廣場房地產開發專案可行性研究報告
2023年10月
第一章總論1）
第二章專案建設必要性與可行性4）
第三章專案市場調查分析10）
第四章場址主要建設條件32）
第五章工程設計方案34）
第六章節能與節水47）
第七章環境影響評價49）
第八章組織機構與人力資源配置53）
第九章質量保證體系及工程招投標方案56）
第十章專案實施進度59）
第十一章投資估算與資金籌措60）
第十二章財務評價63）
第十三章社會評價68）
第十四章風險分析70）
第十五章可行性研究結論74）
第一章總論
第一節專案概況
一、專案名稱：某某縣某某廣場房地產開發專案
二、建設單位：***某某實業****
三、法人代表：***
***某某實業****註冊資金200萬美元，具有房地產開發二級資質，是***省最具實力的台資投資企業之一，主要從事房地產的投資開發、物業管理、裝飾裝潢業務，2023年被評為「***省先進房地產開發企業」。
四、建設位址：某某縣工農兵大道
五、建設性質：新建
六、建設規模：總建築面積：66780m2，其中：
住宅共364戶38902.90m2、商業建築面積19636.05m2、地落車庫建築面積4686.
85m2、架空層建築面積3553.9m2（其中：會所及物業辦公建築面積645.
17m2）。
七、建設期限：2023年10月～2023年10月
八、主要技術經濟指標
1、總用地面積：8068.12m2
2、總建築面積：66780m2
3、容積率：7.26
4、綠地率：35.12%
5、估算投資總額為9644.49萬元，其中其中開發建設投資8538.97萬元，期間費用1105.52萬元。
6、資金**：資本金自籌3700萬元，佔38.36％；申請銀行貸款4000萬元，佔41.47％；其餘為售房收入1944.49萬元，佔20.16％。
7、銷售淨收入：14076.81萬元
8、利潤總額：3779.88萬元
9、總投資利稅率：39.19%
10、所得稅：1247.36萬元
11、淨利潤：2532.52萬元
12、總投資利潤率：26.26%
13、資本金收益率：68.45％
14、盈虧平衡點：68.51%
15、財務內部收益率：51.10 %>ic=15%
16、財務淨現值：1451.29萬元》0（ic=15%時）
17、投資**期：2.09年
18、貸款償還期：2年
19、償債備付率：2.81
第二節可行性研究範圍
一、可行性研究依據
1、建設部《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房［2006］165號）
2、某某縣國民經濟和社會發展「十一五」規劃
3、《中華人民共和國城市規劃法》
4、《城市居住區規劃設計規範》（gb50180—93）
5、《***省城市規劃管理技術導則》
6、《某某縣縣城總體規劃設計方案》（1999—2020）
7、《***某某某某廣場建築規劃設計方案》
8、國家計委頒布的《建設專案評價方法與引數》
9、國家頒布的城市建設的其他相關規定及規範
10、建設單位提供的有關資料
二、可行性研究範圍
通過調查專案所在地的社會經濟狀況、房地產現狀、市政基礎設施現狀及房地產市場分析**，研究專案建設的必要性、可行性，研究該專案建設規模和內容以及規劃設計方案，提出組織管理與實施計畫，開展專案投資估算分析，進行投資效益分析和評價，提出專案可行性研究結論。
三、可行性研究的結論
開發建設某某縣某某廣場專案可以達到下述目的：
1、符合《某某縣縣城總體規劃》（1999—2020），有利於某某縣的舊城改造，有利於整治和美化城市環境。
2、本專案將建成某某縣的商業航母，為某某縣城鎮居民提供一處獨特的生活居住環境及購物場所。
3、盤活閒置土地資產，增加財政收入，創造就業機會，促進當地的經濟發展和有利社會穩定。
該專案財務上具有一定的抗風險能力，既有可觀的經濟效益，又有較好的社會效益的專案，應盡早組織實施。
第二章專案建設必要性與可行性
第一節專案背景
一、某某縣概況
某某縣古稱西昌，建縣至今已有2023年歷史，自古享有「聲名文物之邦」的美譽，並以「地產嘉禾，和氣所生」而得縣名。某某縣隸屬於***省吉安市，位於***中部，吉泰盆地腹地，毗鄰革命聖地井岡山，是全國20綜合改革試點縣之一，也是***省唯一的縣域經濟改革與發展試點縣。某某縣共有16個建制鎮6個鄉，全縣2023年年末總人口51.
