持有型商業物業——城市商業發展之必然
【編者按】
乙個城市的商業地產的發展會對城市發展起到重要的推動作用，它不僅是城市功能的必備形態，也是城市發展的重要動力，為城市發展和城市格局做出重要的貢獻。同時，城市的不斷發展、擴大也會反過來作用於商業地產，帶動商業地產的繁榮，而城市商業的繁榮又會拉動城市經濟的飛速發展。在這種互動關係下，作為城市建設重要參與者和營造者的房地產開發商可謂是任重而道遠，從某種角度上講，其所開發的商業地產的成功與否直接關係到城市的建設和發展。
乙個商業地產的開發模式會很大程度上決定了它的成敗。所以開發商該如何抉擇，運用合理的開發模式、把握先進的操作運營模式成為各專家學者、業內人士關注和**的熱點問題，本文主要從開發商的角度出發，分析現存的各種開發模式的利弊，以尋找適合當今適合我國各線城市開發商的開發模式。
【正文】
「我們的目標是到2023年，大型購物中心達到50個，五星級酒店做到15個左右，總的物業面積爭取達到700萬到800萬平方公尺，年租金收入到50億左右。」去年11月1日，大連萬達集團董事長王健林在成都出席「2023年第三屆中國商業地產峰會」時透露說。於此相仿，北京城建、富力、遠洋等國內一線開發商也紛紛表示欲加大商業物業的持有比例。
另據中國商業地產聯盟年初發布的《2007中國商業地產發展報告》顯示：通過對699家商業地產開發商進行的問卷調查顯示：選擇「只租不售」開發模式的達到了39%，而在2023年的調查中，選擇持有型物業比例僅為21.
4%。由此可以看來，持有型物業的這種開發模式正逐漸成為商業地產的發展趨勢，越來越多的大型房地產開發商開始增加持有物業開發經營力度。
商業地產開發的三種模式
商業地產的開發我們可以大致地分為三種模式：一是純銷售模式；二是租售並舉；三是純物業經營(持有型商業物業)。這三種模式也是代表了商業地產發展的三個階段，在早期，開發商為了快速套現，通常採取純銷售模式，其明顯不能體現出商業物業價值，屬於商業地產在極不成熟階段的過度產物；第二階段中開發商對大部分物業採取出租模式，並且通過產權**和租金收益來雙重獲得利
潤。第三階段則是商業地產發展到成熟階段的必然產物，在歐美國家採用較多，開發商通過合理的商業運作，獲取穩定收益。
那麼，在我國商業地產迅猛發展，並呈現出向
二、三線城市擴張的背景下，地產開發商，特別是作為三線城市的開發商應該如何抉擇？是隨波逐流，效仿一線開發商的做法，走持有型商業物業之道；還是另覓他徑，選擇適合自己的開發模式呢？以下我們先對商業地產的開發模式存在的利弊進行分析：
純銷售模式——問題多
每一種開發模式的存在都有它的必然性，純銷售模式也不例外。對於一些體量不大的商業，如社群底商、小型社群商業街等，以銷售為主導的模式可以使開發商迅速回籠資金，緩解資金壓力。
然而對於那些體量較大的商業，如綜合購物中心，商業街等，採取「產權分割式」的純銷售模式則是帶來了眾多的問題、顯現出明顯的弊端。首先，純銷售模式對與商業的持續性經營管理構成重大的挑戰。這種模式下，開發商往往會對商業體進行產權分割，形成各個小商鋪，分散經營，因而往往缺少統一的經營管理團隊，容易造成在經營定位、商場管理等方面的諸多問題。
如各租戶一般都只注意自家營業面積內的形象，忽視了公共空間的重要性。當在專案後期經營需要推廣時，各商家往往意見難以統一，造成專案推廣後勁不足。
其次，純銷售模式會提高專案的前期運營成本，對商業初期運作造成極大的壓力。
因為在這種模式下，售價是唯一的收益方式，所以開發商會想盡辦法抬高售價，以達到利潤的最大化。而過高的商鋪售價，勢必會抬高租金**。提高經營成本，而這對乙個專案的前期運營將構成巨大的挑戰，而乙個商業專案從起步到成熟往往需要幾年的時間，而這種急功近利的方式更有可能使整個商業專案「夭折」。
最後，「產權分割式」的純銷售模式不利於商業物業的保值。私有產權小業主為盡快把物業出手變現，往往會互相壓價，這對整個商業物業的保值都是一種打擊，更不要說公升值了。
在商業地產不斷發展的今天，「產權分割」式純銷售模式的弊端也逐漸暴露無遺，很多專案由於這種短期操作模式而以失敗告終。北京首創所開發的「巨庫」的失敗就是乙個血淋淋的例子。這個標榜著「北京首家新青年時尚體驗式賣場」的專案在戰術營銷上非常成功，在鋪天蓋地的廣告宣傳攻勢下商鋪銷售極其火爆，**每平方公尺達到4萬－5萬元，這在北京的任何乙個商場或者市場都沒有見過如此高昂的售價但在這種情況下，「巨庫」最終還是以失敗告終，「巨庫」成了「巨痛」。
究其原因，根源就在於其「產權分割式」的開發模式，在巨庫，賣場的每一層都被精心地劃分成了一家一家的小商鋪，分開**小產權，這樣的商鋪共有千家之多，產權的分散給商業體的經營管理帶來巨大困難。巨庫里，雜亂的業態分布、各自為戰的小業主，以及高售價帶來的高經營成本這些都為其失敗買下了伏筆。
