前期開發部管理制度

第一部前期開發部職能、崗位編制與職責

一、部門職能

二、崗位設定與編制定編5人

三、崗位職責

部門經理

◆ 根據集團總體計畫，制定本部門工作計畫，全面負責前期開發部各項業務工作；

◆ 負責全面跟蹤反饋房地產相關新政策法規，並組織學習研討；

◆ 對京津兩地的土地開發情況及**建立明確的資訊跟蹤機制；

◆ 根據集團發展需要，儲備、洽談新專案；

◆ 會同投資發展部對新專案進行可行性研究，出具部門的可行性意見；

◆ 與投資發展部組織各類新專案合作協議的草擬及審核，協調相關其他部門與合作方接洽；

◆ 制定一級開發各項策略，指導部門辦理土地一級開發相關的各類手續；

◆ 編制一級開發招拍掛競標檔案，負責土地上市交易全過程手續辦理；

◆ 指導部門人員辦理控制性詳細規劃研究工作及相關手續；

◆ 協調投資發展部組織專案可行性研究報告的制定；

◆ 協調維護各委辦局良好的業務關係；

◆ 協調與其他職能部門業務工作；

◆ 組織辦理用地規劃許可證之前以及方案審批各項相關開發手續。在京專案負責辦理建設工程規劃許可證之前的各項相關開發手續辦理，組織編制市政工程條件調研報告（指導協調包括開工證、銷售證、竣工備案等後期全部手續辦理工作）；

◆ 外地專案：負責指導監督，用地許可證之前的各項手續辦理。了解當地開發程式、相關政策、審核開發計畫、分析節點問題、審核各項經濟技術指標。

指導、監督包括用地規證、工程規劃許可證、開工證、銷售證及竣工備案的全部手續辦理工作；

◆ 組織集團前期開發工作向專案公司的移交對接，並指導、協調、監控各專案公司後續開發工作；

土地儲備崗

◆ 負責對專案前期開發工作過程中的工作協調；

◆ 組織土地權屬，規劃狀況，開發條件調查；

◆ 編制一級開發實施方案，辦理土地一級開發的相關手續的總體協調；

◆ 組織實施一級開發建設，協調驗收上市；

◆ 辦理專案規劃相關手續，取得修建性詳細規劃批覆、規劃意見書、設計方案審查、規劃用地證、工程規劃許可證等

◆ 在專案報建階段，負責與相關設計院及審圖單位對接工作

◆ 協助部門經理進行新專案資訊收集

◆ 根據部門要求負責與專案公司的開發對接業務

◆ 部門經理不在時，**部門經理職責

◆ 完成領導交辦的其他工作

土地開發崗

◆ 負責某一專案開發相關手續

◆ 參與地盤接收、關係接洽

◆ 負責環評、交評的審批工作

◆ 負責文物、園林、環保等專業性審批工作

◆ 負責人防、消防、**等行業管理部門的審批工作

◆ 負責專案相關的定線、測繪等相關工作

◆ 負責專案***立項、開工計畫審批工作和工程檔案登記

◆ 完成領導交辦的各項具體工作

◆ 根據部門要求指導各專案公司辦理規證以後的各項開發手續

◆ 做好所屬工作範圍內資料的整理和歸檔工作

◆ 負責專案周邊市政源口條件的資料調查、分析（上水、雨汙水、燃氣、電力、熱力、電信、道路交通組織等）

◆ 負責專案紅線內基礎資料的調查與彙總（現狀、地下管網、規劃中的管網、地上物情況統計等）

◆ 負責編制市政工程條件調研報告

◆ 負責對接專案公司並參與審查紅線內外市政工程設計方案，就其規範性、合理性、經濟性進行分析並提交相關報告

◆ 負責市政工作所有相關手續的辦理

◆ 負責與專案公司對接有關市政問題的業務。

◆ 負責對接專案公司做好各專案市政工程接通、移交工作（含技術資料）

◆ 做好所屬工作範圍內資料的整理與存檔工作

◆ 完成領導交辦的其他工作

第二部分前期開發部管理制度

第一章專案取得階段管理辦法

開發專案的取得有以下幾個途徑：收購專案公司、實施一級開發並參加國土部門組織的公開招標掛牌拍賣、專案轉讓、法院的公開拍賣等方式。在專案未能簽訂土地出讓合同、交納出讓金並辦理國有土地使用權證時都視同開發專案未能取得，在此階段，無論不論土地以何種途徑獲取，必須完成前期可行性研究，並提交股東進行投資決策。