66萬人，2023年末縣城人口11.28萬人，其中非農業人口9.75萬人；縣城涵蓋3個建制鎮（澄江鎮、上田鎮、文田鎮），在***省是比較少見的。
某某縣位於吉安市西南部，吉泰盆地南部，地處羅霄山脈及和武夷山脈之間。地理座標：北緯26°27′—26°59′，東徑114°17′—115°20′。
東西最長處105km，南北最寬處57km，縣域面積2665.41km2。
縣境東南界興國、南鄰萬安、西南毗遂川，西接井岡山、永新，北與東北連線吉安，京九鐵路、105國道、贛粵高速公路穿境而過，以泰井高速公路與贛粵高速公路某某介面為起點直通井岡山，井岡山機場位於某某縣禾水鎮，距縣城10km，贛江橫貫縣境中部，上溯贛州，下抵九江，自古有「咽喉荊廣，唇齒淮浙」之稱。
縣城所在地澄江鎮位於縣城中部，贛江的西岸，歷來為全縣的政治、經濟、文化、交通中心，是吉泰盆地主要貨物集散地，縣城距省會南昌市260km，至吉安市42km。
二、某某國民經濟概況
生產總值：全縣生產總值由2023年的21.56億元增加到2023年的37.
11億元，增長72.1%，年均增長11.47%，三次產業結構由2023年的43.
1:30.2:
26.7調整到32.79:
38.16:29.
05，工業成為推動經濟快速增長的主導力量。
財政總收入：由2023年的1.114億元增加到2.
307億元，增長107.1%，年均增長15.05%；地方財政收入由2023年的9205萬元增加到1.
717億元，增長86.5%，年均增長13.28%。
規模工業增加值：全縣轄區內2023年規模工業企業完成工業增加值3.53億元、利稅總額5799萬元，分別是2023年的1.
96倍和1.77倍，年均增長分別為19.2%、15.
4%。利用外（內）資：2023年實際利用外資2319萬美元，比2023年增加1711萬美元，年均增長30.7%；實際利用內資12.
6億元，比2023年增加11.8億元，年均增長74.2%。
固定資產投資：「十五」期間，累計完成固定資產投資50.53億元，比「九五」期間增加36.07億元，增長249.4%，年均增長49.88%。
人均可支配收入：2023年城鎮居民人均可支配收入達7271.5元，農民人均純收入達3748元，分別比2023年增加2612元和1213元，年均增長8.1%和12.2%。
人均住房面積：城鄉居民人均住房面積分別達到21平方公尺和24平方公尺，五年分別增加9平方公尺和7.5平方公尺，年均增長分別為15%、9.1%。
城市化建設：「十五」期間新增城市道路350.5萬平方公尺，新增園林綠地面積141.
4萬平方公尺。2023年全縣城市化率達31.5%，比2023年提高4個百分點，年均增長2.
91%。
由此可見，作為吉安市中南部的人口、經濟大縣，某某縣隨著城鎮功能增強，縣城規模擴張，經濟輻射能力加強，促使縣城建設步伐加快，品位不斷提高，為房地產開發事業健康發展奠定了良好的基礎；加之近幾年來某某縣經濟快速發展，居民可支配收入不斷增加，住宅消費也正在公升級換代，一部分中高收入人群已不再滿足於普通的住宅消費，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上公升到居者有佳屋，追求完善的建築環境和更高格調的高檔住宅已日趨成為他們的消費時尚，同時將購房作為一種安全、增值的投資方式。
第二節專案建設的必要性
一、是拉動內需、落實吉安市委一屆十次全會提出的「一年乙個新變化，三年邁上新台階，五年實現新跨越」戰略目標的需要。
某某縣國民經濟和社會發展「十一五」規劃的經濟增長目標如下：
生產總值：到2023年，全縣生產總值達65.4億元，年均增長12%，經濟結構進一步優化，三次產業結構2023年的32.
