秦皇島房地產業發展分析
摘要：房地產業作為國民經濟的重要產業，起著舉足輕重的作用。近幾年來隨著環渤海經濟的風生水起，以及房地產市場的發展，作為濱海宜居城市的秦皇島，以假日藍灣為代表的旅遊地產也風生水起。
本文以秦皇島為例，對秦皇島房地產業的現狀、價值、發展前景進行分析，認為秦皇島具有發展房地產的巨大空間。
關鍵詞：房地產業； 現狀分析； 發展形勢；
隨著社會主義市場經濟秩序的建立，房地產業面臨著極好的機遇和強有力的挑戰，如何推進房地產業，特別是中小城市的房地產業的發展呢?
一、全國政策簡略分析:
2023年是房地產政策調控年，2023年進一步加強房地產市場調控2023年房地產仍將面臨嚴厲的調控政策，短期內至少上半年難以放鬆。
2023年1月溫家寶主持召開***第六次全體會議說「鞏固房地產市場調控成果。繼續嚴格執行並逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。採取有效措施增加普通商品房供給。
做好保障性住房建設和管理工作。」
從2023年樓市調控以來，溫家寶總理已五次明確提及「促進房價合理回歸」。今年上半年開發商資金鏈將步入艱難境地，房價可能出現進一步調整，但房價**的可能性不大。2023年房地產調控在供給方面有望出現調整。
除繼續抑制房地產投資投機外，將會進一步加大面對中低收入消費群體的保障性住房和小戶型商品房的供給。房地產市場供給方面將出現結構性變化，長期供求將趨於均衡。
二、秦皇島房地產發展狀況
回首 2023年，全國房地產業出現新的特點。秦皇島市作為中小型港口城市尤具代表性。具體表現為：
（1）、投資增幅減緩。1— 9月全市房地產開發投資完成 88.763萬元，雖與去年同比增長 96.
86％，但逐月累計投資減幅約 39.8％。（2）、空置商品房增加。
1－9月全市房地產空置規模達到 23.9371平方公尺，同比增長 61.3％，是今年竣工面積的 1.
35倍。
2023年秦皇島房地產開發投資 783300（萬元）房屋竣工面積 1049105 (平方公尺) 商品房屋銷售面 1776860 積(平方公尺)，受 2008 年金融危機影響，市場留下較大存量，其消化分解到 2009 年 2010 並且，隨著經濟好轉，市場出現報復性增長，隨著經濟好轉，市場出現報復性增長，使銷售面積出現了大幅**，同時，受 ppi 漲幅較大影響，在投資額大幅增長的情況下，了大幅**，同時，漲幅較大影響，在投資額大幅增長的情況下，房屋竣工面積反而出現了大幅下降。房屋竣工面積反而出現了大幅下降，秦皇島市供求比嚴重失衡，預計未來兩年在**緊張的情況，樓市會有較大幅度的增長。
秦皇島房地產格局由三大城區空間構成，以海港區開發規模最大，秦皇島房地產格局由三大城區空間構成，以海港區開發規模最大，發展最成熟，開發進度最快，對外輻射最廣；展最成熟，開發進度最快，對外輻射最廣；南、北戴河以旅遊度假為發展基調，普通住宅少；山海關房地產以本地置業為主，屬於最薄弱的板塊。基調，普通住宅少；山海關房地產以本地置業為主，屬於最薄弱的板塊。
2023年秦皇島實現生產總值年秦皇島實現生產總值年秦皇島實現生產總值年秦皇島實現生產總值930.49億元，比上年增長比上年增長12.3%。
財政收入gdp比重15.1%，比上年提高0.8個百分點。
2023年秦皇島財政收入、企業效益、居民收入實現「三增長」，經濟發展質量和效益明顯。財政收入累計完成140.38億元，同比增長22.
4%。規模以上工業經濟總體呈現回公升向好的執行態勢，全市規模以上工業完成增加值283.292億元，同比增長17.
