遠洋觀海養生度假酒店專案
工程管理策劃書
2015/3/16
說明專案地段、規劃方案、周邊環境、分期開發安排。
本專案位於海南省澄邁縣老城經濟開發區永慶大道，東臨盈濱之戀小區、南臨遠洋華墅專案、西臨王子地塊（初步規劃之間將有條規劃路）、北臨瓊州海峽，為一線海景專案。
本專案地塊為椰香村地塊北地塊（南地塊華墅專案已開發完成，南北地塊被永慶大道分隔），用地面積為42423平方公尺。宗地原作為為華墅專案售樓處所在地，內有已建成售樓處一座，樣板間別墅四棟（為下文技術經濟指標中5#、6#、7#、8#、9#樓）。景觀水系景觀綠化均為完成狀態，地塊內原售樓處、樣板間、景觀水系均保留，其他區域需進行苗木清理及場平。
地貌示意圖
總建築面積約約 56455平方公尺。其中，地上： 約51230平公尺；地下： 約5225 平公尺。
詳細規劃見下圖：
技術經濟指標詳細：
另外人防建築面積3635.27㎡，地上部分1#樓18+1層，2#樓17+1層，3#、4#樓為21+1層。首層層高4.
5m，標準層層高3m，首層為架空層。地下部分為一層獨立地下室。
附技術總圖
專案開發共設兩個區域
一區域為展示區區域，位置為原售樓處——別墅樣板間以北區域園林工程、泊瀾灣1:1樣板間工程
二區域為主施工區區域，位置為原售樓處——別墅樣板間以南，1#、2#、3#、4#樓工程，土建設乙個總包，裝飾設兩個總包
說明專案特點，包括專案的地質地形情況、專案設計、營銷對工程的要求、專案工期要求等。
（1）工程地質
（2）地下水
本場地地下水主要為賦存於②中砂、③粗砂、④粉砂的孔隙型潛水，富水性和透水性較好，水位受季節及潮汐影響變化明顯。地下水主要補給**為大氣降雨及層間滲流。
地下水的穩定水位埋深3.20～4.30m，高程1.
69～3.44m，根據地區經驗該區域水位變幅度1.0~1.
5m，抗浮設防水位高程5.00m。(需考慮降水，詳見重難點分析)
（3）其他
場地水對混凝土結構具微腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋具弱腐蝕性；場地土對混凝土結構及鋼筋混凝土結構中的鋼筋均具微腐蝕性。
擬建場地抗震設防烈度為8度，設計基本**加速度值為0.20g，擬建場地設計**分組為第一組，場地土型別為中軟場地土，建築場地類別為ⅱ類，特徵週期值為0.35s。
擬建場地內②中砂、③粗砂、④粉砂為飽和液化砂層，地基液化等級為中等液化。
現階段華墅專案仍有較大庫存，仍然存在銷售壓力較大的困難，且原華墅售樓處仍然保留，仍然作為華墅及本案售樓處；且該售樓處剛好在本專案地塊內部，距離主要施工區距離較近，為提高客戶體驗感受，不對銷售（華墅及本案）產生負面影響，本專案安全文明及質量要求非常高。
我們在總包招標前，就提前施工了招標樣板，明確了工藝工法及質量要求，讓投標單位現場踏勘並在投標檔案中響應。
專案定於2023年10月26日達到銷售形象進度（結構完成三分之二），2023年9月30日開盤；然而施工圖紙出圖時間確定為2023年4月10日（樁基礎提前出圖，3月20日出圖），基本沒有預留出招標時間及圖紙預審時間，同時專案2023年底精裝交房，工期較緊張。
這種節奏要求工程營造方面於施工圖紙確定前即開始梳理做法大樣，整理相關分包招標技術要求，從而在施工圖確定後及時組織施工。
專案定位區域標桿專案，開工前歷史成本已無法改變，既要控制成本，又要做出品質
針對上述情況，專案部對基礎、建築立面、裝飾材料不同形式進行比較，從成本和工期角度進行對比，達到優化；
品質方面：嚴格執行集團成本工程部的制度及工藝、技術指引，實行招標樣板及施工前的樣板先行制度，嚴控**商考察及招標、原材料進場檢驗、過程控制及關鍵質量控制點的檢查和驗收。
