2013-03-25 07:26:36 **: 第一財經**
「天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往」，在中國房地產市場經歷了十年九調之後，我們發現市場每年都在被調控，房價每年都在往**。哪些購房者屬於「剛需」，哪些又是在投機炒房，恐怕沒人敢說，自己能夠真正地分清楚。
本人僅僅是一名普通的房產律師，既沒有深入研究過土地**量為什麼會影響房價，也不懂得貨幣**量與房地產市場之間的經濟學關係。但因為常年處理與房產有關的糾紛案件，幾乎每天都在面對開發商、購房人、二手房主、房產中介。因此，或多或少總結出了一些與房產糾紛有關的經驗，今天把它們彙總起來介紹給廣大購房者，希望能夠提高大家在購房時的法律風險意識，減少無謂的購房損失，未雨綢繆，防患於未然。
受篇幅所限，我們不能更加完整、全面地向購房人介紹與買房有關的法律知識，根據我們多年的辦案經驗，在買房時應該引起大家注意的又何止本文中所提到的這七點，其實還有很多很多。我們為什麼不厭其煩地向大家介紹這些法律知識，是因為在房屋買賣糾紛中，最受傷害、最無助的，往往是那些有真實購房需求的「剛需」購房者。希望在閱讀完本文後，能給大家帶來一點幫助，起到窺一斑而知全豹的效果。
（作者供職於北京銘滔律師事務所）
忠告一：
在支付定金之前，要敢於離開談判桌
我們大多數的購房人都沒有經過像律師一樣的專業談判訓練，在乙個賣方佔據主導優勢的市場環境下，一旦進入購房談判環節，恐怕就只能被動挨打了。所以我們的第乙個忠告就是，要敢於離開談判桌。
合同就像一把「法鎖」，雙方一旦簽字就必須受它的約束，誰敢違反就必須要承擔法律責任。定金罰則，就是「法鎖」的具體表現，交付定金的一方如果違約，就喪失了收回定金的權利，收取定金的一方如果違約，就必須雙倍返還定金。
但我們要告訴大家的是，在交付定金之前，購房人必須有敢於離開談判桌的勇氣，如果一味遷就賣方，害怕買不到房子，將會在整個合同履行中陷入被動。
這種被動，可能會讓買方錢房兩空。
為了更好地讓大家明白，敢於離開談判桌的必要性，我們給大家介紹一下賣方與中介經常使用的三種談判策略，相信當大家了解對方的這些策略後，就能夠「敢於離開談判桌了」。
第一種黑白臉策略，這種策略是一種最常見的雙人配合策略，不僅在房屋買賣中常用，其實只要有談判的場合，就會有人使用。這種策略顧名思義，就是乙個人唱黑臉，死活不降價，讓你感到**非常緊俏，買房機會稍縱即逝；另乙個唱白臉，幫你向賣方說好話，並勸你趕緊下決心先交定金，這樣興許賣方還會降低一點**。
第二種不情願的賣家策略，在經過一番黑白臉策略折騰後，很多購房人因為擔心喪失買房機會，會趕緊向賣方交付定金，這時有經驗的賣方，會表現出很不情願地接受買方的定金，並認可買方的購房**。
第三種折中策略，在買家表示願意交付定金並認可賣家**後，會提出一些相應付款時間、過戶時間的要求，這時中介為了使雙方能夠快速簽約，會出面折中買方的要求，其實這種折中，是不利於買方在合同履行中主張自己權利的。
在經過以上的三個策略後，基本上買家就會按照對方的思路，與其簽訂購房合同，而忽略了合同履行中的各種法律風險。所以我們給購房人的第乙個忠告就是，要敢於離開談判桌。
那麼，應該如何做到呢，我們給大家介紹兩個常用的方法，一是要讓對方感到，你也在挑選其他**，自己看中的並不是只有這一套，而且對方的這一套房子還不是最讓你滿意的。這樣做是想達到乙個效果，讓對方感到你隨時都有可能離開談判桌，你隨時都會被其他賣方吸引走。
二是每做出乙個購房條件的讓步時，就要在其他方面要求賣方給你補償或優惠。比如，對方不同意降價，那麼你就必須要求降低首付款的數額；再比如，對方要求提高首付款的數額，那你就必須要求提前入住房屋。
大家不要擔心這樣做會喪失購房機會，因為在談判中，首先考驗的是雙方的心理底線。如果購房人連這點談判心理素質都沒有，那麼，即使簽訂了購房合同，也是被賣方牽著鼻子走，很可能在對方違約時保護不了自己的合法權益。
因此，我們建議大家，如果沒有離開談判桌的勇氣，就不要坐下來跟對方談判。
忠告二：
買二手房時，盡量提高定金支付數額，增加賣方違約成本
我曾經參加過很多次購房談判，在談判桌前賣方為了佔據主動地位，增加買方支付首付款的數額，總會給買方講乙個類似於這樣的故事，「其實已經有人看上這套房了，並且願意全款購買，但聽中介說，你們很有誠意，所以我才願意跟你們見面，談談買房的事情。」
很多年輕的購房人，都是通過銀行商業貸款或公積金貸款買房，當房主知道購房人是貸款買房時，都會講一遍上面的那個故事。我們暫時不考慮那個故事的真假，先說一下全款購房人的付款特點，全款購房時，買方為了最大限度地降低自己的風險，通常會支付非常少的首付款給對方，因為買方知道自己全款購房的優勢，賣方很難抵擋一次性收到一大筆賣房款的**。
