營口市房地產市場調研報告
第一部分、營口巨集觀情況
一、城市基本情況
(1) 自然地理
(2) 行政區劃
(3) 交通狀況
(4) 人口結構及受教育情況
二、巨集觀經濟環境
(1) 綜合實力
(2) 巨集觀經濟資料分析
三、城市規劃及建設
(１)總體規劃布局及理念
(２). 城市結構功能
(３) 居住用地規劃布局
(４) 城市道路交通
四、巨集觀環境綜述
第二部分、營口市巨集觀房地產市場分析
第一部分、營口巨集觀情況
一、城市基本情況
1、自然地理
營口市位於遼東半島西北部，西臨渤海遼東灣，與錦州、葫蘆島隔海相望；北與大窪、海城為鄰；東與岫岩、莊河接壤；南與瓦房店、普蘭店相連。營口南接大連，西臨渤海，背靠東北腹地，中國七大水系之一的大遼河從裡注入渤海。
營口是遼寧省管轄的地級市，是全國重點沿海開放城市。在5402平方公里的土地上，養育著230萬勤勞熱情的營口人。營口海岸線長96公里，近海難塗16萬多畝。
2、行政區劃
截至2023年12月31日，營口市轄四區(站前區、西市區、老邊區、鮁魚圈區)，兩市(大石橋市、蓋州市)， 市域總人口2229139人，其中站前區260071人，西市區159904人，老邊區123418人，鮁魚圈區103525人，大石橋市705285人，蓋州市876936人，城市化水平為38.58%。
3、交通情況
營口一市兩港，遼河老港於2023年對外開端口，成為中國東北第乙個對外開端口的口岸。2023年興建的鮁魚圈新港是全天候深水海港，不淤不凍，四季通航。營口港已與40多個國家和地區的140多個港口建立海運業務，年吞吐量突破2500萬噸，貨櫃運輸逐年遞增，成為中國東北第二大港、中國第十大港。
營口陸路運輸四通八達，東北鐵路、電氣化高速鐵路，公路、高速公路交通網路縱貫營口全境。營口海運暢通，成為東北腹地最近的出海口。
營口立交橋成為東北最大的互動式公路立交橋。營大公路、遼河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街寬敞明亮。營口是中國首批投資硬環境建設40優城市之一。
4、人口結構
全市共有26個民族，即漢、滿、回、朝鮮、蒙古、錫伯、藏、維吾爾、苗、彝、壯、布依、侗、瑤、白、土家、哈尼、傣、黎、高山、達斡爾、羌、俄羅斯、鄂溫克、鄂倫春、赫哲族。
2023年末，全市總人口達到232.5萬人。其中，非農業人口104.
7萬人。人口自然增長率2.37％0。
年末全市城鎮登記失業人員2.5萬人，城鎮登記失業率4.8%，比上年下降0.
4個百分點。
據抽樣調查統計，全年城市居民人均可支配收入1.2143萬元，比上年增長19.8%；農村居民人均純收入5791元，比上年增長15.
8%。全部在崗職工年平均工資2.0626萬元，比上年增長26.
5%。社會保障事業不斷完善。全市參加養老保險人數37.3萬人，參保繳費率為92.
6%，社會化發放率為100%。為失業人員發放失業保險金4087萬元。參加城鎮職工基本醫療保險的單位3415個，參保人數49.
2萬人。為8萬名城鎮困難居民發放了最低生活保障金。
表一：2023年底全市的人口分布
二、巨集觀經濟環境
1、綜合實力
連續幾年來，營口市的國民生產總值增幅在全省各市中一直處於前列。2023年，營口市預計實現國民生產總值568.87億元，同去年相比，ｇｄｐ增幅在21％。
初步統計，目前營口市上報省級部門的重點專案大致有220項，總投資2340億元，其中，「十一五」期間的投資約為2285億元，這些重點專案的基礎準備工作正在緊鑼密鼓地籌備中。
2、巨集觀經濟資料分析
（1）國民生產總值
表二：營口社會國民生產總值（單位：億元）
營口國民生產總值從2023年的180.5億元增長到2023年的540.9億元，4年翻了3倍。
每年的增長率大於20%，略高於全國平均水平，且gdp的增幅每年都在遞增，反映出近幾年營口國民經濟的持續、強勁的發展。2023年706億，遼寧省排名第四；
圖三：2023年遼寧省部分地區國民生產總值對比（單位：億元）
雖然近幾年營口的經濟有了持續、強勁的發展，但是2023年營口的年gdp總量只有接近不到大連的1/5，相當於鞍山的1/3，與錦州接近，可見營口的經濟實力與周邊城市相比屬於中等偏下水平，要趕上瀋陽、大連等發達城市還有很長的路要走。
（2）人均可支配收入
表四：營口人均可支配收入情況（單位：元）
居民生活水平不斷提高。2023年城鎮居民人均可支配收入完成12394元，年均增長11.6%。
隨著收入水平的不斷提高，居民消費支出也同步增長，住宅消費能力大幅度提高，給營口房地產業帶來了巨大的商機，有力地推動了營口房地產市場的良性發展。
3、2023年，營口迎來新的跨越：
營口按照**和省委的要求，以深入學習實踐科學發展觀活動為載體，立足於「樹信心、保增長，調結構、上水平，抓民生、促和諧」，大力實施「以港興市」、「工業強市」戰略。年初以來，開展了以「凝心聚力科學發展、建設沿海經濟強市」為主題的解放思想大討論活動，提出了今年要保持全市經濟發展「增幅不降、增速不減」的工作目標。今年上半年，營口市地區生產總值實現380億元，同比增長18.
