住房金融機構主要通過兩種方式進行資金融通：
一是存款儲蓄方式。這種方式下的存款金融機構主要是現代商業銀行，此外，還包括保險公司、專業住宅儲蓄銀行和儲蓄信託投資公司等。存款金融機構通過廣泛吸收存款籌集資金**，再按照市場利率向客戶發放住房貸款。
他們所吸收的存款規模之大小決定了其發放住房貸款的能力，是一種典型的間接融資方式。住房儲蓄存款通常與住房貸款結合起來，例如：整存整借，整借零還；零存整借，整借零還；住房有獎儲蓄。
二是抵押銀行債券式。在住房金融市場上有專門的抵押銀行（），通過發行抵押銀行債券籌集資金，再向他的客戶發放住房貸款。抵押銀行不是通過吸收存款來創造貸款的，因此不需要眾多的銀行網點，但是需要有乙個比較成熟的債券市場。
抵押銀行債券主要有擔保發行債券、抵押發行債券，信用債券和抵押信託債券等。抵押銀行制度在德國最為發達，芬蘭住宅抵押銀行、義大利倫巴底省銀行和抵押信貸銀行也是這一類的抵押銀行。美國、丹麥、瑞典、南韓和加拿大等國家也有這種抵押銀行債券。
一、存款儲蓄方式的內在缺陷和資產**化的準備成本、收益以及時機
在存款儲蓄方式下，商業銀行等金融機構的負債是儲蓄存款，具有中短期性質，其資產住房抵押貸款具有長期性，一般都在十年以上，因此資產和負債在期限上出現結構性倒掛，這種倒掛會導致商業銀行面臨流動性不足、資金周轉不暢，問題嚴重時甚至發生擠兌風潮和支付危機。
解決問題的出路在於增加商業銀行抵押貸款債權的流動性，把這種長期的資產變成流動性很強的資產。美國的住房金融市場在經歷了上述結構性矛盾引發的一系列儲蓄銀行支付危機和破產風波後，進行了金融創新，在抵押貸款一級市場之外創造了乙個資產**化的二級市場，商業銀行及時將抵押貸款債權賣斷給特殊目的載體（），特殊目的載體再通過**化，將所購買的債權轉變成分割開了的和可流通轉讓的**，**給投資者。美國的這種抵押貸款資產**化不僅解決了商業銀行的資產負債期限結構上的倒掛，而且擴大了存款儲蓄融資方式在住房金融市場上的份額，也促進了住房金融市場和住房產業的發展。
但是，抵押貸款**化需要很高的前期準備成本，包括**定價、倍用增級、一級市場債權規模、**化市場上作為投資的買方力量、會計準則、稅收優惠、法律法規條款、**市場環境、監管的制度安排、人才和技術上的準備。這些準備成本有的是短期性的，有的是長期性的。短期性的可以通過跨越式和**性的發展來完成，長期性的則必須通過積累和消化才能解決。
有的成本屬於環境因素，有的屬於制度因素，制度因素可以通過制度創新或改進來實現，但環境因素卻是離不開乙個培育和成長的過程。
我國的資產**化面臨基礎脆弱、制度條件和環境條件缺乏的問題。有人認為我國缺乏大量、持續、長期和穩定的資金供給，即機構投資者的現狀不能支撐資產**化，一方面我國能夠參與各種**投資的機構投資者比較少，類似於國外那種典型的機構投資者之數量更少；另一方面，機構投資者能真正用於投資的資金規模也很有限。雖然我國已有萬億元的居民儲蓄存款和多億美元的外匯儲蓄，但是由於抵押貸款**化的複雜性和個人投資者自身各方面的侷限性，我國的個人投資者更不可能成為大規模資產**化穩定持久的主要投資者。
也有人認為我國的資產**化面臨制度和環境障礙，存在信用限制、法律限制、市場環境限制、監管問題、人才和技術限制。還有人通過觀察和分析美國住房抵押貸款二級市場，認為我國一級市場的交易規模不大（到年底，住房抵押貸款僅佔的，並且限於沿海地區的少數發達地區），不足以形成足夠的債權集合來形成**化的「資產池」（）。而且對**定價等實務問題的研究不夠充分。
