忠告一：
在支付定金之前，要敢於離開談判桌
我們大多數的購房人都沒有經過像律師一樣的專業談判訓練，在乙個賣方佔據主導優勢的市場環境下，一旦進入購房談判環節，恐怕就只能被動挨打了。所以我們的第乙個忠告就是，要敢於離開談判桌。
合同就像一把"法鎖"，雙方一旦簽字就必須受它的約束，誰敢違反就必須要承擔法律責任。定金罰則，就是"法鎖"的具體表現，交付定金的一方如果違約，就喪失了收回定金的權利，收取定金的一方如果違約，就必須雙倍返還定金。
但我們要告訴大家的是，在交付定金之前，購房人必須有敢於離開談判桌的勇氣，如果一味遷就賣方，害怕買不到房子，將會在整個合同履行中陷入被動。
這種被動，可能會讓買方錢房兩空。
為了更好地讓大家明白，敢於離開談判桌的必要性，我們給大家介紹一下賣方與中介經常使用的三種談判策略，相信當大家了解對方的這些策略後，就能夠"敢於離開談判桌了"。
第一種黑白臉策略，這種策略是一種最常見的雙人配合策略，不僅在房屋買賣中常用，其實只要有談判的場合，就會有人使用。這種策略顧名思義，就是乙個人唱黑臉，死活不降價，讓你感到**非常緊俏，買房機會稍縱即逝；另乙個唱白臉，幫你向賣方說好話，並勸你趕緊下決心先交定金，這樣興許賣方還會降低一點**。
第二種不情願的賣家策略，在經過一番黑白臉策略折騰後，很多購房人因為擔心喪失買房機會，會趕緊向賣方交付定金，這時有經驗的賣方，會表現出很不情願地接受買方的定金，並認可買方的購房**。
第三種折中策略，在買家表示願意交付定金並認可賣家**後，會提出一些相應付款時間、過戶時間的要求，這時中介為了使雙方能夠快速簽約，會出面折中買方的要求，其實這種折中，是不利於買方在合同履行中主張自己權利的。
在經過以上的三個策略後，基本上買家就會按照對方的思路，與其簽訂購房合同，而忽略了合同履行中的各種法律風險。所以我們給購房人的第乙個忠告就是，要敢於離開談判桌。
那麼，應該如何做到呢，我們給大家介紹兩個常用的方法，一是要讓對方感到，你也在挑選其他**，自己看中的並不是只有這一套，而且對方的這一套房子還不是最讓你滿意的。這樣做是想達到乙個效果，讓對方感到你隨時都有可能離開談判桌，你隨時都會被其他賣方吸引走。
二是每做出乙個購房條件的讓步時，就要在其他方面要求賣方給你補償或優惠。比如，對方不同意降價，那麼你就必須要求降低首付款的數額；再比如，對方要求提高首付款的數額，那你就必須要求提前入住房屋。
大家不要擔心這樣做會喪失購房機會，因為在談判中，首先考驗的是雙方的心理底線。如果購房人連這點談判心理素質都沒有，那麼，即使簽訂了購房合同，也是被賣方牽著鼻子走，很可能在對方違約時保護不了自己的合法權益。
因此，我們建議大家，如果沒有離開談判桌的勇氣，就不要坐下來跟對方談判。
忠告二：
買二手房時，盡量提高定金支付數額，增加賣方違約成本
我曾經參加過很多次購房談判，在談判桌前賣方為了佔據主動地位，增加買方支付首付款的數額，總會給買方講乙個類似於這樣的故事，"其實已經有人看上這套房了，並且願意全款購買，但聽中介說，你們很有誠意，所以我才願意跟你們見面，談談買房的事情。"
很多年輕的購房人，都是通過銀行商業貸款或公積金貸款買房，當房主知道購房人是貸款買房時，都會講一遍上面的那個故事。我們暫時不考慮那個故事的真假，先說一下全款購房人的付款特點，全款購房時，買方為了最大限度地降低自己的風險，通常會支付非常少的首付款給對方，因為買方知道自己全款購房的優勢，賣方很難抵擋一次性收到一大筆賣房款的**。
但是，如果這時的賣方是要賣掉自己的住房，重新購買面積更大或地理位置更好的房屋時，他也需要一大筆錢，用來支付首付。而全款購房人是不會支付太多首付款的，因為這樣對買方來說風險太大。
