公司組建模式
（光谷世界城運營管理計畫書）
光谷世界城運營管理計畫書
序言商業地產專案只有通過良好的整體運營，才能體現真正的商業價值，像本專案這樣的大型商業地產專案，因為其開發盈利模式的原因，運營管理過程中牽涉的關係和環節都比較複雜，體現了開發商、管理者、投資者、運營者、消費者五個方面的利益關係。商業運營管理公司組建的重要意義，就是要**協調各種複雜關係，**產權不同歸屬的物業或無產權的資產進行運營，整合各種內外的資源進行利用，使所管理的商業物業在整體上往良性迴圈和公升值的方向邁進。
本計畫書結合本人從事商業運營管理的淺薄經驗，綜合各大商業地產專案的發展情況，整合編寫而成，旨在為專案即將起步的運營管理提供參考。
第一部分
商業地產專案運營管理核心理念
一、 商業運營管理公司組建模式
本計畫書提出，為了確保光谷世界城物業運營管理的工作開展目標的一致性和統一性，在組建原則上，絕對不能把商業運營和物業管理兩大部分的只能分屬不同的公司實體，而應該在乙個運營管理公司的基礎上，圍繞物業運營作為主體，物業管理為輔助，並設定其它配套功能。
本計畫書建議：由開發商單獨組建運營管理公司，對物業實行全面運營管理。
單獨組建運營管理公司主要出於以下三方面的目的：
1、為了能把開發商原有資產轉移或交接，包括開發過程中遺留的有權資產和無產權資產
2、把商業物業的運營做旺，充分挖掘和提公升物業價值
3、兌現開發商的承諾，通過運營管理公司來協調各方面的關係，開展優質運營管理服務，逐步實現開發商之前的承諾
商業運營管理公司前期資產結構由開發商注資，如停車場、倉庫、廣告位、內外場多種運營點等有產權和無產權資產，這些資產成為運營管理公司的註冊資產，為商業運營管理的日常運營提供一定的收入**。
商業運營管理公司的架構由運營部、工程部、管理部、財務部、行政部、策劃部這六個部門組成。各部門之間相互溝通、協調、配合，形成乙個高效、優質的運營管理團隊。
二、 商業專案運營管理的理念
商業地產專案從整體本質上來說，是社會商品進行銷售推廣、商業服務開展的平台和載體，所以，開發的最終目的是要進行運營管理；也只有通過整體運營，才能真正體現商業地產專案開發的核心，是商業地產收益和物業價值提公升的源泉，是產權所有者的利益得到最大體現的保障。
鑑於本專案的實際開發盈利模式以銷售為主，無論是組建或外聘運營管理公司對專案進行運營管理，在運營管理過程中所涉及到的關係和環節都比較複雜，其體現了開發商、管理者、投資者、運營者、消費者五個方面的利益關係。本專案要借助專業的商業運營管理的開展，實現銷售旺、招商旺和運營旺「三旺」，達至開發商贏、管理者贏、投資者贏、運營者贏等多贏的開發目標，在運營管理中，開發商、管理者、投資者、運營者和消費者形成良性迴圈，缺一不可。
三、 商業專案運營管理的內容範疇
商業專案的運營管理從內容範疇來說，主要包括以下四大部分：
商業運營管理公司組織架構和功能設定
商業運營管理公司的運作模式
商業專案日常運營管理工作
商業專案整體運營推廣
四、 商業運營管理的目標
1、 建立乙個高效高素質服務良好的商業運營管理團隊
2、 建立乙個具備良好營商環境的商業中心
3、 建立乙個具備良好品牌形象的商業中心
4、 打造乙個具有良好市場公升值前景的商業中心
第二部分
專案商業運營管理公司組建模式與功能架構
一、 商業運營管理公司籌建的必要性
（一）開發遺留資產價值的交接與核算
在光谷世界城的整個開發程序中，會有不少產權資產和無產權資產成為開發商遺留資產，這些資產如下所示：
1、一期專案中，銷售部分的物業主要為四棟聯體商場的首層和二層外，三層和四層主要進行招商公開租賃。
2、商場室內外廣告位等無產權資產，這部分廣告位面積大，數量多，分布廣
3、室外及地下停車場，也成為開發商自有產權資產
4、為運營推廣而設立的**資訊中心等軟體產業
5、配套的倉庫
6、室內外各類多種經營點的設立和租賃
以上都是在開發本專案中產生的遺留資產，這些資產不可能靠開發商自主進行運營和管理，必須要組建專門的商業運營管理公司，來為這些資產進行精心的運營管理，使這些資產能夠產生現金流，為開發商提供良好的收益**。
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