第一節房地產與房地產業管理制度簡介
1、簡述房地產的概念？
答：房地產作為物質實體，即指土地、建築及建築附屬物，作為權益包括房地產的所有權、佔有權、使用權、收益權和處分權，以及以上權益派生出來的承租權、抵押權、典權等等。
2、簡述房地產業的概念？
答：房地產業是關於房地產投資開發、經營交易、消費管理與服務等各方面關聯行業的總稱。房地產也屬於第三產業，是基礎型產業，對國民經濟發展具有先導作用，是國民經濟發展具有先導作用，是國民經濟的支柱產業。
3、房地產管理制度大體可劃分為那三個方面？
答：房地產管理制度，大體可劃分為房地產開發經營管理、房地產管理、房地產維修養護管理三個方面。
1、簡述房地產的概念？
2、簡述房地產業的概念？
3、房地產管理制度大體可劃分為那三個方面？
第二節房地產開發經營管理
1、房地產開發一般可以劃分為哪幾個階段？
答：房地產開發一般可以劃分為四個階段：
（1）投資機會選擇與決策分析階段；
（2）房地產開發前期工作階段；
（3）房地產開發建設階段
（4）房地產租售經營階段。
其中，房地產開發前期工作階段的內容，包括取得建設用地、取得建設專案的立項批覆、完成房屋拆遷、審定專案規劃設計等方面工作。
2、簡述房地產開發專案的規劃設計審定？
答：審定房地產開發專案規劃設計的過程，就是通過對修建性詳細規劃的編制、修改，使其符合城市總體規劃和控制性詳細規劃的過程，也是城市規劃部門對房地產開發專案前期工作實施管理的過程。規劃管理的主要方式是依據《城鄉規劃法》審批、核發「一書兩證」，即，專案選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。
3、簡述房地產開發的施工管理包括哪些內容？
答：房地產開發的施工管理制度包括：專案報建與施工許可證制度、建築工程質量管理制度、工程竣工驗收備案制度。
（1)專案報建與施工許可證制度
建設單位在開工前，應當向工程所在地的建設行政主管部門提請報建，並申領施工許可證。未取得施工許可證的建築工程，一律不得開工。
建設單位申領施工許可證的條件如下：
（1）已經辦理該建築工程用地批准手續。
（2）在城市規劃區的建築工程，已經取得建設工程規劃許可證。
（3）施工場地已經基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求。
（4）已經確定施工企業。
（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料、施工圖設計檔案已按規定進行了審查。
（6）***工程質量和安全的具體措施。
（7）按照規定應該委託監理的工程已委託監理。
（8）建設資金已經落實。
（2）建築工程質量管理制度
建設單位對建築工程質量應當承擔的義務和責任主要有如下方面：
（1）建設單位應當依法對工程建設專案的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要裝置、材料等的採購，向具有相應資質等級的單位進行招標，並不得將建設工程肢解發包。
（2）建設單位向勘察、設計、施工、工程監理等單位提供真實、準確、齊全的建設工程原始資料。
（3）建設單位在領取施工許可證或者開工報告前，應當按照國家有關規定辦理工程質量監督手續。
（4）建設工程發包單位不得迫使承包方以低於成本加競標，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設計單位或者施工單位違反工程建設強制性標準，降低建設工程質量，不得採購不符合設計檔案和合同要求的建築材料、建築構配件和裝置，不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建築材料、建築構配件和裝置。
（5）設計建築主體和承重結構變動的裝修工程，建設單位應當在施工前委託原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案；沒有設計方案的，不得施工。
（3）工程竣工驗收備案制度？
辦理工程竣工驗收備案應當提交下里材料：
（1）工程竣工驗收備案表；
（2）工程竣工驗收報告；
（3）法律、行政法規規定應當有規劃、公安消防、環保等部門出具的認可檔案或者准許使用的檔案；
（4）施工單位簽署的工程質量保修書；
（5）法規、規章規定必須提供的其他檔案。
商品住宅還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
第三節房地產轉讓管理
1、簡述房地產轉讓地概念？
答：《城市房地產管理法》規定：房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：
(一)以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；
(二)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；
(三)因企業被收購、兼併或合併，房地產權屬隨之轉移的；
(四)以房地產抵債的；
(五)法律、法規規定的其他情形。
顯而易見，房地產轉讓的實質是房地產權屬發生轉移，該法還規定：「放地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」這規定。
是要求房地產所有權與土地使用權的權利主體應當保持一致。
2、簡述房地產轉讓的程式？
答：房地產轉讓，應當按照下列程式辦理：
(一)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；
(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂後90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關檔案向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，並申報成交**；
