專案定位策劃流程
流程說明
一、目的
規範專案定位策劃管理過程，實現產品準確定位。
二、適用範圍
適用於房地產專案的定位策劃管理。
三、相關定義
市場定位：明確區域市場供需情況，知悉市場機會。
客戶定位：明確專案目標消費群體並知悉群體特徵。
產品形態：選擇建築型別。
產品主題：確定產品設計的主題和風格，與產品形態有關。
建設指標：專案各型別物業、戶型的量化指標和比例關係。
四、主導及參與部門
主導部門：城市公司營銷部
參與部門：城市公司設計部、城市公司預算部、城市公司前期部、集團相關中心
五、職責劃分
（一）房地產公司總經理
1、審批定位策劃方式（自主定位或外包）；
2、參與會審《專案定位報告》，審批《專案定位報告》。
（二）房地產公司分管營銷副總經理
1、審核定位策劃方式；
2、參與會審《專案定位報告》，審核《專案定位報告》。
（三）房地產公司其他副總經理：參與會審《專案定位報告》。
（四）營銷部
1、主持市場客戶細分；
2、進行前期市場調研；
3、分析客戶價值；
4、主持評估土地屬性和土地需求；
5、主持客戶需求和土地屬性匹配，並得出產品定位初步結論；
6、主持產品測試及產品需求價值排序；
7、編制專案定位報告，並召開產品定位評審。
（七）配合部門
1、設計部
·參與客戶價值分析、評估土地屬性和土地需求、客戶需求和土地屬性匹配以及產品初步定位；
·參與產品測試、產品需求價值排序、專案收益篩選、產品配比以及專案定位評審會，從專業角度提出意見和建議。
2、預算部
·負責產品初步定位後的專案成本調研，參與專案收益篩選、 產品配比和專案定位評審會，從專業角度提出意見和建議。
3、前期部
·提供土地屬性相關資料；
·參與專案定位評審會，從專業角度提出意見和建議。
六、執行步驟
（一）專案定位啟動時間
專案定位工作完成時間應盡可能滿足下列條件
1、取得土地後1.5個月內或開工前8個月，不影響方案設計工作
2、按照專案關鍵節點計畫要求時間完成
（二）策劃方式確定
1、營銷部根據專案情況提出策劃方式建議，經分管副總經理審核、總經理審批。確定策劃主體是委託或自主後，營銷部編制專案定位策劃計畫，內容包括：
·如委託外包調研公司，則調研公司選擇確定時間（委託）；
·如自主完成時間，則需確定自主完成時間；
·專案定位報告完成時間；
·是否針對重點客戶進行需求專項調研，以及調研方式。
2、專案定位策劃計畫經審批通過後，自主策劃時由營銷部組織專案定位策劃工作，委託策劃時由營銷部根據營銷單位選擇管理流程組織營銷策劃公司的選擇、談判和簽約工作。
（三）初步定位階段
1、營銷部負責實施客戶細分工作，得出專案所在地購房客戶細分特徵；
2、營銷部負責進行專案前期的市場調研工作，並形成市場調研報告；
3、營銷部根據前期部提供的土地屬性資訊，主持評估土地屬性和土地需求，及客戶需求和土地屬性匹配工作，研發技術中心和設計部參與；
4、市場調研公司對競爭產品進行市場調研，營銷部根據客戶需求和土地屬性匹配結果以及競爭產品調研結果，得出目標客戶型別，設計部參與；
5、預算部根據成本調研結果以及營銷部所做的客戶定位、**預估和成本資料，進行專案的初步財務分析；
6、前期部根據營銷部所做的產品初步定位以及預算部所做的初步財務分析結果，編制《專案可行性研究報告》；
7、委託策劃情況下，營銷部協助策劃公司進行專案的初步定位；營銷部在策劃公司提交《專案定位建議書》前進行溝通，確保相關市場調研資訊和專案定位建議書的正確性和完整性。
（四）專案深入定位
1、設計部根據專案定位建議等資料負責主持概念設計，根據概念方案設計，營銷部組織、設計部參與進行產品測試，並根據測試結果對產品需求價值進行排序；設計部根據產品測試和價值排序的結果完善概念設計方案；
2、營銷部組織設計部、預算部、前期部等相關部門人員組成專案定位小組；
3、預算部根據概念設計成果和成本調研結果進行工程類成本估算，依據估算結果進行全面成本估算及銷售毛利倒推估算；專案定位小組，和成本估算同步進行單一產品單位面積獲益能力篩選和產品匹配工作；
4、專案定位小組根據收益篩選以及產品配比結果和產品需求價值排序得出
產品結果方案清單，並在此基礎上擬訂《專案定位報告》；
5、委託情況下，營銷部配合策劃公司完成專案定位工作，提交《專案定位報告》；
6、營銷部組織召開專案定位評審會，房地產公司副總經理、總經理， 集團副總裁、總裁、運管中心、成本中心、研發中心參與評審；營銷部根據評審結果對專案定位報告進行完善和調整。如因目標客戶發生變化並導致專案產品型別、主力戶型及比重、檔次等發生重大變化，則須由營銷部重新組織專案定位評審會進行評審。
7、專案定位報告最終版本確定後，在10天內上報至運管中心備案，營銷部啟動營銷策劃工作，設計部啟動方案設計管理流程。
注：操作表單和模板部分仍參照原流程，未進行修訂。
02專案定位策劃管理流程
1 管理流程圖 2 流程概述 2.1 目的 根據公司專案經營決策，完成專案的市場定位 產品建議工作。2.2 使用範圍 適用於公司新專案完成購買決策之後，對專案進行的深入市場定位和明確產品形態 主題和建設指標的工作。2.3 術語和定義 2.3.1 專案定位 確定新開發專案的產品構成 市場需求和目標客戶...
專案管理流程
乙個完整的專案管理流程 從乙個專案提出到結束，按照iso9001 2000的專案管理流程，大致有如下步驟 1 產品立項報告 按照公司的管理流程，由公司有關人等都有可能提出 產品立項報告 比如公司老總 市場部門 研發部門，一般是在公司組織的定期召開的會議上提出，經初步討論具有一定的可行性之後，由公司領...
專案管理流程
檔案編號 編制 審核 批准 受控狀態 各版本建立及修訂履歷 確定開發立項 策劃 監控 風險管理及結項流程，通過規範專案管理過程，保證開發專案順利進行，以保證最終產品質量。本檔案適用於一般開發專案管理過程。評審規程 變更管理規程 專案管理過程流程圖 立項申請 依據公司立項的主專案，開發部門組織進行專案...