專案地處海南島，精裝修專案，海南物資相對匱乏，選材及物流直接影響材料進場時間，突發颱風天氣為本專案進度及安全的風險源因素，為此專案在材料選擇、**商選擇及安全措施上要求充分考慮物流及颱風天氣的問題，避免安全及進度風險。
按專案開發節奏，外牆塗料在颱風雨季時間段，如何小範圍調整工期及採取合理的施工措施將對專案開發成本及工程質量產生關鍵影響。
專案施工場地狹小，先行施工售樓處及別墅樣板間以北地塊區域園林（包括博瀾灣1：1樣板間）時存在向周邊地塊暫借道路問題，主施工區施工時存在向周邊地塊暫借臨建場地問題，地塊內臨時通道布置，臨水臨電布置均需重點考慮。
說明專案紅線外配套情況、專案擬接駁的各項市政配套的位置及容量等。
道路情況：永慶大道直接通至本專案，為施工及未來主要對接道路，海邊一側有三公尺寬觀光道路，不作為對接道路考慮，專案西側規劃道路不做考慮（道路詳見上文地貌示意圖）。
專案電力：最近接入點為永慶大道上距本專案1.5km接線櫃。
燃氣：中海油管道燃氣已通至專案所在地。
網路、**：電信、鐵通均通至專案所在地。
有限電視：已通至專案所在地。
生活供水：最近接入點為距本專案2.5km盈濱橋處。
汙水：無市政接駁點。
雨水：專案地塊內有已修好雨水管道排雨水入大海。
重點闡述專案開發過程中可能影響進度、質量、安全管理的重難點工作，以及專案為應對這些工作的應對措施。
颱風作為海南常有的極端天氣，破壞力大，施工影響大，做好颱風問題預見性考慮，做好颱風預警、颱風應急預案，無論從施工進度、質量、安全都將對本專案產生重要影響。
為此專案伊始就要做好颱風突發考慮，設計階段在屋面方式的選擇、苗木的選擇（如風口風道處宜選擇種植根深、幹矮、枝葉稀疏堅韌的樹種）、室外燈具的選擇、戶外設施的選擇、鋁合金門窗的選擇以及臨時設施的搭建上充分考慮颱風的特殊性，從設計上做到滿足颱風天氣要求。
施工過程中建立颱風預警機制，由專案安全員關注天氣變化，及時發現颱風，及時預警。
明確颱風到來時間時專案部組織總包、監理，及時組建以甲方工程總監為組長的防颱風應急小組，從排水、供電、臨時設施、戶外園林等方面做現場撒網式大排查，及時發現危險源，及時排除到位。對臨時設施採取必要的加固處理或拆除處理。同時做好颱風期間應對突發事件的人、材（沙袋）、機（抽水裝置）、夜間照明、資金等準備。
颱風期間禁止一切戶外活動，並要求管理人員現場值班，不得出現颱風期間無人值班現象，颱風期間發現水澇、安全事故時及時處理。
颱風後第一時間組織現場施工恢復工作，減小颱風對進度的影響。
颱風應急小組架構（該架構適用於颱風時應急及颱風後生產恢復）
海南島雖無夏收秋收問題，但好的技術工人均是從大陸過來，很多建築材料也是大陸運來。勞動力為外來存在問題為春節假期時間長，好的技術工人緊缺，材料大陸過來導致供貨周期長，島內材料品種少，數量有限，且供貨易受極端天氣影響，因此專案勞務及材料風險因素突出。
為此本專案在**商考察及總包招標時一定重點考察勞務情況，選擇海南本土資源豐富，實量強勁的總包單位，以確保施工組織有效執行（勞務數量與質量為保障工期及質量的前提）。在設計材料選擇上一定盡量簡化，且選擇長三角有取材點的材料，在施工安排上充分考慮春節長假，在材料**上充分考慮極端天氣增加的物流時間。
同時為規避島內勞動力問題及材料物流問題引起的合同索賠糾紛，後續總包、分包、甲供材等合同簽署過程中均重點明確天氣對勞動力及物流的影響要求施工單位綜合考慮，提前安排供貨，將索賠風險在合同階段轉移至施工單位。
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一 招商策略 見附頁 二 專案背景簡介 1.專案地點 濟寧濟鄒路與火炬路交匯處 2.聯絡人 羅女士 3.傳真 0537 小靈通 0537 4.專案背景介紹 見附頁 三 專案執行人介紹 含經歷 閱歷 學歷 1.羅女士 四 專案內容簡介 1.該專案所屬娛樂行業 2.此項批准介紹 批准機構 批准時間 檔案...