商業運營管理
公司組建模式
序言商業地產專案只有通過良好的整體運營，才能體現真正的商業價值，像本專案這樣的大型商業地產專案，因為其開發盈利模式的原因，運營管理過程中牽涉的關係和環節都比較複雜，體現了開發商、管理者、投資者、運營者、消費者五個方面的利益關係。商業運營管理公司組建的重要意義，就是要**協調各種複雜關係，**產權不同歸屬的物業或無產權的資產進行運營，整合各種內外的資源進行利用，使所管理的商業物業在整體上往良性迴圈和公升值的方向邁進。
本計畫書結合本人從事商業運營管理的淺薄經驗，綜合各大商業地產專案的發展情況，整合編寫而成，旨在為專案即將起步的運營管理提供參考。
第一部分
商業地產專案運營管理核心理念
一、 商業運營管理公司組建模式
本計畫書提出，為了確保光谷世界城物業運營管理的工作開展目標的一致性和統一性，在組建原則上，絕對不能把商業運營和物業管理兩大部分的只能分屬不同的公司實體，而應該在乙個運營管理公司的基礎上，圍繞物業運營作為主體，物業管理為輔助，並設定其它配套功能。
本計畫書建議：由開發商單獨組建運營管理公司，對物業實行全面運營管理。
單獨組建運營管理公司主要出於以下三方面的目的：
1、為了能把開發商原有資產轉移或交接，包括開發過程中遺留的有權資產和無產權資產
2、把商業物業的運營做旺，充分挖掘和提公升物業價值
3、兌現開發商的承諾，通過運營管理公司來協調各方面的關係，開展優質運營管理服務，逐步實現開發商之前的承諾
商業運營管理公司前期資產結構由開發商注資，如停車場、倉庫、廣告位、內外場多種運營點等有產權和無產權資產，這些資產成為運營管理公司的註冊資產，為商業運營管理的日常運營提供一定的收入**。
商業運營管理公司的架構由運營部、工程部、管理部、財務部、行政部、策劃部這六個部門組成。各部門之間相互溝通、協調、配合，形成乙個高效、優質的運營管理團隊。
二、 商業專案運營管理的理念
商業地產專案從整體本質上來說，是社會商品進行銷售推廣、商業服務開展的平台和載體，所以，開發的最終目的是要進行運營管理；也只有通過整體運營，才能真正體現商業地產專案開發的核心，是商業地產收益和物業價值提公升的源泉，是產權所有者的利益得到最大體現的保障。
鑑於本專案的實際開發盈利模式以銷售為主，無論是組建或外聘運營管理公司對專案進行運營管理，在運營管理過程中所涉及到的關係和環節都比較複雜，其體現了開發商、管理者、投資者、運營者、消費者五個方面的利益關係。本專案要借助專業的商業運營管理的開展，實現銷售旺、招商旺和運營旺「三旺」，達至開發商贏、管理者贏、投資者贏、運營者贏等多贏的開發目標，在運營管理中，開發商、管理者、投資者、運營者和消費者形成良性迴圈，缺一不可。
三、 商業專案運營管理的內容範疇
商業專案的運營管理從內容範疇來說，主要包括以下四大部分：
商業運營管理公司組織架構和功能設定
商業運營管理公司的運作模式
商業專案日常運營管理工作
商業專案整體運營推廣
四、 商業運營管理的目標
1、 建立乙個高效高素質服務良好的商業運營管理團隊
2、 建立乙個具備良好營商環境的商業中心
3、 建立乙個具備良好品牌形象的商業中心
4、 打造乙個具有良好市場公升值前景的商業中心
第二部分
專案商業運營管理公司組建模式與功能架構
一、 商業運營管理公司籌建的必要性
（一）開發遺留資產價值的交接與核算
在光谷世界城的整個開發程序中，會有不少產權資產和無產權資產成為開發商遺留資產，這些資產如下所示：
