第一部分專案總論
1 專案概況
1.1專案名稱：
****商住小區
1.2建設單位：
****房地產開發****
1.3專案地點：
本專案選址於****霞陽鎮****村。
1.4專案單位基本情況：
********房地產開發有限責任公司成立於200７年12月12日，是一家民營企業，主要從事房地產開發、房屋工程建築勞務分包等專案。公司設有辦公室、工程部、開發部、財務部、售樓部等部門。現有員工20人，其中：
工程師2人，助理工程師7人。
經營辦公位址：****霞陽鎮霞陽路。
公司註冊資本：伍佰零壹萬元人民幣。
該公司自成立以來，已開發房地產專案投資規模達48000平方公尺，投資近20000萬元。根據公司2023年會計年報情況來看，該公司資產總額546萬元，其中：固定資產44萬元、流動資產502萬元，全年實現經營收入500萬元，利潤42萬元。
資產負責率1.3％，流動比率72.9％，銷售利潤率16.
67％。該公司長期償債能力較好，短期償債能力一般，企業有一定盈利能力。
1.5專案概況：
1.5.1建設內容與建設規模
小區規劃佔地區平方公尺，建築占地平方公尺，總建築面積平方公尺，綠化占地面積平方公尺。一次規劃，一次建設。
1.5.2進度計畫
本專案預計開發周期為14個月，即2023年7月動工，至2023年8月竣工。
1.5.3投資規模與資金籌措
1）專案估算總投資
專案估算總投資萬元。
2）資金籌措
根據專案資金籌措方案，本專案所需建設資金由專案申報單位通過自有資金、商品房預售或銀行按揭貸款等辦法籌集。
1.5.4主要技術經濟指標
專案主要技術經濟指標詳見表1-1。
表1-1主要經濟技術指標
1.6研究工作依據
1）《****城總體規劃2006－2015》；
2）《****國民經濟和社會發展「十一五」規劃》；
3）《投資專案可行性研究指南》（2002）；
4）《房地產開發專案經濟評價方法》（2000）；
5）國家***、建設部《建設專案經濟評價方法與引數（第三版）》；
6）《城市居住區規劃設計規範》；
7）《****城市拆遷管理條例》；
8）《城市居住區公共服務設施設定規定》；
9）《住宅設計規範》；
10）《住宅建築設計標準》；
11）《建築工程交通設計及停車場設定標準》；
12）《城市道路綠化規劃及設計規範》；
13）《民用建築設計防火規範》；
14）其他相關檔案。
1.7專案提出的背景及理由
本專案地塊系********房地產開發有限責任公司從縣國土局土地儲備中心公開競拍購得，地塊原係商業用地。根據****規劃辦規劃和有關部門批准了擬建專案。專案提出的理由是：
①合理利用土地資源，改善舊城區環境；②完善小區建設，實現預期目標；③滿足中、低收工薪階層及農民進城缺房要求。
2 可行性研究結論
2.1經濟及市場分析
****位於湘東南，地處羅霄山脈中部，株洲地區的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南接桂東、資興，西連安仁，北界茶陵。「十一五」期間，全縣以經濟建設為中心，突出增加城鄉居民收入和財政收入兩大目標，大力推進「扶貧開發帶動、基礎設施建設帶動、民營經濟帶動、旅遊產業帶動、生態縣建設、科教興縣」的發展戰略，成效顯著。農業和農村經濟平穩發展，糧食生產保持穩定增長態勢，農業結構不斷優化，形成了以小水果、筍竹的林果業，以茶葉、蔬菜為主的經作業，以生豬、酃縣白鵝為主的畜牧業三大支柱產業。
農村基礎設施建設明顯改善。全縣累計通公路村202個，村通公路率達99%；累計通**村達201個，村通**率達95%；新建移動基站12個，開通15個鄉鎮移動通訊；村通廣播電視率達96%。工業發展迅速。
實現工業總產值27.5億元，增長25.8%，其中規模以上工業總產值18.
8億元，增長34.3%。「1152」工程來勢較好，全縣規模以上企業增至56家,產值過億元企業達3家。
小水電開發有新發展。新投產電站11座，新增裝機容量1.3萬千瓦，全縣**機容量達19.
