1 管理流程圖
2 流程概述
2.1 目的
根據公司專案經營決策，完成專案的市場定位、產品建議工作。
2.2 使用範圍
適用於公司新專案完成購買決策之後，對專案進行的深入市場定位和明確產品形態、主題和建設指標的工作。
2.3 術語和定義
2.3.1 專案定位：確定新開發專案的產品構成、市場需求和目標客戶群，專案定位必須建立在了解客戶需求的基礎上。
2.3.2 專案產品策劃：結合專案定位做出產品初步建議，明確產品形態和產品主題，各型別物業、戶型的量化指標和比例關係
2.4 流程要素
3 工作指引
3.1 策劃方式確定和前期計畫編制
3.1.1 新專案投資與拓展階段編制的《專案可行性研究報告》是本階段產品策劃的輸入。
3.1.2 專案取得或確定獲取意向後，公司營銷管理中心根據專案情況提出策劃方式的建議，經公司管理層審批確定策劃方式，公司營銷管理中心編制《專案定位前期計畫》，內容包括：
1) 策劃公司選擇確定時間（委託策劃）
2) 樓盤市場調研完成時間（自主調研）
3) 專案定位建議完成、評審時間
4) 專案定位報告完成、評審時間
5) 專案產品定位建議完成、評審時間
6) 是否針對重點客戶需求進行專項調研及調研方式
3.2 調研工作實施
3.2.1 選擇策劃公司進行
1) 若需要由策劃公司進行相關調研，公司營銷管理中心根據批准的意見建議書，啟動《營銷供方選擇管理指引》確定策劃公司。
2) 公司營銷管理中心將相關資料對策劃公司交底，並提出策劃任務書，由確定的策劃公司進行市場調研及產品策劃，策劃任務書的基本內容應包括：
a) 專案基本情況。
b) 產品策劃主要內容。
c) 產品策劃應達到的基本要求。
d) 雙方合作形式及乙方服務方式。
e) 提交成果要求等內容。
3) 在策劃公司進行專案定位策劃的過程中，公司營銷管理中心須跟蹤策劃公司工作過程，並不斷進行監控和交流。策劃公司將最終形成的市場調查及策劃報告提交公司營銷管理中心形成初步產品建議書。
3.2.2 不選擇策劃公司
1) 公司營銷管理中心基於《專案可行性研分析》、觀察各方面的工作現狀、現象和活動獲取專案相關資訊。
2) 公司營銷管理中心組織實施關於目標客戶群體、產品主題、產品形態和產品各建設指標的調研。
3) 每次調研完成後，針對每個調研的樓盤須形成《樓盤市場調查表》，然後根據調研專案編制完成《市場調研報告》，由公司營銷管理中心審核並保證調研報告的正確性和完整性。報告內容應包括但不限於以下內容：
a) 調研的目的和範圍
b) 調研組成員
c) 調研日期
d) 調研所依據的檔案
e) 調研結果表述
f) 調研結果分析、小結
3.2.3 公司營銷管理中心針對調研中的表述和結論性意見，提出修正性措施，形成《市場調研報告及初步定為建議書》，組織公司產品技術評審小組召開評審。
3.2.4 專案初步定位建議
專案初步定位工作計畫的時間要求及時完成《專案初步定位報告》，主要內容包括：
1) 市場分析（總體市場與專案所在片區市場分析、競爭態勢分析）。
2) 專案優劣勢分析。
3) 專案市場定位、客戶定位、物業形象定位、**定位。
4) 專案規劃設計分析。
5) 開發策略。
6) 成本控制建議。
7) 營銷策劃初步方案。
3.3 專案定位
3.3.1 在市場調研和初步定位建議評審基礎上，公司營銷管理中心組織進行定位分析，公司工程管理中心和物業前期顧問或擬定的物業公司參與，分析內容主要包括（但不限於）以下幾個方面：
1) 專案優劣勢分析
2) 目標客戶群分析
3) **定位分析
4) 商業初步定位
5) 產品型別定位
6) 設計規劃建議
7) 成本控制建議
3.3.2 專案定位分析結果由公司營銷管理中心形成專案定位方案，提交公司產品技術評審小組評審。
3.3.3 為保證產品定位的科學性、準確性，由公司營銷管理中心會同專案所在城市公司負責。
完成物業前期顧問公司的選擇確定工作（正式的物業服務公司的確定應在預售許可證獲取前完成），具體參見《物業前期介入管理流程》
3.3.4 公司工程管理中心根據批覆後的《專案定位報告》，開始產品概念設計，參見《概念設計管理流程》。
3.3.5 公司工程管理中心依據《專案定位報告》和概念設計成果，編制專案定位階段成本估算，具體參見《專案目標成本管理流程》。
3.4 產品建議書
3.4.1 公司營銷管理中心依據《專案定位方案》、概念設計成果和成本控制建議，組織編制《產品建議書》（參見《產品建議書編制指引》，並組織評審，提交公司產品技術評審小組評審。
3.4.2 《產品建議書》定稿後，根據專案進展對其所做的補充及修訂，以會議紀要等形式備案，並提供公司工程管理中心作為設計輸入資料。
3.4.3 分期開發的專案，每期的產品建議視專案具體情況，可按以上程式進行，或在原《產品建議書》基礎上修訂完善。
3.4.4 公司工程管理中心依據《產品建議書》，組織編制方案設計任務書，進入方案設計。
3.4.5 專案定位確定後，由公司企管中心組織專案所在城市公司、公司營銷管理中心、工程管理中心和成本管理中心編制或會商專案開發里程碑節點計畫並報公司審批後下發執行，以指導專案開發後續工作有效開展。
2 2 1專案策劃流程
2.流程描述 工程專案策劃書 1.編制依據 2.專案概況 3.工程概況 3.1工程簡介 3.2主要設計技術標準 3.3主要工程數量 3.4工程建設要求 4.施工條件 4.1施工場地情況 4.2道路交通情況 4.3當地勞動力狀況 4.4材料 4.5裝置租賃 4.6水源條件 4.7通訊條件 5.工程分析...
02專案管理計畫書
修訂記錄 目錄1 專案介紹 5 1.1 專案範圍 5 1.2 專案目標 5 1.3 客戶與終端使用者介紹 5 1.4 開發方介紹 5 1.5 制約 5 1.6 專案依賴 5 1.7 專案術語與縮寫解釋 5 2 專案主計畫 6 2.1 專案任務計畫 階段計畫 6 2.2 專案任務計畫 mileston...
02專案成本管理辦法
第一章總則 第一條為加強專案責任成本管理，降低工程成本，提高企業經濟效益，明確雙方成本管理責任，考核評價專案管理績效，合理確定內部分配關係，調動全體員工的積極性，特制訂本管理辦法。第二條公司成本管理組由公司預算合同部 工程部 財務部 人力資源部組成，以下簡稱 成本組 第三條前期專案調查組由公司工程部...