1、一期專案中，銷售部分的物業主要為四棟聯體商場的首層和二層外，三層和四層主要進行招商公開租賃。
2、商場室內外廣告位等無產權資產，這部分廣告位面積大，數量多，分布廣
3、室外及地下停車場，也成為開發商自有產權資產
4、為運營推廣而設立的**資訊中心等軟體產業
5、配套的倉庫
6、室內外各類多種經營點的設立和租賃
以上都是在開發本專案中產生的遺留資產，這些資產不可能靠開發商自主進行運營和管理，必須要組建專門的商業運營管理公司，來為這些資產進行精心的運營管理，使這些資產能夠產生現金流，為開發商提供良好的收益**。
當然，以上一些遺留資產，如廣告位、多種運營攤點等無產權資產和停車場、倉庫等有產權資產，在組建運營管理公司時也可以把這些資產注入運營管理公司，這樣運營管理公司註冊成立時，就擁有自己的自有資產，使運營管理公司能更好的發揮管理職能，收益**渠道較多，維持日常運轉有一定的保障。
（二）確保專案的運營興旺和持續發展
專案銷售與招商的成功，遠遠不是結束，相反，只是乙個開始，必須要通過精心的籌畫運營管理，使世界城在開業後穩定運營，走向興旺之道，並且能夠進行持續的發展，實現開發商、投資者、運營者等多贏的目標，這才是乙個商業地產專案良好開發運營觀念，任何短期利益行為，都會給專案整體帶來不可估量的負面影響。
所以，要確保專案後續運營的興旺發展，就必須組建專業的運營管理公司，專門負責專案的商業運營管理。
（三）為二期和三期的持續開發提供強大動力
光谷世界城的開發總面積120萬㎡，規劃以主題特色及完整機能的九大組團，由一條1350公尺的世界最長步行街串聯為一體，規劃的商業規模達40萬㎡和80萬㎡的高檔住宅。其中一期開發僅16萬㎡，可以說，一期開發只是乙個開始，後續還有巨大的開發量。一期開發一旦建設完畢，必須要依靠良好的運營管理來做旺商場，使一期實現真正的商業價值。
如果後續開業運營失敗，必將對專案後續開發產生難以挽回的負面影響。另外，通過一期的良好運營管理，使投資者、運營者等獲得了理想的經濟收益，同時建立了乙個專業和經驗豐富的運營團隊，對二期和三期的後續開發、招商、銷售乃至運營管理的巨大促進也不言而喻。
所以，必須要有專業的運營管理公司，為專案整體開發程序服務，二期和三期的持續開發才有足夠的動力**。
（四）協調各方面的關係
商業物業銷售後，專案因產權分散，商業地產專案在開發運營過程中牽涉的關係和環節很複雜，體現了開發商、管理者、投資者、運營者和消費者等多個方面的利益關係，其整體的運營管理將會遇到不少問題，需要成立專門的運營管理公司，協調和調控好各方面的關係，才能把商業物業整體的運營帶動起來。
（五）開發商自身可持續發展的需要
1、令商業物業「保值、增值」，盤活開發商的固定資產。
要解決商業物業如何「保值、增值」，吸納有全盤規劃和商業專業知識的運營性專業人才，實行專業運營管理，有利於使房地產公司物業及商業專案持續穩定的發展，在投資市場成為炙手可熱的投資品，盤活公司的固定資產，並使之「保值、增值」，為公司帶來穩定的收益。
2、運營管理公司和開發公司分工明確，發揮各自專長
運營管理公司負責運營管理，開發公司負責開發，分工明確，能發揮各自專長。優化資源配置，配合集團公司走專業化發展道路。
3、增加資金運作途徑
運營公司專業運營商業物業，為專案後期發展打造好產業鏈中的物業運營一環，同時增加了資金運作的新途徑。
4、專職處理商業物業問題
運營公司專業運營商業物業，處理可能發生的各種問題，避免房地產公司直接面對商業物業的問題，使房地產公司在後期開發中輕裝前進。