在專案的投資決策獲得集團批准後，開展各項工作，使得專案在已經編制的計畫內取得，簽訂出讓合同，交納出讓金並取得國有土地使用證。

一、可行性研究與投資決策

1、參與集團專案初期調研，了解專案的土地權屬關係，盡力收集整理所有資訊資料；

2、了解分析專案（或土地）的歷史沿革及政策背景，進行政策手續節點分析；

3、通過審批部門諮詢專案（土地）的相應開發政策，提出開發審批工作節點分析，對開發工作做出合理評價；

4、了解原開發投資方股權（或投資）結構，深入了解所有的債權債務狀況及相關的歷史遺留問題；深入了解新專案（土地）權屬（糾紛）狀況及拆遷等相關問題；

5、實地踏勘，收集清理新專案已辦理的所有審批手續，了解新專案市政、交通、環保、文物、消防、人防、園林等各行業主管部門相關政策和意見；

6、了解控制性詳規及審批部門的意見，提出開發階段性計畫方案；

7、協助投資開發部，匯同專案管理部、計畫財務部結合開發方案，進行專案成本估算、經濟論證；

（1）協同投資發展部進行區域市場調查與分析，**估計與銷售期分析；

（2）規劃設計部專案區域產品技術特徵調查，專案概念方案與工期估計；

（3）計畫財務部成本估算、投資估算以及經濟效益分析；

（4）人力法務部匯同法律顧問提供法律審核意見；

8、匯齊所有基礎資料，協助投資發展部按照《專案前期可研性研究報告》的模板標準編制專案前期可研性研究報告。

10、參與專案協議的談判，直至相關協議簽訂。

二、土地一級開發

1、取得一級開發的土地合作或者以股權收購方式取得一級開發專案後，首先應委託專業公司進行專案的各類測繪，同時，取得村鎮兩級**同意進行一級開發的函；

2、在專案沒有控制性規劃的情況下，委託相關設計院對專案進行控制性規劃的編制；

3、在專案的控制性規劃編制完成後，協調規劃管理部門，使得專案的控制性規劃通過批准；

4、為編制土地一級開發實施方案準備各項基礎資料；

5、向國土管理部門提出正式的一級開發申請；

6、根據集團公司的要求，結合專案的實際情況編制一級開發實施方案，並使得方案得到國土管理部門的批准；

7、協調專案參加國土管理部門召開的一級開發聯席會議，通過直接授權或間接授權取得專案的一級開發權利；

8、取得專案的一級開發聯席會議紀要，並根據紀要，與相關部門配合，委託專業公司完成專案交通、環保、文物等前期諮詢工作；

9、完成以上工作後，依據會議紀要編制可行性研究檔案，向發展改革管理部門提出專案的立項申請，並獲得專案的立項批准檔案；

10、根據專案的立項批准檔案，向規劃管理部門申請規劃條件，並取得規劃條件批准檔案；

11、與國土管理部門簽訂土地一級開發合同，實施專案一級開發實施方案，在其他部門的配合下組織實施土地一級開發建設：

（1）與規劃設計部配合，組織大市政工程設計；

（2）向拆遷批准管理部門申請拆遷許可證，自行或委託相關拆遷服務單位對專案進行拆遷方案的編制並進行拆遷實施，直至專案達到宗地紅線內場地平整；

（3）配合專案管理部，對專案的大市政進行建設，並達到規定的專案市政條件；

12、在專案到達要求的專案一級開發驗收條件後，協調國土管理部門組織一級開發驗收並通過驗收使得專案進入土地儲備庫；

13、從土地經營角度審視專案（土地），利用一級開發、控規調整，上市交易過程中的政策空間，結合集團資金狀況，使土地加快增值。同時，發揮規劃、設計、管理等集團優勢，進一步增大土地附加值，為再上市交易或搭建資金平台做好基礎工作。

三、股權收購專案

1、配合投資發展部組織專案股權收購談判，在人力法務部的支援配合下草擬股權收購合同；

2、審核專案所取得的各類協議、批准、核准檔案和其他各類專案資料的完整性、有效性；並協調人力法務部、計畫財務部，審核行政、財務資料的完整性、有效性，並向總經理及董事會提出收購建議；

3、董事會批准收購後，組織進行合同的簽訂，並實施公司交接：

（1）組織專案公司控制性印章、證照、審批檔案等資料的交接；

（2）組織有效合同，業務關係的交接；

（3）負責宗地交接；

（4）人力法務部進行工商登記變更；

（5）計畫財務部配合轉讓款的支付。

4、在專案交接完成後，如專案必須進入一級開發程式，則按照一級開發程式推進專案進行，如專案已經完成一級開發，則按照二級開發的程式推進專案進行。

四、專案轉讓

1、配合投資發展部組織專案轉讓談判，在人力法務部的支援配合下草擬股權收購合同；

2、審核專案所取得的各類協議、批准、核准檔案和其他各類專案資料的完整性、有效性；並協調人力法務部、計畫財務部，審核行政、財務資料的完整性、有效性，並向總經理及董事會提出專案轉讓收購建議；

3、董事會批准收購後，組織進行合同的簽訂，並實施公司交接：

（1）組織專案公司控制性印章、證照、審批檔案等資料的交接；

（2）組織有效合同，業務關係的交接；

（3）負責宗地交接；

（4）計畫財務部配合轉讓款的支付。

4、編制或委託編制專案轉讓評估報告，報國土管理部門進行審核並批准轉讓行為，取得專案轉讓登記表；

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