國有商業銀行也並未出現流動性不足的資金瓶頸制約。事實上，大部分商業銀行目前只對不良資產**化感興趣，個人住房抵押貸款相對於其他資產來說還是優良資產，不僅能給銀行創造效益，還能優化資產結構，而且違約率很低（目前僅為），所以商業銀行對住房抵押貸款**化熱情不高。另據統計，截至年底，我國個人住房抵押貸款餘額總計億元，分別僅佔到當年和銀行信貸的和在實行抵押貸款**化的發達國家，銀行抵押貸款餘額與銀行信貸餘額的比例通常是到，可見我國住房抵押貸款的規模顯然還不夠。
存款儲蓄和抵押貸款**化、抵押銀行債券都是達到發展我國住房消費金融市場和住房產業，發展我國債券市場三重目的的兩種手段。但是，由上所述，現在在我國實行抵押貸款資產**化不僅前期準備成本很高，所帶來的收益小，而且我國**化的時機也不成熟。所以目前主要不是在抵押貸款一級市場之外創造乙個二級市場，實行資產**化達到三重目的，而是在於除了繼續壯大抵押貸款一級市場之外，要努力發揮另一種手段的作用，即發展抵押銀行債券。
抵押銀行發行抵押銀行債券籌集住房貸款資金，恰好不僅前期準備成本小，收益大，而且不存在時機問題。
二、抵押銀行債券的優勢分析
（一）成本分析
抵押銀行籌集的資金和發放的貸款都是長期性的，資產和負債的期限結構對稱，所以抵押銀行不僅很好地銜接了債券市場和長期借貸市場，而且不存在存款儲蓄制度的內在缺陷。同時，我國現有債券市場的發展程度基本上可以支援發行抵押銀行債券，其優勢在於：避免了**化那樣的高準備成本和時機成熟問題；不存在**化那種很複雜的定價問題（如：
提前還款模型和期權調整價差法）；無需乙個抵押貸款一級市場來支撐；在人才和技術上沒有特別要求；現有的稅收政策、會計準則和監管主體完全適用；在法律法規上，只需對抵押銀行和抵押銀行債券做出有關的法律界定即可。由於抵押銀行債券不僅適合機構投資者，同時因為對投資者的投資技術沒有較高的要求，所以也完全適合廣大中小投資者，因此，抵押銀行債券有足夠的、持久的和穩定的資金供給。
我國的債券市場自年財政部正式發行國債以來已經發展了二十多年，尤其是近幾年來發展十分迅速。發行方式和承銷程式越來越規範；實行一級自營商制度；交易品種增加較快，包括**債券、企業債券、金融債券公司債券、可轉換公司債券和可贖回債券等。市場發行主體和參與者迅速擴大，當前我國債券市場的發行主體包括**、金融機構和企業等；市場交易主體包括居民、企事業單位、非銀行金融機構和銀行機構等在內。
債券交易系統、登記、結算和託管等基礎設施建設加快；市場交易規則日趨完善；市場規模不斷擴大，現在主要有**交易所上市交易的債券市場和銀行間債券市場兩大市場；債券市場化程度顯著提高。與此同時，為了完善資本市場結構和進行我國金融體系第三階段的改革，我國將大力發展債券市場，由此採取的有關舉措更將為抵押銀行債券的發展創造良好的條件。
（二）收益分析
通過完善住房消費金融市場，實現住房投資的大眾化和機構化，進而促進我國房地產業進一步發展。住房業是我國國民經濟發展的主導產業之一，它不僅可以帶動住房消費和擴大內需，還可以通過產業關聯性帶動建築材料、裝飾材料和服務業的發展。同時，住房是我國居民的生活必需品之一，居民的住房水平是居民生活水平和富裕程度的乙個重要反映指標。
抵押銀行通過發行抵押銀行債券不僅可以將小額的閒散的資金集合起來，而且也可以吸收機構投資者的投資資金，然後再放貸給需要住房融資的人，這樣實現了住房投資的大眾化，擴大了住房消費容量。同時這種直接融資方式融資迅速，成本低，數額大，期限長，能很好地滿足居民住房消費貸款的需要。居民的住房消費會帶動和刺激住房的生產，從而促進房地產業的更大發展。