3%，全年城鎮居民人均可支配收入17118元，比上年增長10.7% 根據西方關於房地產投資理論，秦皇島房地產正處在**投資時期。
從目前專案和即將的**所出土地量分析，秦皇島房地產市場空間很大，銷售量不會有明顯下降，有些樓盤的成交量還有很大上公升的可能，國家政策控制房價過快**對本市影響不是很大。作為旅遊城市，秦皇島休閒旅遊與地產結合度不高，外來價值投資與本地居住功能未能有效區分秦皇島房地產市場而言，品牌樹立、制度規範化、王牌銷售理念等專業化增強。專案優劣更加明顯，定位更加清晰，市場細分時代來臨。
總而言之相近的產品之間市場占有率的競爭將明顯並更加激烈。所以做好強有力的銷售體系和銷售團隊是秦皇島房地產未來的關鍵。
秦皇島近幾年新開樓盤大增，各大地產相繼進入秦皇島，秦皇島房地產的激烈競爭時代已經開始，並會在2023年政策趨勢下異常激烈。未來地產想要立足地產並向秦皇島地產領跑者發展需要獨樹一幟並戰略上謀劃占領其市場份額。
秦皇島很多房地產公司已經各出奇招尋求變革：「例如竹海先造景後銷售的體驗式營銷理念。05年我進入順馳的時候，在天津順馳一手房開發就已經用過了。
而在秦皇島住宅專案幾乎是首創；首府在秦皇島「偷面積」，加產品的價值提公升，也是首創，而在深圳等大城市屢見不鮮；玉帶灣打造果嶺式園林特色；狀元府利用教育；天津藍印戶口等等。」
如何做好策劃對我們的定位和目標客戶群定位及市場推廣等判斷和制定的利潤最大化、樹立品牌等是否合理。在此基礎上需要這樣乙個無孔不入的狼性銷售團隊，即使策劃推廣不給力，也能夠結合現有的資源例如兩個地塊的關聯及共享等等占有一定的市場份額。而如果推廣策劃很給力那就是該地產輝煌時刻的到來。
秦皇島在房地產業的發展擁有相當豐厚的條件。
秦皇島房價**和土地、原材料****有很大關係。據估算，秦皇島房屋銷售**中土地成本佔60%。土地是稀缺資源，其不可再生性決定了**量將會逐漸減少，根據供求關係原理，土地**還將會公升高，因此房價現在還看不出下調的跡象，至少3到5年內不會下調。
隨著2023年北京奧運會的臨近，作為足球分賽區的秦皇島，其京津後花園的效應將會得到充分發揮，屆時將會有大批京津人士到***安家置業，在需求的強勁拉動下，今後秦皇島房地產市場無疑繼續走高。
三、秦皇島房地產的發展擁有無可比擬的優勢
1、龐大的目標客戶群
針對房地產而言秦皇島雖然不是一線大城市，但是秦皇島各方面的資源非常優越，例如地理位置資源，海洋資源，旅遊資源，交通資源，自身發展資源等。所以秦皇島不像大多數同級別城市客戶群主要靠當地周邊支援。秦皇島客戶群大概比例是外地本地4:
6如果是北戴河南戴河外地比例更大。外地客戶群主要來自京津唐和東北。而且隨著環北海經濟圈和秦皇島的發展除此之外的外地客戶群也越來越多。
有足夠的客戶群支撐，開發商有動力開發。體現在秦皇島房價漲幅名列前茅。
2、海洋資源
從世界方位來看，沿海岸發展是世界主要城市**展的主要方向，而海岸生活則代表著國際化的居住方式和潮流 。中國沿海生活城市帶正在形成，海濱城市置業成為中國財富階層的置業趨勢，濱海城市出現財富聚集效應。處於海岸線上的城市未來具有巨大的發展潛力，海景資源是稀缺資源，使秦皇島市擺脫級別的束縛。
3、旅遊資源
強大的旅遊資源拉動投資置業及休閒旅遊地產。休閒旅遊將成為潮流，休閒旅遊地產將成為一種富人的趨勢。秦皇島以旅遊立市必將給秦皇島房地產市場帶來更多人投資第二住所。
4、經濟發展
秦皇島經濟發展空間廣闊。開發區、工業區、南戴河北戴河、綏中等等都在大力發展。星光地產現在地段優勢明顯：
海港區開發規模最大，發展最成熟，配套最齊全。是目前鋼需的理想之地。而至少在2023年上半年對鋼需的拉動是各個地產的主要目標。
因為2023年很可能是秦皇島房地產市場漲幅最低的時刻。