5%，增幅居全省第一位；財政一般預算收入實現32.1億元，同比增長36.1%，增幅居全省第二位；全市固定資產投資、城市人均可支配收入、農民人均現金收入等主要經濟指標同比增長均超過10%。
展「專案建設年」活動，全力實施「5227」工程。把投資作為非常時期拉動經濟增長最有效、最直接的手段，創造更多就業崗位，激發更多消費，確保全年經濟增長目標的實現。上半年，開工建設投資超千萬元專案638項，完成投資290.
6億元，樂購超市、新東北電器等一批重大專案相繼開工建設，華能營口熱電廠、遼河特大橋等重大專案正按計畫推進。尤為矚目的是，民生專案投入加大，投資3億元的營北公路進展順利，「民興河整治工程」正在順利推進，25條新建及改造城區道路已開工建設，「改造舊小區和住宅樓」、「改造農村廁所」工作也已開始施工。
培養新的經濟增長極。從實際出發，深入貫徹「五點一線」發展戰略，全力推進營口沿海經濟帶開發建設，營口港、開發區、沿海產業基地、高新區、仙人島能源化工區和中小企業創業園發展不斷加快。上半年，港口貨物吞吐量和貨櫃運量分別達到8814萬噸和121萬標箱，同比增長13.
9%和20%。沿海經濟帶各重點區域共完成地區生產總值149.9億元，佔全市的39.
4%；引進外資1.19億美元，內資178億元，分別佔全市的52%和85%；開工建設投資千萬元以上專案310項，其中億元以上專案136項，分別佔全市的48.6%和63.
2%，對全市經濟發展的支撐作用日益突出。
爭取政策資金支援。上半年，營口共爭取到國債及省各專項補助資金2.96億元。
加大與金融部門的戰略合作力度，爭取各金融機構授信額度560億元，排在全省第3位；域內銀行貸款餘額602億元，同比增加44%，列全省第2位，總量居全省第4位；域外銀行貸款餘額230億元；銀行存貸比例居全省第4位。
三、城市規劃及建設
本次總體規劃將原總體規劃提出的主城區和老邊城區合二為一,擴大老城區，發展由原總體規劃提出的鮁魚圈城區（含熊嶽鎮區、蘆屯鎮區和紅旗鎮區）構成的新城區，實施統一規劃。 營口市城市規劃區範圍：包括站前區、西市區、老邊區和鮁魚圈區等4個區，以及因城市建設和發展需要實施規劃控制的區域，即蓋州市的沙崗子、九壟地、歸州等3個建制鎮，總面積約1130平方公里。
城市性質:以工業、物流、商貿、旅遊為主的東北重要港口城市。 城市規模：
近期到2023年，城市人口規模將達到100萬人，城市實際居住人口134萬人；遠期到2023年，城市人口規模將達到134萬，城市實際居住人口212萬人。
市域城鎮體系規劃：遵循均衡布局、主次有別的原則，由老城區、新城區、大石橋城區、蓋州城區、構成"大三角"的城市形態，最終將營口市發展成為具有多核結構的組合型特大城市。
城市發展戰略規劃：實施 "南進"、"東拓"、近期重點發展"一帶五區"。
南進：老城區的"南進"，是將營口鹽場營蓋公路以西至濱海大道之間的部分用地作為製造業新區；新城區的"南進"，是將熊岳河以南的部分用地作為仙人島能源化工區；
東拓：從營口高新技術產業開發區，經北部城區至大石橋城區，連線海花工業區、冶金工業區和大石橋鎂質材料基地，沿東西向營大鐵路、營大公路和營柳公路發展的橫向經濟帶。
一帶五區：即發展沿海經濟帶、冶金工業區、營口高新技術產業開發區、製造業新區、營口經濟技術開發區、仙人島能源化工區。將城市發展所涉及的區域有機地組成乙個統一的整體，逐步形成分散組團式城市發展格局，將市域範圍內最核心的經濟能量集成為一體，進行優勢互補，最大限度地發揮城市的規模經濟效益。
第二部分巨集觀房地產市場分析
營口房地產市場發展概況
營口地區2023年實現全口徑交易額162.50億元，同比增長16%；交易面積1037.38萬ｍ2，同比下降1%；交易件49033套，同比增長13%。
2023年1至6月，營口地區共成交房屋22793套，成交面積209.7萬平方公尺，成交額達52.79億元，同比分別增長45%、43%、44%。
一、2023年營口地區1-12月房地產市場分析
(一) 營口地區全口徑交易額
營口地區2023年實現全口徑交易額162.50億元，同比增長16%；交易面積1037.38萬ｍ2，同比下降1%；交易件49033套，同比增長13%。
其中，營口市區(站前區、西市區)實現全口徑交易額49.15億元，同比增長2%；交易面積282.08萬ｍ2，同比下降11%；交易件14051套，同比下降23%。
老邊區實現全口徑交易額7.86億元，同比下降15%；交易面積77.29萬ｍ2，同比下降28%；交易件2421套，同比下降20%。
鮁魚圈區實現全口徑交易額42.95億元，同比增長46%；交易面積180.02萬ｍ2，同比增長13%；交易件8829套，同比增長14%。
大石橋市實現全口徑交易額51.09億元，同比增長21%；交易面積423萬ｍ2，同比增長9%；交易件18039套，與同期相比基本持平。
營口市房地產市場調研報告
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