5、商業領域的長遠發展
運營公司專業性強，專職於招商、運營管理，能給租賃客戶信心，使商業專案能持續穩定的發展，有利於公司在商業領域的長遠發展。
二、專案商業運營公司組建模式
（一）商業運營管理兩大工作內容
1、物業管理
世界城物業的硬體設施進行管理維護，包括了建築硬體設施、裝置和水電工程等裝置的維護和保養
安保和消防系統工作的開展
清潔、綠化及其他維護等一系列工作
物業服務的相關工作
2、運營管理
世界城的日常管理服務工作
商戶的維繫和調整
世界城的形象包裝和推廣
租金收取和業主的維繫服務工作
可以說，在專案的運營管理中，物業管理是運營管理開展的前提，運營管理是物業管理的提公升、發展和利潤體現。在實際運營管理中，兩部分是緊密聯絡，不可分離，如專案的日常服務管理工作，既體現了物業管理的內容，又體現了運營管理的要點，物業管理中處處滲透了運營管理的特徵，此點與單純的住宅物業管理有很大差異。
以上兩大部分內容中，運營管理是核心，物業管理是圍繞運營管理來服務的，從功能配置上從屬於運營管理。
（二）專案運營管理公司組建模式
運營管理公司組建有以下幾種模式（本人將通過幾種管理模式的利弊分析對比，根據本專案的實際情況，選擇一種最適合的管理模式）
1、物業管理於運營管理分離，由不同企業公司主體進行操作
這種方式雖然能發揮專業公司的優勢，但由於兩個工作範疇之間的關聯性緊密，導致兩個操作主體之間的工作內容必然存在交叉和重疊，因此部分責、權、利關係易於產生混淆，容易產生矛盾，從而引起物業管理公司與運營管理公司互相爭奪利潤、推卸責任，各自為戰，極大的打擊了經營戶的經營積極性，商戶不知道出了問題，找誰？誰負責解決問題？對專案的順暢運營和持續發展大為不利。
以廣州一家shopping mall為例，該專案自開業，儘管專案整體是開發商自有物業，物管工作由物業公司負責，運營工作由商業運營公司負責，物業公司和商業運營公司都是開發商屬下的子公司，但實際運作中涉及兩間公司的部門多，環節冗長，手續繁瑣，效率低下，而且因為利益關係產生了很多衝突和矛盾，結果由於相互之間的不配合和不理解，令雙方的工作協調和對商戶的管理在實際操作中都出現了種種問題，甚至使商戶和管理方矛盾激化，一度影響了商場的正常經營。後經總公司對管理機構進行調整，將物業管理公司撤併為運營管理公司下屬乙個部門，才逐漸扭轉了專案在運營管理中出現的種種弊端。
由此可見，此模式不可取，僅能作為短期的過渡形式。
2、物業管理由物業公司負責，運營管理由專業公司提供顧問意見或駐場代表，由物業公司進行統籌操作。
這種方式避免物管與運營工作分離對實際操作工作帶來的一系列問題，使各項的管理和經營工作開展得比較順利，另外也能夠在一定程度上得到專業公司的意見，以彌補物業公司在運營工作上的欠缺。
這種模式在很多shopping mall專案中被採用，如目前較為成功的「天河城」，當時他們聘請了「第一太平戴維斯」作為管理顧問公司，在運作了一段時間後，雖取得一定成效，但並不顯著，故後來逐漸弱化此合作模式。畢竟，這種合作多以甲方支付顧問費為前提，令專業公司「旱澇保收」，另一方面由於專業公司沒有爭取更大利潤的動力，沒有融入真正的經營活動中（如停車場的經營），故其專業意見或多或少存在著不到位或建議實施走調的情況，至於駐場代表的做法也會存在著人手不調不足的狀況。
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