專案名稱：「××××」專案
企業名稱：四川××房地產****
評估單位：成都精至誠房地產評估有限責任公司
二οο二年十一月二十九日
目錄第一章概要
一、借款人評價
二、專案評價
三、市場評價
四、投資籌資評價
五、財務評價
六、貸款風險評價
七、評估結論
第二章借款人評價
一、借款人概況
二、經營者素質及管理水平
三、信用狀況評價
四、資產負債分析
五、盈利能力及資產運用效率
六、現金流量分析
七、信用狀況評價
八、企業前景評價
第三章專案建設條件評價
一、專案建設的必要性
二、專案建設內容、規模和建設
三、專案實施程序評價
四、專案建設條件評價
五、設計單位資質評價
六、施工、監理單位資質評價
七、環境保護評價
第四章市場評估
一、市場供求狀況及其發展趨勢分析
二、城東房地產市場分析
三、市場定位分析
四、市場**分析
五、專案分析
第五章投資估算和籌資評價
一、投資估算
二、投資**及籌資評價
三、專案投資計畫評價
四、有關說明
第六章償債能力評估
一、專案財務效益**
二、專案財務現金流量分析
三、資金**與運用分析
四、專案償債能力評估
五、專案敏感性分析
第七章貸款風險與效應評價
一、定量分析
二、定性分析
三、貸款擔保評價
第一章概要
根據四川××房地產****開發「××××」工程申請貸款的需要，經工行×××支行初審，並報工行×分行營業部住房信貸處研究決定，組成評估小組，於2023年11月24日對該專案進行全面評估（評估基準日確定為2023年9月30日）。根據專案的現有資料、開發現狀、專案實施條件和可操作的方案，參照工行「房地產開發貸款評估辦法」的要求，評估組採用必要的評估程式，通過對借款人綜合情況及開發專案建設條件、市場及**、效益、風險等多方面分析得出評估結論，並於2023年11月29日完成評估工作。現將評估報告簡要概述如下：
一、借款人評價
四川××房地產****（以下簡稱四川××）成立於2023年7月22日，是××××集團股份****下屬的全資公司。法人代表×××，註冊資本2000萬元，分別由××××集團股份****投資1800萬元和××××房地產****投資200萬元構成；公司主營房地產開發，具有房地產**開發資質。2023年1月起正式進行「××××」聯排別墅和複式別墅高檔住宅小區專案開發。
在近1年的銷售時間裡，在成都市激烈的市場競爭中，「××× ×」業已取得近2.5億元的銷售佳績，實際到帳銷售收入為15848.89元。
截止2023年9月，公司資產總額為21335萬元，負債總額為13482 萬元，所有者權益為7852萬元。四川××在工行×××支行開有一般結算帳戶。截止2023年9月30日，在工行×××支行存款餘額為557萬元；公司借款餘額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發生。
企業無不良信用記錄，2023年經工行×分行審核評定信用等級為未評級。
通過資產負債率、盈利能力及資產運用效率、現金流量的分析，得出以下結論：企業所有者權益呈現增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。
二、專案評價
「××××」居住小區專案，位於成都市東南部錦江區××鄉
永興村三、四組（×××村）二環路內側×××公尺，地理位置優越，交通便利。該專案總占地163,648平方公尺（含代徵地41,024平方公尺），建築總面積116,092平方公尺，其中：商品住宅111,162平方公尺（可銷售面積95,118平方公尺，贈送面積16,044平方公尺），會所 2,820平方公尺，幼兒園1,490平方公尺，配套用房620平方公尺。
專案規劃設計有52幢住宅樓和配套建築，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和複式別墅，面積在160平方公尺到298平方公尺之間，共403套，其中聯排別墅319套、複式別墅84套。專案容積率0.95，綠化率53%。
專案各項報批手續齊備，建築勘察、設計、建設、監理單位均具有相應資質。小區於2023年8月全面開工，截止2023年11月已完成52棟住宅專案土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2023年12月完工交房。
三、市場評價
根據企業提供的資料，「××××」專案定位為大規模高檔聯排別墅和複式別墅小區，該專案具有地理位置優越，小區環境別具一格等優越性，同時存在小區內車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易例項進行分析，得出聯排別墅平均售價5391元/ m2，複式別墅平均售價4183元/ m2。本專案可實現銷售收入聯排別墅43466.