(三)房地產管理部門對提供的有關檔案進行審查，並在7日內作出是否受理申請的書面答覆，7日內未作書面答覆的，視為同意受理；
(四)房地產管理部門核實申報的成交**，並根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；
(五)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；
(六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。
3、簡述禁止轉讓房地產的規定？
答：下列房地產不得轉讓：
(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的；（第十條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上；屬於成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通訊等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。）
(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
(三)依法收回土地使用權的；
(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
(五)權屬有爭議的；
(六)未依法登記領取權屬證書的；
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第四節商品房銷售管理
1、簡述商品房的預售的條件？
答：《城市商品房預售管理辦法》的決定，商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、簡述商品房的現售條件？
答：城市商品房銷售管理辦法，商品房現售，應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批准檔案；（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業管理方案已經落實。
3、簡述《住宅質量保證書》的要求和主要內容？
答：房地產開發企業向使用者交付銷售的新建商品住宅時，應在住宅交付的同時提供給使用者《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》應當包括以下內容：
（1）工程質量監督部門核驗的質量等級；
（2）地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；
（3）正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：
①屋面防水3年；
②牆面、廚房和衛生間地面、地下室、、管道滲漏1年；
③牆面、頂棚抹灰層脫落1年；
④地面空鼓開裂、大面積起砂1年；
⑤門窗翹裂、五金件損壞1年；
⑥管道堵塞2個月；
⑦供熱、供冷系統和裝置1個採暖期或供冷期；
⑧衛生潔具1年；
⑨燈具、電器開關6個月；
⑩其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與使用者自行約定。
（防水3年，管道堵塞2個月，燈具、電器開關半年，其他都是1年）
（4）使用者報修的單位，答覆和處理的時限。
住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付使用者使用之日起計算，房地產開發企業可以延長上述規定的保修期，但不應低於上述規定的保修期限。
4、簡述《住宅質量保證書》的保修期限與保修範圍和保修責任，與《房屋建築工程質量保修辦法》的保修期限與保修範圍和保修責任之間的關係？
答：（1）各自的保修期限
《住宅質量保證書》的保修期限為：
①屋面防水3年；
②牆面、廚房和衛生間地面、地下室、、管道滲漏1年；
③牆面、頂棚抹灰層脫落1年；
④地面空鼓開裂、大面積起砂1年；
⑤門窗翹裂、五金件損壞1年；
⑥管道堵塞2個月；
⑦供熱、供冷系統和裝置1個採暖期或供冷期；
⑧衛生潔具1年；
⑨燈具、電器開關6個月；
⑩其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與使用者自行約定。
（防水3年，供熱、供冷1個採暖期，管道堵塞2個月，燈具、電器開關半年，其他都是1年）
《房屋建築質量保修辦法》的保修期限為：
①地基基礎工程和主體結構工程，為設計檔案規定的該工程的合理使用年限。
②屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；
③供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；
④電氣管線、給排水管道、裝置安裝為2年；
⑤裝修工程為2年。
其他專案的保修期限由建設單位和施工單位約定。
（防水、防滲漏5年，供熱、供冷2個採暖期、供冷期，其他都是2年）
（2）各自保修的住客體
①《住宅質量保證書》的保修期限是建設單位向業主的保修，住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付使用者使用之日起計算；
②《房屋建築質量保修辦法》的保修期限是施工單位向建設單位的保修，房屋建築工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。
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