在這種情況下，貸款買房人的優勢就顯現出來了，因為是貸款所以在付款風險的掌控上比全款有優勢，所以就可以適當地多付首付款。
因此，我們要告訴大家的是，千萬不要在談判的開始，被賣方講的所謂全款買房人的故事嚇到，因為他們多半是想讓你提高首付款的比例，以解自己的燃眉之急。
在了解了上面所講的內容後，恰巧你又覺得這套房子非常符合你的要求。那麼，在你決定購買的同時，你需要提高定金的數額，防止賣方違約，將房屋又賣給他人。
因為根據我們以往的經驗，賣方違約的概率與房價**的數額成正比，房價漲得越快，賣方違約的機率就會越大。
根據《合同法》定金罰則的規定，收取定金的一方如果違約，必須將定金雙倍返還給支付方。如果我們支付的定金數額過低，賣方認為即便雙倍返還，也是非常划算的，那麼，他就會公然違約，將房子賣給出價更高的購房人，再支付給你相對低廉的違約金。
所以，我們給大家的忠告是，一旦決定購買某一套房屋，應該盡可能提高定金數額，防止對方低成本違約。對於買方來說，在簽訂合同時可以約定，定金將來作為首付款的一部分，這樣既能滿足賣方提高首付款數額的要求，又能降低賣方的違約風險。
忠告三：
關注購房合同中的三個關鍵點，即付款、過戶、延期履行
大多數購房人都沒有經過專業的法律培訓，在簽訂購房合同時，兩眼一抹黑，只會按照中介的要求填寫，甚至整個合同內容的填寫全部由中介代勞，自己只是最後簽名了事。等對方發生了違約行為，才發現自己所簽的合同漏洞百出，沒有一條能維護自己的合法權益。
在整個購房合同中，有三個關鍵問題是非常重要的，只要大家把握住了這三點，基本不會出現嚴重的合同履行問題。
關鍵點一，購房款需要分幾次支付，時間節點如何確定。以貸款買房為例，購房款的支付分為四次，依次順序是定金、首付款、按揭款、尾款。相對應的時間節點是，簽訂定金合同時、簽訂購房合同時、辦理完申請貸款及抵押手續後、入住並辦理完畢物業交割。
最容易導致糾紛發生的是，賣方不配合辦理銀行按揭手續，賣方房屋不能及時辦理抵押，賣方房屋不具備上市交易資格，買方公積金貸款數額不足以支付購房款，買方在入住後發現房屋存在嚴重的質量問題，賣方拖欠物業費無法與買方辦理物業交割。
關鍵點二，過戶時間的確定，這是賣方最關心的問題。因為一旦過戶，自己的房產就成為別人的財產，每乙個賣房人都擔心錢房兩空。
在實際的合同履行中，大多數人都會約定，只要買方支付了首付款就可以先期入住，而不是拿到房屋權屬證書後再入住。
其實這樣做容易激化矛盾，一旦買方後續房款不能按時支付或賣方房子無法順利過戶，雙方的心態就會發生變化，買方認為自己已經進駐，不擔心賣方將其趕走，賣方認為，雖然你住著但房子沒過戶，仍舊是我的，我隨時可以將你趕走。
雙方一旦具備這樣的心態，就會出現兩個極端行為，要麼用過激的行為刺激對方加快履行合同，要麼就是一直拖延合同不管對方如何催告，就是不著急履行合同。在這種情況下，矛盾極易形成。
關鍵點三，關於延期履行合同，對於買賣雙方都可能會發生這種情形。但很多人所簽的合同，都是由中介代填，中介為了快速成單拿到中介費，往往會避重就輕地填寫合同違約責任，避免買賣雙方長時間就違約責任"討價還價"。
中介常用的方法是，要麼不填全部劃掉，要麼填寫的違約責任非常輕，不讓雙方過度關注。
為了避免在一方出現延期履行時，守約方無***，我們建議，在合同簽訂時，就付款時間、過戶時間，做出明確約定並寫明如超過履行期限，按日計算的延期履行違約金數額或計算方式。
如在合理期限內，延期履行方仍未能履行完畢約定的義務，守約方有權解除合同，並追究對方違約責任。