61萬元，複式別墅6061.17萬元,預計可實現銷售收入49527.78萬元。
四、 投資籌資評價
根據企業提供的經規劃局批准的總平方案，參考該開發企業在同類專案上的開發成本以及成都市同類建設專案經濟技術標準，並結合專案自身情況，經測算該專案總投資40573.09萬元，其中專案開發成本（土地、房屋開發費及其他）35679.20萬元，開發費用（財務費用、管理費用、銷售費用） 4893.
89萬元。經評定單方成本為3494.91元/平方公尺；其中：
土地1489.04元/平方公尺、前期工程費68.30元/平方公尺，房屋開發費為 1327.
16元/平方公尺、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方公尺、期間費用421.55元/平方公尺，其他費用8.
19元/平方公尺，不可預見費39.82元/平方公尺。
企業自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團代還，詳見附件：××集團承諾函，截止2023年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2023年到期），向工行新增房地產開發貸款5383.
08萬元，銷售滾動投入 13711.46萬元。企業自籌資金佔總投資的30.
76%，符合規定的貸款要求，截止評估基準日，該專案已投入資金為29229.93萬元。
五、 財務評價
經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下：（詳見評估主表4專案財務現金流量表）
1、專案建成後將實現淨利潤4108.17萬元；
2、內部投資收益率：按全部投資計為26.77%；
3、財務淨現值（還原利率10％）：按全部投資計為3341.04萬元；
4、動態投資**期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年；
由以上可以看出，該專案內部投資收益率均大於設定的基準收益率（設定的基準收益率為10％），財務淨現值大於零，說明該專案在計算期內按×行財務評價標準可行。
六、 貸款風險評價
通過定性及定量分析，專案財務抗風險能力較強。
通過定量計算，本專案風險等級為aa級，貸款專案綜合風險度為0.25，低於風險度0.6的界限值。
該公司向×行提出貸款擔保方式為其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方××××集團股份****2023年所有者權益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，對外擔保為1.
9億元，且全部為集團內部擔保。財務狀況良好，擔保方式可行。
七、 評估結論
評估小組經過對企業綜合情況、專案建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為：「××××」專案建設條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計畫可行，財務評價符合貸款要求，專案被評為aa級，具有一定的抗風險能力，該公司向× 行提出貸款擔保方式為其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方××××集團股份****2023年所有者權益為 16.8億元，其中未分配利潤為2.
87億元，財務狀況良好，擔保方式可行。
由於專案在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對專案資金專款專用，對房屋開發及銷售回籠資金全程監控，做好貸後管理工作。
房地產開發貸款操作流程
11 貸款由被委託人辦理的需提供企業法定代表人授權委託書 原件 12 其他所需材料。二 貸款專案材料 1 國有土地出讓合同 2 國有土地使用證 3 中標通知書 4 付清土地出讓金憑證 5 建設用地規劃許可證 6 建設工程規劃許可證 7 建築工程施工許可證 8 建築總承包合同 9 專案總投資測算及建築...
房地產開發過橋貸款操作流程
一 基本流程 遞交申請 受理審查 專案評估 核查審批 發放貸款 資料歸檔 貸後管理 收貸撤保 二 借款人資格 借款人申請房地產開發過橋貸款必須具備4證 建設用地規劃許可證 建設工程規劃許可證 國有土地使用權證 建設工程開工證 三 申請貸款資料 在申請房地產開發貸款時，開發商必須提供如下資料 單位資料...
房地產開發流程
第一章 專案決策階段 第二章 前期準備階段 一 獲取土地使用權 二 徵地拆遷，申辦並取得 房屋拆遷許可證 三 規劃設計 四 建設專案報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察五 申辦 施工許可證 六 招標 第三章 工程建設階段 1 施工用水 電及通訊線路接通，保證施工需要 2 施工場地平整，達到...