但是，如果這時的賣方是要賣掉自己的住房，重新購買面積更大或地理位置更好的房屋時，他也需要一大筆錢，用來支付首付。而全款購房人是不會支付太多首付款的，因為這樣對買方來說風險太大。
在這種情況下，貸款買房人的優勢就顯現出來了，因為是貸款所以在付款風險的掌控上比全款有優勢，所以就可以適當地多付首付款。
因此，我們要告訴大家的是，千萬不要在談判的開始，被賣方講的所謂全款買房人的故事嚇到，因為他們多半是想讓你提高首付款的比例，以解自己的燃眉之急。
在了解了上面所講的內容後，恰巧你又覺得這套房子非常符合你的要求。那麼，在你決定購買的同時，你需要提高定金的數額，防止賣方違約，將房屋又賣給他人。
因為根據我們以往的經驗，賣方違約的概率與房價**的數額成正比，房價漲得越快，賣方違約的機率就會越大。
根據《合同法》定金罰則的規定，收取定金的一方如果違約，必須將定金雙倍返還給支付方。如果我們支付的定金數額過低，賣方認為即便雙倍返還，也是非常划算的，那麼，他就會公然違約，將房子賣給出價更高的購房人，再支付給你相對低廉的違約金。
所以，我們給大家的忠告是，一旦決定購買某一套房屋，應該盡可能提高定金數額，防止對方低成本違約。對於買方來說，在簽訂合同時可以約定，定金將來作為首付款的一部分，這樣既能滿足賣方提高首付款數額的要求，又能降低賣方的違約風險。
忠告三：
關注購房合同中的三個關鍵點，即付款、過戶、延期履行
大多數購房人都沒有經過專業的法律培訓，在簽訂購房合同時，兩眼一抹黑，只會按照中介的要求填寫，甚至整個合同內容的填寫全部由中介代勞，自己只是最後簽名了事。等對方發生了違約行為，才發現自己所簽的合同漏洞百出，沒有一條能維護自己的合法權益。
在整個購房合同中，有三個關鍵問題是非常重要的，只要大家把握住了這三點，基本不會出現嚴重的合同履行問題。
關鍵點一，購房款需要分幾次支付，時間節點如何確定。以貸款買房為例，購房款的支付分為四次，依次順序是定金、首付款、按揭款、尾款。相對應的時間節點是，簽訂定金合同時、簽訂購房合同時、辦理完申請貸款及抵押手續後、入住並辦理完畢物業交割。
最容易導致糾紛發生的是，賣方不配合辦理銀行按揭手續，賣方房屋不能及時辦理抵押，賣方房屋不具備上市交易資格，買方公積金貸款數額不足以支付購房款，買方在入住後發現房屋存在嚴重的質量問題，賣方拖欠物業費無法與買方辦理物業交割。
關鍵點二，過戶時間的確定，這是賣方最關心的問題。因為一旦過戶，自己的房產就成為別人的財產，每乙個賣房人都擔心錢房兩空。
在實際的合同履行中，大多數人都會約定，只要買方支付了首付款就可以先期入住，而不是拿到房屋權屬證書後再入住。
其實這樣做容易激化矛盾，一旦買方後續房款不能按時支付或賣方房子無法順利過戶，雙方的心態就會發生變化，買方認為自己已經進駐，不擔心賣方將其趕走，賣方認為，雖然你住著但房子沒過戶，仍舊是我的，我隨時可以將你趕走。
雙方一旦具備這樣的心態，就會出現兩個極端行為，要麼用過激的行為刺激對方加快履行合同，要麼就是一直拖延合同不管對方如何催告，就是不著急履行合同。在這種情況下，矛盾極易形成。
關鍵點三，關於延期履行合同，對於買賣雙方都可能會發生這種情形。但很多人所簽的合同，都是由中介代填，中介為了快速成單拿到中介費，往往會避重就輕地填寫合同違約責任，避免買賣雙方長時間就違約責任「討價還價」。
中介常用的方法是，要麼不填全部劃掉，要麼填寫的違約責任非常輕，不讓雙方過度關注。
為了避免在一方出現延期履行時，守約方無***，我們建議，在合同簽訂時，就付款時間、過戶時間，做出明確約定並寫明如超過履行期限，按日計算的延期履行違約金數額或計算方式。
如在合理期限內，延期履行方仍未能履行完畢約定的義務，守約方有權解除合同，並追究對方違約責任。
律師寫給購房人的忠告
忠告一 在支付定金之前，要敢於離開談判桌 我們大多數的購房人都沒有經過像律師一樣的專業談判訓練，在乙個賣方佔據主導優勢的市場環境下，一旦進入購房談判環節，恐怕就只能被動挨打了。所以我們的第乙個忠告就是，要敢於離開談判桌。合同就像一把 法鎖 雙方一旦簽字就必須受它的約束，誰敢違反就必須要承擔法律責任。...
購房人申明陳述書
購房人姓名擬購住房位址 戶主姓名 聯絡 新建商品住房 二手存量住 房 本市居民 非本市居民 證件號證件名稱 購房人申報承諾 購房人家庭成員名單 配偶姓名 本市居民 非本市居民 證件號證件名稱 未成年子女姓名未成年子女姓名 本市居民 非本市居民 證件號證件名稱 本市居民 非本市居民 證件號證件名稱 本...
寫給正在苦悶實習的律師師弟的實習總結
現在我已經是一名律師了，當律師還是不錯的，目前。在網路上認識了一些學法律的人，其中有很多可以聊得來的，他們向我請教如 何才能當好律師，我一時也答不上來，只好先推脫一下。現在又機會了，我可以寫出來，然後給他們看，看完之後就可以明白很多道理了。我當律師的總結 首先我要鄭重地道歉，因為答應大家要在部落格寫...