四、秦皇島現在雖然有諸多有利條件，但現實中同樣存在挑戰。
1、政策影響
曾經投資和鋼需比例大約8:2在政策調控下大量投資者開始觀望，僅有小部分反而給予投資地產。2011下半年成交量大幅下降。
至少2012上半年仍將繼續。未來市場的不完全遇見性使得我們不能完全的靠加大推廣成本吸引客戶群，定位的目標客戶群要充分地發掘。利用銷售團隊成交猶豫和觀望的客戶群尤為重要。
2、競爭對手多
目前秦皇島房地產在售和預售樓盤歷史最多。秦皇島海港區2023年樓盤競爭將無比激烈，眾多地產在地段、商圈、配套、**等等因素上大做文章。在未來的競爭將非常激烈。
政策放鬆市場好轉的機率不大，將加大策劃和銷售團隊的競爭。
打造狼性銷售團隊，地產的特點大多數人會在相近或者相似的產品之間比較，只從地理上看，競爭對手很多，所以為了占領市場份額和可持續發展，必須有乙個自己的強有力的銷售團隊。充分調查市場尋求差異最大化，規範管理，強有力的推廣。
3、機遇和挑戰
去化理想，為將來市場趨於穩定時帶來優勢，洗牌階段帶著未來的發展。有出局的就有成功的。良好的地塊，如果有自己的營銷團隊冰球營銷和策劃做得好，去化時間理想，可以占領足夠的市場份額。
那麼將對未來市場有積累，並且為市場好轉利潤爆發做好沉澱。
據不完全統計房地產直接帶動的行業有160多個，如果調控過大，將會影響經濟。而且出台的政策均說明是控制房價過快增長。如果政策調控力度繼續加大，房地產的嚴寒即將到來。
無論如何總有一部分鋼需是我們必須抓住的，針對鋼需設計一些產品。針對目標鋼需做對等的銷售。保持一定的占有率，銷售期間通過銷售團隊和營銷診斷以及推廣不斷提公升，提高產品價值，增加公司利潤。
總結建議如下：隨著國際生活方式的逐步融入，人們開始接受海岸生活，開始認識藍色居住文明。秦皇島擁有豐富海景資源的城市，是旅遊度假的天堂，秦皇島的房地產業必將有更大的發展機會。
加之環渤海經濟圈的飛速發展，京津冀區域戰略地位不斷提公升，秦皇島海濱旅遊業所具天時、地利之優勢，如果能揚長避短、合理規劃、科學發展、抓住機遇，定會迎來乙個旅遊房地產大發展的時期。
參考文獻:
[1]吳克春.初中海.秦皇島房地產的現狀分析及今後發展的對策研究.中國房地產，2002（2）
[2]劉羽翔.**秦皇島旅遊房地產的發展. 科技創新與應用，2012（9）
[3]韓建民.秦皇島房地產樓盤調研報告.秦皇島房地產，2010（9）
[4]李闊.2012秦皇島房地產簡略分析.中國房地產，2012（1）
[5]李海洲.秦皇島市房地產發展現狀.東京文學，2009（9）
西部房地產發展情況
一 西部房地產發展情況 以 為例 一 投資情況 至2012年底，房地產投資量約6億元，較2011年增長7.98 呈下降的形勢。2010年開始，隨著國家巨集觀調控力度的逐步加大，投資增速逐步回落，開始向理性回歸，但是2012年又呈現下降的趨勢。2004年 2012年，房地產投資呈現起起伏伏的狀態，房地...
《天津房地產房地產開發與經營研究
天津是乙個極具實力 發展潛力的大城市。在城市軟實力十大指標排名，其中 區域影響力 排名前十的城市依次是 上海 北京 青島 西安 天津 成都 蘇州 長沙 杭州 武漢。天津還是很靠前的，說明她在全國的影響力不可小覷，這使她的房地產業更值得我們關注了。根據 2009年天津房地產市場研究報告 得知，2009...
新型城鎮化與房地產發展關係研究
近年來，隨著我國經濟快速的發展，我國城鎮化水平不斷提高，對房地產事業的需求也逐年增加，兩者之間相互作用相互影響，城鎮化程序加快帶動了房地產業的發展，而房地產業的蓬勃又積極推動了城鎮化水平的提高，二者之間一榮俱榮 一損俱損。因此，如何避免城鎮化程序和房地產業的發展的利益衝突，使它們相互促進，和諧共贏是...