93萬千瓦。
2023年，全縣圍繞「又好又快、進製爭先」戰略目標，堅持「保增長、強基礎、調結構、保民生」和「目標不變、速度不減、標準不降」要求，幹事創業，銳意進取，實現地區生產總值22.8億元，增長15.6%；財政收入2.
6億元，增長27%；完成全社會固定資產投資24.7億元，增長62.1%；社會消費品零售總額7.
13億元，增長22.2%。城鎮居民人均可支配收入12574元，增長11.
9%，農民人均純收入6602元，增長10.3%。全縣綜合實力和人民生活邁上新的台階。
隨著全球和區域經濟一體化日趨明顯，國際間、區域間生產要素流動和產業轉移加快；我國進入了乙個新的發展階段，社會主義市場經濟體制日益完善，經濟結構戰略性調整和城市化程序加快，為****加快發展提供了重大歷史性機遇。未來乙個時期，****將會由工業化初期向快速擴量增效的中期邁進，工業化的快速推進將促使縣域經濟和社會結構的根本轉變。同時，****的城市框架正逐步拉開，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀公升期，城市支撐能力的增強為匯聚各類發展要素提供了良好的載體，城鎮空間的擴大為農村人口轉移創造了更好的條件。
由此看來，****正處在經濟起飛的關鍵節點，並將進入乙個持續高速增長階段。
「十一五」期間，****健全和完善房地產開發建設和管理服務體系，建立以商品房為主體，經濟適用房、拆遷安置房和廉租房為重要組成的住房**體系和保障體系，切實改善中低收入居民住房條件。積極發展健康住宅和綠色環保住宅，加快節能省地型住宅建設；積極推進房地產開發和物業管理的分業經營，提高物業管理水平均取得極大成效。全縣圍繞解放路、炎陵路、炎帝路、井岡路、內環線等城市主要道路的建設，開發房地產。
至2023年，房地產業增加值為2023年的二倍以上。
特別是2023年，****房地產市場十分活躍。在推進「東擴北展」，加快西城區、新城區建設戰略的推動下，城市建成區面積突破區5.4平方公里。
推進舊城改造，完成拆舊建新1.2萬平方公尺，房地產開發面積、商品房銷售面積分別增長7.3%和60.
1%，全縣住宅建設新開工面積30.28萬平方公尺，竣工面積12.1萬平方公尺，完成投資1.
48億元。小區物業管理市場化程序加快。資訊資源開發利用、網路普及水平不斷提高。
圍繞建立國家衛生城市，城市綠化速度加快。隨著房地產的紅火，城區住房均價不斷攀公升。2023年底，城區住房均價為1507元/平方公尺，預計2023年均價將達到1650元/平方公尺。
根據****城市規劃，十一五期末，城區計畫建成經濟適用住房0.4萬套，拆遷安置住房0.85萬套。
十二五期末，城區人口要達到8萬，城區面積達到8萬平方公里，城市居民人均道路面積、住房面積全面達到小康標準，城市綠化覆蓋率達到40%，城市人均公共綠地面積超過15平方公尺。城區供水設施建設完備，自來水普及率達到100%。
未來****城區房地產業發展的重力是：圍繞中心商務區建設，重點加快商務中心、高階商務住宅區、商貿商務設施建設，適應城市發展的要求；加快城區居住區建設，進一步加快不同層次的商品房、經濟適用住房建設，適應中心城市人口快速增長的住房需求。加大城市基礎設施建設、舊城改造、住宅開發和小城鎮建設投入，著力培育「國際性的生態旅遊城市」，增強城市的創造力、吸引力和輻射力。
進一步提高城市建設水平，不斷推進城市化程序，努力增強城市總體功能，實現城市建設一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰略目標。結合舊城改造和新區開發，建設規模住宅小區，年均住宅竣工面積4萬平方公尺。同時，推進住宅產業化程序，把房地產業培育成新的消費熱點和投資熱點，帶動相關產業發展。
2.2專案地塊分析
