商業地產招商，往往開業容易，經營難，很多商業地產因為過於迷戀招商速度，在專案操作前期，不去科學的制定商場規劃，業態組合混亂，為開業後經營混亂埋下不可挽回的伏筆。
一些只懂推廣工作卻根本沒有商場運營經驗的策劃公司，只會從概念上來入手操作，工作重點偏重於概念炒做及傳播工作，會自以為是的將商場規劃成另類定位模式，卻根本不會從基本的運營科**營業態進行操作。受專案進度回款提成的**，根本不會也不懂得對商場進行整體規劃，只是為了進度而招商，招商完成後收錢就走，留下整個爛攤子，留給商場的是扯不斷的麻煩與經營苦惱。
商業地產操作與產品策劃是完全不同的模式，產品策劃無有經驗模照，但商業地產卻恰恰相反，想操作商業地產必須有專業的商場操作經驗，因為，科學的營業模式與商場管理模式是商場存活的必須前提，如果沒有商場運作的人來操作商業地產，風光的概念炒作招商後，商場成活的機率微乎其微!
商業地產想順利招商，開業後持續有效的經營，必須進行科學的規劃，完善細緻的商場規劃，是商業地產避免開業後迅速倒閉的前提，而規劃前的市場調研作，則是整個專案操作最關鍵的重中之重。
商業地產，風風火火的招商開業後，存在著活不過三年的宿命之說，有的甚至不到半年就會倒閉，商業地產操作時不要著急運作，首先要進行總體科學的規劃，進行嚴謹的調研工作是做出合理商場規劃的前提。
一般來說，商業地產的市場調研分為：商場調研、商圈調研、消費群體調研三大項
商業地產的操作與普通的社群房地產完全不同，社群房產在調研中更偏重於消費群體的調研，而商圈是做為房產的便利性賣點來定位的。
針對商場的調研
以經營狀況優良與經營狀況差的兩大類商場做為調研分析的母本。
1）、分析各商場的定位並測算其定位的精準性
對所在城市的各主要商場逐一進行定位統計，並分析出定位的精準性，並測算定位與經營的關聯影響、經營狀況與定位是否存在衝突性，統計分析當地市場最受歡迎的商場定位模式，以此做為規劃的依據。
2）、業態分布的調研
業態調研不要只是羅列各調研商場的大體業態組合，而是要根據不同的商場經營狀況來統計，分析出經營狀況優良的商場業態組成比例，以及經營狀況差的商場的業態組合情況，觀察分析優秀業態組合對吸引客流所產生的效應力，並以此做為對照，統計出當前最佳業態組合的可能性計畫，做為之後的業態規劃本土依據。
3）、動線設計
將現有商場所有的動線模型進行統計，根據商場經營優差的狀況，總結出不同的動線模型所針對的顧客消費的影響力，並篩選出最佳的動線模型，做為之後的動線規劃本土依據。
4）、功能區劃分，除業態布局外，根據所調研的商場，總結服務區、客流分割槽、配置區（接待區、寄存區）功能的劃分，並以此為依據，考察各商場此類功能區的差異化與所產生的經營輔助效益，並將其計入調研報告，做為規劃依據。
5）、運營模式的調研
將所有調研過的商場進行分類，統計各商場所採取的運營模式，管理模式、收費方式等因素，統計出經營狀況最好的商場的運營模式，並對照經營狀況較差商場進行評估模式不同所產生的影響，以及不同的運營模式所產生的招商效果與持續經營能力。
商圈調研分為專案所在商圈調研與本城市各商圈調研兩大單項。
對專案所在地調研
1）、採取定點觀測法，測算出專案現場日均**量與車流量,以此測算自然顧客流數量；
2）、分析出專案所在商圈主要購買力拉動群體，尋找初元化的顧客群體，此類群體可作為天然顧客組成元素成為規劃中的單項業態組成依據。
3）、統計出專案所在地直徑兩公里內的各種基本狀況（商業、社群、金融、交通），並測算出直徑內業態分布與經營情況，測算出經營狀況較好的業態與較差的業態。
4）、對直徑內不同業態商戶調研，了解行業資訊，並測算其對該項目的評估與期望。
對城市其它商圈調研
1）、將所在城市商圈進行劃分，對每個商圈進行詳細評估，分析出各商圈的主要購買力拉協群體，並將商圈的主要營利業態組合進行統計，分析出各種品牌業態的經營狀況及市場受歡迎度，以此在推算當地的最佳經營業態。
消費者調研
消費者調以消費習慣與消費喜好兩項內容為測算母體，做為商場定位與業態比例分配的依據。
與傳統房地產操作不同，商業地產的消費者調研我們列在調研計畫的最後一項，統計各不同年令段對該城市商場的看法，了解各年令段消費習慣、常選購物場所、對喜愛型別商場的期望點（貨品、服務、**、定位等），以此對照分析目前各商場尤期是同類商場經營模式的空白點，作為尋找合適的模式的依據點。
綜上，調研工作每乙個單項都與其它單項互為聯絡，單項的結果將直接左右其它單項的調研結論，綜合每一單項調研的量性結論，將調研工作詳細科學的進行完畢後，才可根據調研結果進行商業地產的定位，確立商場的最佳運作模式與業態組合，此時，就可以根據同城商場的調研情況進行整合優化，並根據消費群體定位做出最佳商業模式，唯有科學的規劃，才能保證持續經營，吸引商戶的加盟興趣。
做商場規劃要慎之又慎
如果沒有真正的商場運營3年以上經驗，就不要指望策劃公司會把商場的規劃做好，一些所謂的地產策劃公司連根本的業態組合都不懂，更不要指望其在運營模式的系統性，我們可以看到由非專業策劃公司做的業態混亂、動線設計紕露百出，死角處處都有，專業的營銷公司會根據商場各樓層經營業態分布，在通道規劃與動線設計上進行精心布置，確保沒有死角，最大化保證客流的到達率，並消弱商戶擔擾。
不要過於迷信另類定位之說
差異化策略是策劃公司慣用的思維方式，為了招商轟動性，策劃公司會在定位上選擇另類的定位以製造眼球效應，但直接後果就是會造成招商容易經營難，因為專案的定位需要與運營體系、模式系統化，缺一不可，而策劃公司基本偏重於招商推廣，卻對商場運營一知半解，盲目招商後只會令後期的運營步步維艱。
商業地產要注重穩紮穩打的步驟，面積在3000平以下的小型商場，可以操作成比較個性與另類的模式，因為經營面積較小，商鋪數量劃分少，操作起來相對風險較小，例如規劃成女性商場或時尚商場。8000平以上的商場絕對不要冒險採取異類模式，科學的定位度與業態組合是操作的基本條件，不要一時迷信於某些策劃公司的另類思想，而導致開業容易倒閉快的局面，因為商業地產需要的是踏踏實實的運營而並非靠概念支撐！
運營模式
商業地產的經營模式分為租賃式與聯營式兩大類，有時因為經營需要，兩類模式會同時出現在一家商場內，商場的樓屋管理、運作模式、進、銷、存管理、商品陳列、導購員管理等，都需要在招商期進行的同時來構建，而這些運營模式，都必須在招商期時向意向商戶進行講解的，以吸引客戶興趣，增大商場吸引力。
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