79:38.16:
29.05調整到22.17:
47.46:30.
37。財政總收入：到2023年，財政總收入由2023年的2.307億元增加到5.
059億元，地方財政收入由2023年的1.717億元增加到3.379億元，年均增長17%和14.
5%。利用外資：到2023年，實際利用外資由2023年的2319萬美元增加到4870萬美元，年均增長16%。
固定資產投資：力爭到2023年，固定資產投資由2023年的13.1億元增加到32.35億元，年均增長20%。
人均可支配收入：到2023年，城鎮居民可支配收入由2023年的7271元增加到11710元，年均增長10%。
農民人均純收入：到2023年，農民人均純收入由由2023年的3748元增加到5380元，年均增長7.5%。
房地產是乙個非常本地化的行業，房地產的**跟乙個地方的經濟增長一定是掛鉤的，兩個是沒有辦法分開發展的。
某某縣作為吉安市中南部的相對發達縣市，這為房地產開發商創造很多的機會。「十一五」期間，gdp年均增長11%以上，房地產專案的建設可以直接和間接帶動建築、建材、裝飾等20餘個相關行業的發展，促進居民消費。按經驗估算，每投資1億元，可以使國內生產總值增長1.
1～1.2億元，能有效地促進某某縣的經濟發展，同時還可以增加就業機會。本專案的建設，將會帶動某某縣一大批相關產業的發展，如商貿、餐飲、建築業等，因而本專案成為一些相關產業的助動器。
二、是配合舊城改造，全面建設小康社會的需要。
小康住宅是全面建設小康社會關鍵的組成部分，某某縣的經濟飛速發展，居民的收入隨著增長，居民對住宅的要求，不僅是對房型和建築質量有更高的要求，對居住環境和居住條件的要求也越來越高，也是未來房地產追捧的熱點之一，建設花園式住宅是房地產開發的必然趨勢，也是未來房地產消費的追求。某某廣場專案引進新的住宅理念，開發高層住宅，既能提公升某某縣縣城住宅的品位；資訊化、智慧型化引入，緊跟時代脈搏，體現人文關懷，使得居住更舒適安全；同時，一至三層的商業將成為某某縣的商業航母，對集聚工農兵大道乃至整個某某縣的人氣將起到一定的促進作用，且有利於周邊土地的公升值，推動某某縣房地產開發的蓬勃健康發展；而且本專案為某某縣的第一棟高層建築，對提高縣城的城市面貌起著重要的作用。
商業小區房地產開發可研報告
第一部分專案總論 1 專案概況 1.1專案名稱 商住小區 1.2建設單位 房地產開發 1.3專案地點 本專案選址於 霞陽鎮 村。1.4專案單位基本情況 房地產開發有限責任公司成立於200 年12月12日，是一家民營企業，主要從事房地產開發 房屋工程建築勞務分包等專案。公司設有辦公室 工程部 開發部 ...
房地產開發專案管理流程
工程管理流程目錄 工程技術部 工程管理流程編制說明43 工程 01 方案設計管理流程44 工程 02 初步設計管理流程45 工程 03 施工圖設計管理流程46 工程 04 總平面圖及室外市政景觀綜合佈線設計管理流程 47 工程 05 開工準備工作管理流程48 工程 06 施工圖會審管理流程49 工程...
房地產開發專案操作流程
房地產市場是乙個資本密集型產業，具備高投入 高產出和高風險的特點，尤其現在的住宅市場已經完全成為 市場，其操作的難度和風險越來越大。本文主要從開發商的角度，闡述乙個房地產專案的運作過程，內容主要包括專案總體分哪幾個階段，各個階段的主要工作內容，涉及的相關職能部門的關係 各種規費的交納 各種許可證的辦...