制約房地產營銷策劃的因素

中圖分類號:f713.5 文獻標識:a 文章編號:1009-4202(2010)04-061-02

摘要房地產市場逐漸由賣方市場過渡到買方市場,企業取得一塊地就能制勝的神話已經遠去,激烈的競爭需要企業對房地產營銷策劃越來越重視,房地產營銷策劃對促進房地產業的健康發展以及增強房地產企業的競爭能力具有重要的意義,房地產營銷策劃已成為關係到房地產專案開發成功與否的首要環節。

關鍵詞房地產營銷營銷策略

一、房地產營銷策劃中現存的問題

1.目標客戶定位不準確。由於高額的消費支出、購買結果的不確定性,房地產消費是一種高關聯度的購買行為,其購買決策的環節、影響因素和時間都複雜得多,變化的可能性也大得多,所以應該採用專業的消費者行為調研。

可是一些房地產開發商認為「市場是引導出來的」,正是由於房地產開發商的這種心態,使之在房地產開發過程中營銷策劃者普遍忽視了對消費者的研究,從而造成了目標客戶定位不准的現象。

2.缺少規範的可行性分析。眾所周知,房地產開發不但受諸多相關經濟、法律和**相關政策及其變化的約束,而且還要受許多不可**因素的影響,這些約束和影響直接或間接地改變房地產開發專案的建設費用乃至決定專案的成敗。

然而,有一些開發商在前期策劃過程中不知投資分析為何物,對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷,不做規範的專案可行性分析,營銷策劃也介入過晚,導致投資決策失誤,有大量商品房滯銷。

3.「轉殖」現象比較普遍。房地產營銷策劃的興起,應當是由廣州、上海、深圳等沿海發達城市開始的。

多年的房地產營銷策劃實踐,使第一批專業策劃人員積累了豐富的策劃經驗和極有價值的策劃理論和思想。最近幾年來,內地城市的開發商也開始注重起營銷策劃來。這些地方引入策劃的途徑有:

一是派專業人員到沿海城市學習、取經、參加各類策劃培訓班;二是要請知名策劃人前往內地房地產開發專案擔任總策劃或顧問;三是內地舉辦各種房地產營銷策劃演講會,並邀請知名策劃人參加交流,從中獲得沿海地區房地產營銷策劃的最新理念。通過這幾種方式,內地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現了「轉殖」現象。