再次提醒大家，忠告三中所提到的這三個關鍵點，是合同的關鍵組成部分，買賣雙方必須清楚地約定與其有關的內容，否則後患無窮。"
忠告四：
在支付中介費前，一定要明確中介提供的全部服務內容
有過購買二手房經驗的人可能都知道，只要按照中介的要求簽訂了《存量房買賣合同》（經紀人成交版），中介就會找到購買人催要中介費。
但這時候大多數人還並不清楚，中介公司到底會提供哪些居間服務，大多數中介也只會說，我們就是為買賣雙方提供交易資訊，撮合簽訂買賣合同，別的事情不歸我們管。關於房屋權籍調查、過戶等事情，好像與他們沒有任何關係，如果他們幫忙做了是賣個人情，不做就是本分。
但實際上購房人完全可以按照《合同法》的規定，及雙方約定的方式，清楚地確定中介公司的服務內容，保證購房人的中介費不會"打水漂"。
一般來說，房產中介的基本服務專案必須包括以下四個方面：
一、房屋權屬調查。包括調查標的有無抵押、有無權利限制、核實權利人和處分人的身份及權利等。
二、房屋使用狀況調查。包括調查房屋使用年限，有否隱瞞缺陷，有無租賃、違章搭建、相鄰關係侵權以及維修**的繳納和使用情況等。
三、房屋市場**調查。包括同類房屋市場**比較，陪同買方實地查驗房屋，確定賣方成交意向並訂立買賣合同。
四、買賣雙方的身份核實。確認買賣雙方當事人的身份，買方是否具備購房資格。
在取得購房人公證授權書後，可以辦理以下業務：
一、代辦貸款。包括提供階段性貸款擔保，辦理房地產抵押貸款及登記手續。
二、單獨辦理產權過戶。一般是由買賣雙方自行成交，僅需要房產中介代為辦理產權過戶手續。
三、辦理房屋入住有關手續。包括水、電、煤、天然氣、**、網際網路等的過戶和結算手續。
在介紹完中介的服務內容後，大家可能會問，我們一般跟中介簽訂的《居間合同》都是中介公司提前列印好的格式合同，根本沒有修改的機會，即便購房人提出修改要求，中介也不會答應。
其實，大家的這個問題很好解決，因為一般我們在簽訂《購房合同》都是三方合同，包括賣方、買方、中介方，為了便於合同履行都會簽訂乙個補充協議。這時候，我們就可以把前面提到的中介服務內容加到補充協議裡面。
簽訂補充協議的過程，是中介力量最薄弱的時候。因為這個階段，對於他們來說，買賣雙方已經簽訂了《購房合同》，他們距離拿到中介費只差一步之遙，在這個節骨眼上，購房人提的任何要求只要不是明顯違反法律規定，中介或多或少都能答應。只要把握好這個環節，我們就能用一把"法鎖"，把中介的服務內容給牢牢鎖住。
關於忠告四，大家一定要記住，確定中介服務內容的最佳階段，其實是在購房人支付中介費前，一旦購房人付費完畢，那麼，你面前的中介將會是乙個無比牛氣的中介，這時再提服務內容，為時已晚。
律師寫給購房人的七忠告當心付款拿不到產權證
2013 03 25 07 26 36 第一財經 天下熙熙，皆為利來 天下攘攘，皆為利往 在中國房地產市場經歷了十年九調之後，我們發現市場每年都在被調控，房價每年都在往 哪些購房者屬於 剛需 哪些又是在投機炒房，恐怕沒人敢說，自己能夠真正地分清楚。本人僅僅是一名普通的房產律師，既沒有深入研究過土地 ...
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楊瀾寫給女兒的十四條忠告
一 養成看書的習慣.在與別人交往的過程中，談吐與修養是最能征服別人的。喜歡看書的女孩，她一定是沉靜且有著很好的心態，一定是出口成章且優雅知性的女人。二 擁有品位 品味是乙個人去觀察事物時的態度，同樣的東西，不同的人眼光下會出現著不同的版本。在某些程度上，乙個人的品味與她的氣質是相輔相成，品位的高低取...