本專案基地位於於新城區繁華地段，緊臨城市主幹道----內環線和解放路，道路四通八達，交通便捷。專案地位離各種公共設施近，方便就醫、上學和出行等活動。專案地南邊200公尺為縣城沿河風光帶，是縣城主要的休閒地帶，東側不到1500公尺為城區的商業中心，這些為小區提供了優越的外部環境。
該地塊在區位條件和商業條件等方面具有相當的優越性，是一處商業和居住開發價值極高的地塊。
建設規劃用地面積平方公尺，建設占地面積平方公尺。
規劃主要經濟技術指標：
建築總面積： m2
其中：商業用房面積 m2
住宅面積 m2
車庫面積 m2
地雜屋間面積 m2。
2.3專案規劃方案
2.3.1規劃依據：
1《城市居住區規劃設計規範》gb50180-93
2《湖南省城市規劃管理技術規定》
3規劃基地地形圖及界點座標
4****規劃局提供的規劃條件
5國家及湖南省，****的其他有關規範規定。
2.3.2選址概況及規劃定性：
1選址概況：
本方案用地位於霞陽鎮****村，東靠****村農貿市場，南臨濱江御景小區，西邊是規劃中的商業用地，北對解放路。專案總用地面積平方公尺。二條城市主幹道從專案地南北兩側經過。
專案區域地勢平坦，分布有大面積的農田，周邊有商業、文化體育、醫療衛生等公共服務設施。
2規劃定性：
地塊主要用於新建住宅功能小區，新建商業住宅樓棟，建築占地面積平方公尺，總建築面積平方公尺。
2.3.3規劃設計宗旨及目標：
立足專案用地環境，本著以人為本的思想，著重體現規劃的超前性與合理性。從建築空間布局，立面形象，內部空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規劃功能的劃分，營造一種自然、生態、和諧的生活形態，為城市創造出新的景觀形象。強調空間的豐富性及尺度的適宜性。
突顯健康、美好生活理念，增設健康、休閒、娛樂等配套設施，人們可以享受健康充實的閒暇生活。
通過生活和交通一體的生活環境的再創造，人們可以享受到傳統中國式的有魅力的人際關係。同時，也可以隨時感受到炎陵的歷史文化。
2.3.4規劃構思及特點：
1規劃概述
功能：專案要功能是居民商住小區，該區面臨城市主幹道，設計上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創造乙個舒適的內部休閒購物空間環境，豐富城市生活場所，形成一組城市地標性建築群體。
設計理念：以內街和周邊建築物組織建築之間的關係並控制空間形態。設計中注意建築和環境融為一體，主要是營造乙個休閒商業街區。提供全方位的零售、服務、餐飲、休閒和娛樂等設施。
道路交通：專案用地通過環路形式（路寬6m）聯絡著南北側城市道路。用地南北側為綜合公共建築組群，其餘部分地面留作停車位，其它餘坪為公共設施及綠化用地。
房地產開發流程
第一章 專案決策階段 第二章 前期準備階段 一 獲取土地使用權 二 徵地拆遷，申辦並取得 房屋拆遷許可證 三 規劃設計 四 建設專案報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察五 申辦 施工許可證 六 招標 第三章 工程建設階段 1 施工用水 電及通訊線路接通，保證施工需要 2 施工場地平整，達到...
房地產開發複習
房地產開發與經營複習資料 一 單項選擇題 1 房地產專案開發的各個環節都是以 d 為中心展開的。a.建築商 b.使用者 c.d.開發商 2 由於房地產開發受多種因素的影響，加之開發周期長 資金量大，導致房地產開發具有較高的 b a.使用性 b.風險性 c.政策性 d.穩定性 3 二級資質及二級資質以...
房地產開發手冊
編號 專案名稱 益陽市房地產管理局印製 說明1 根據 城市房地產開發經營管理條例 和 湖南省城市房地產開發經營管理辦法 制定 房地產開發專案手冊 2 房地產開發企業應當在簽訂土地使用權出讓合同或取得劃撥土地使用權批准檔案後的十五日內，到房地產開發主管部門備案，領取 房地產開發專案手冊 3 批准 處理...