根據國家統計局投資統計司的資料，我國房地產業有著廣闊的發展空間。我國城鎮居民人均居住面積還有待提高，年底我國城市缺房戶有萬戶，其中人均住宅面積平方公尺以下的住房困難戶還有萬戶，個城市尚有多萬平方公尺的危房需要改造。在「十五」期間大約有萬對新婚夫婦需要住房。
此外，我國城市人口每年大約淨增萬人左右。另據建設部的訊息，新世紀前年，我國住房建設的發展目標是：全國城鎮新建住宅億平方公尺；農村新建億平方公尺。
由此可見，我國住宅消費市場潛力巨大。無論是從我國具體實際還是國際實踐經驗來看，乙個如此巨大的市場，僅僅依靠存款儲蓄制度和我國目前的公積金制度是滿足不了住房消費金融市場上的融資需要的，也帶動不起住房產業的壯大。我們必須要利用另外一種主要融資方式，即抵押銀行債券。
有利於推動我國融資方式的非中介化和國民經濟的**化。西方經濟學者將直接融資和間接融資相互發展過程的關係分為下列三個階段。第一階段是以銀行間接融資佔主導地位的「銀行主導」階段，銀行通過吸收存款，然後向企業和家庭發放貸款。
第二階段是金融市場直接融資佔主導地位的「市場主導」階段。該階段以初級**化為典型特徵，企業通過在金融市場上直接發行票據、債券和**實現融資，產生金融業上的脫媒現象（），即融資的非中介化。第三階段是「強市場主導」階段，仍以金融市場直接融資為主，並且繼續侵蝕間接融資的傳統陣地。
該階段以二級**化（即資產**化）為主要特徵。我國金融市場顯然還沒有發展到「強市場主導」的第三階段，但是融資的非中介化趨勢正在發展之中。抵押銀行債券是屬於典型的初級**化，因此它的發展必將促進我國金融業的脫媒，也將促進我國金融市場的公升級，從而提高國民經濟**化率（指**市場總市值與國內生產總值的比率）。
目前我國國民經濟的**化水平還很低，年**化比率是，流通市值佔國內生產總值的比率是而年美國的**化水平是，英國是，新加坡是，日本是，澳大利亞是，泰國是，印度是
增加投資者的投資品種，進一步促進我國的儲蓄分流。從微觀上來說，抵押銀行債券作為一種金融工具，因為有銀行信譽、個人財產抵押、**的擔保或者其他形式的債權保證，安全係數高，信用等級一般與**債券一樣，都為級。抵押品住房具有增值保值的投資作用，尤其是在通貨膨脹時期。
利率通常比**債券高，因而投資收益率比較高。交易很活躍，可以隨時轉讓。抵押銀行債券還有很多不同的檔級，可以滿足投資者的不同投資需求，所以對投資者來說它是一種優異的投資產品。
從巨集觀上來看，抵押債券的發行意味著居民儲蓄向投資轉化的渠道增多，有利於我國目前儲蓄分流的進一步發展，防止儲蓄的沉澱，居民的儲蓄轉變為生產性投資，提高了資金的使用效率，也不會造成**市場上的泡沫。同時，儲蓄分流是一種金融深化，而金融的深化提高了國民經濟的金融化程度。
特種金融債券抵押合同
目錄第一章總則 第二章定義 第三章甲方宣告 第四章乙方宣告及保證 第五章被擔保的主債權種類及數額 第六章債券發行人履行債務的期限 第七章抵押擔保的範圍 第八章抵押資產 第九章抵押資產的佔管 第十章抵押資產的處分 第十一章三方的權利和義務 第十二章違約責任 第十三章不可抗力 第十四章抵押登記 第十五章...
銀行抵押借款合同
抵押借款合同合同號抵借字第 號 貸款人 抵押權人銀行 借款人抵押人 經貸款人 借款人 抵押人協商一致 根據國家有關法律 法規 規章的規定，簽訂本合同。第一條借款金額 種類與用途 貸款人同意向借款人發放貸款人民幣 大寫借款種類為借款用途為 第二條借款期限 本合同借款期限為 年 月 日起至 年 月 日止...
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