇家英里路」的定位情況，業態組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗、體育用品等，並以社群便利店、精品店、戶外休閒來點綴。
酒吧街特點
此區域內有比較寬闊的街道和清新優雅的小河，並且此區域處在商業街內部，白天商業**很難引入，只有酒吧街白天不需要太強的**，晚上則可成為優散的休閒地。酒吧街可以提公升整個商業專案的品位、檔次，填補區域市場空缺，具體操作時可以外擺休閒方式，帶出西式文化消費環境，體現了「皇家英里路」這一定位。
特色餐飲街特點
特色餐飲街對外立面的昭示性和**要求非常高。把特色餐飲街安排在這裡是結合了三種因素：一是這裡面向工業大道，通過廣告位可以很好的向外展示，並達到吸引消費者的要求。
二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補。三是餐飲要求停車位足，在這裡可以停車需求。
家電體驗街特點
近兩年來，家電行業競爭異常激烈，不少連鎖企業已開始動用體驗營銷來網羅顧客。此類體驗是企業以服務為舞台，以產品為道具，以消費者為中心，能夠創造使消費者參與、值得回憶的活動。相對於傳統的封閉式玻璃櫥櫃的產品銷售，這種體驗式營銷更專業、更具人性化。
根據消費者反映：購物有了現場演示，對商品的效能會有了更深了解和實感，加之有專業指導，購物避免了盲目性。
服裝服飾、體育用品街特點
商業街內部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把專案南北商業連線起來。
2、二層業態規劃
二樓**引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網路客戶，足浴和寵物店的客戶消費目標很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。
四、專案執行案
（一）、成立專案運作小組
為了確保商業規劃、策劃、招商運營和後期經營管理的工作的有效實施， 需構建商業物業經營管理的全程服務機構，需要有完善的人才架構與職能相對應，因此應成立專案運作小組，組織架構如下：
（二）、收集資料
建立檔案，收集業主資料以及專案工程資料，以便順利開展與業主的洽談、廣告燈光設計、招商、硬體改造等工作。
與管理處聯絡，收集購買合同範本、物業管理合同，了解專案購買以及物業管理的具體條款、協議。（執行人：呂國生）
與管理處或觀瀾地產營銷部聯絡，收集業主資料，理清產權關係。（執行人：呂國生）
與管理處或觀瀾地產營銷部聯絡，收集專案工程結構圖、平面圖、給排水圖、消防圖等專案工程資料。（執行人：呂國生）
通過訪談及抽樣調查，了解業主對商業街經營情況的看法、對前景的信心、對現有租金的滿意度、能承受的商業培育期等資訊。（執行人：黎海航、呂國生）
（三）、召開業主懇談會
除天虹商場以及肯德基為開發商持有外，其餘商鋪產權均為私人業主持有，私人業主以租金高低為先決條件自招商戶，使得商業規劃無法實施，從而導致經營混亂，無法整合業態。產權的分散給統一的商業規劃、策劃、招商運營和後期經營管理帶來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業主委託我公司實施統一運營。
根據業態規劃及運營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業主相關資訊，開展洽談工作。（執行人：黎海航、呂國生）
擬定懇談會議題，選擇有經驗的主持人，掌控引導會議議題走向，防止懇談會偏題，與業主**運營思路及模式。（執行人：專案部）
（四）、**條件的確定
為了有效的與業主開展洽談工作，並確保我公司的運營策略落到實處，應確定**期限，租金支付方式等條款，確定**條件。
對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及專案周邊商業市場開展市場調研，了解該片區消費者的消費習慣，商鋪租金水平等資訊。 （執行人：黎海航、呂國生）
採用市場比較法，根據市場調研資料，結合專案業態的特徵、鋪面位置，制定租金**體系。（執行人：專案部）
擬定**協議，考慮到商業氛圍的培育，**期限應為3-5年。租金策略應採取第一年0租金，第二年50％市場租金，第三年80％市場租金的策略。引進特色專案的硬體改造費用應由業主支付或免除相應的租金沖抵。
（執行人：專案部）
簽訂**協議，取得統一**經營權。（執行人：專案部）
步行商業街的臨街深度問題研究
步行商業街的設定
步行商業街景觀設計**
城市商業街的發展戰略及規劃布局構想
城市特色商業街的打造和經營管理研究
國外著名商業街比較與分析
論商業街的核心競爭力
南京東路消費者的迴游消費行為研究
商業街的製造與困境
商業街發展趨勢與消費者行為分析
商業街建設的誤區
商業街模式設計論綱
商業街研究
商業街策劃書
乙個很成功的商業專案策劃方案 目錄第一章總體策劃思路 4 一 策劃的總體思路 4 二 專案背景 4 三 專案資源分析 專案目標的界定 5 四 核心目標 樹立品牌 6 五 專案開發總建議 7 六 專案的swot分析 7 七 市場機會發現 11 第二章專案總體的定位開發報告 15 前言 15 一 專案總...
沙高教園區商業街開街活動策劃方案
主辦單位 協辦單位 活動時間 2003年12月24日 活動地點 下沙商業街現場 一 活動目的及意義 為進一步提公升商業街在下沙高教園區消費群體的知名度 認知度和美譽度。烘托商業街熱烈的商業氣氛，提公升商業街整體經營在整個高教園區的檔次。特舉辦本次開街活動。通過宣傳彩頁和學生互動參與的文藝演出，進一步...
商業街規劃設計
一 尺度近人 商業街的尺度應該以行人的活動為基準，而不是以高速過往機動車為參照。購物行人所關注的縱向範圍主要集中在建築一層。對一層以上的範圍幾乎是 視而不見 而橫向關注範圍一般也就在10公尺 20公尺之間，而超過20公尺寬的商業街，行人很可能只關注街道一側的店鋪，不會在超20公尺寬的範圍內 之 字前...