持有型商業物業——良性發展之路
「巨庫」等專案的失敗，引發了人們對商業物業開發經營模式的深度思考，在結合國外商業發達國家的普遍模式以及國內一些商業開發的成功經營後，「持有型商業物業」這個概念浮出水面，許多開發商已經意識到只有持有經營才是商業地產專案的真正出路。
何為「持有型商業物業」呢？持有型商業物業是房地產開發商的一種長線投資模式，其持有商業物業（不做**），如購物中心，酒店寫字樓等，進行有效的經營管理，通過租金收入、不動產公升值等方式取得收益的一種開發經營模式。「持有型商業物業」代表著我國商業的良性發展之路。
相對於其他開發模式其主要有以下5種優勢：
第一、從長遠的角度看，持有型商業物業可以帶來更大的經濟收益商業地產的贏利模式同住宅有著本質的區別，住宅是產品從開發到銷售這個過程，通過銷售產品來實現利潤的最大化，注重的是短期的利潤。而商業地產不同，它乙個從開發，持有，經營，然後再到實現利潤，這樣乙個過程。在這個過程當中呢，是比較注重經營所創造的價值和資產公升值的，換言之是比較注重中長期的利潤。
所以從長遠的角度來看，持有型商業物業可以通過其有效的經營管理獲得長期的利潤收益，為企業帶來持續性的收益。而若是像住宅那樣將物業通過銷售方式來套現，迅速回籠資金，雖然能在短期內能實現利潤，但並不能達到利潤的最大化，構成了資源浪費，並容易導致在後期產生一系列的問題，影響企業的可持續發展。
第二、整體持有是進行商業體進行統一的經營管理的前提
商業，經營是關鍵，運營創造價值。乙個商業體的發展是需要很長的培育期的，少則兩三年，多則數十年。而在這麼乙個長期的培育過程中，開發商需要不
斷的進行宣傳管理，根據市場的要求調整業態、調整定位等，而這些都是需要有乙個專業的經營團隊進行精心操作。而這樣的乙個運作的前提就是物業產權的集中、整體持有。而只有在這個前提下，發展商才能通過不斷的精心培育，讓商業體從出現不斷走向成熟，從而實現其利潤。
第三、土地的「稀缺性」預示著「持有型商業物業」的發展前景土地始終是稀缺的，在國家土地政策緊縮的情況下，未來大型城市中心城區可供商業目的開發的土地將越來越少，開發商拿地將會越來越困難，**地段的土地拍賣又必然引起激烈競爭，地段相對成熟的地塊必將集中在有實力的品牌開發商手中。而激烈的土地競爭必然導致開發成本的提高，為了實現利潤的最大化，讓有限的土地更有效的發揮經濟效益，做持有型商業物業顯然更划算。物以稀為貴，土地的稀缺必然帶動不動產的增值。
第四、從遠期目標來看，整體持有物業有利於境外**的介入目前，境外的**正越來越多的進入中國，並且開始將商業物業作為乙個重要的投資方向，其的介入也可以為諸多商業地產開發商實現利潤的同時又提供了乙個良好的退出機會。而外資開發商所具有的雄厚資金實力和專業運作經驗，將對中國商業的發展起了良好的促進作用。而外資**所青睞的正是整體持有，並且已經形成良好市場的商業物業。
最後、持有型商業物業可以成為開發商合理避稅的乙個措施開發商可以把持有物業當成合理避稅的一種有效方式，現在的物業尤其是高檔物業的利潤較高，所納的稅費也很高，如果把物業做成持有型，那麼從財務的角度來看，可以做到合理避稅，因為對一棟沒有賣出去的物業來說，它的利潤沒有實現，所以在結算時至少能夠少算三成利潤。
對於開發「持有型商業物業」，北京萬通集團可謂是獲利良多，其主席馮侖曾透露，當初開發萬通商業時選擇了一條正確的道路，在自己持有經營的五年內萬通**每年的租金收入高達5000萬元。萬通**在萬通新世界廣場占有五層樓，在2023年左右歸萬通集團持有至今由萬通集團自己經營管理，其針對具體的地段主打商品批發，租金至今回報率一直居高不下，專案取得了極大的成功。
然而，任何一件事情都是具有兩面性的，「持有型商業物業」在擁有眾多優勢的同時仍然也擁有著巨大的缺點。
總所周知，房地產行業屬於資金密集型行業，市場風險很高，乙個企業的資金鏈決定了其成敗，其高利潤背後必然帶來的是高風險，開發「持有型商業物業」同樣如此，持有物業並經營管理並不容易，它需要有長期的大量資金支援。在中國上市、relts等融資手段還僅僅是少數大房地開發企業的「盛宴」，開發
「持有型商業物業」長達數年甚至數十年的長期投入，對中國的多數中小開發商來說是乙個難以跨越的障礙。開發商若不充分認清自身的實力，盲目開發、最終導致自身資金鏈斷裂，在使自身遭受巨大經濟損失的同時，其所導致的「爛尾樓」等也將會城市建設和商業發展產生不利影響。
一、二線城市：持有，已經成為一種趨勢。
在分析完「純銷售模式」以及「純經營模式」的利、弊後，我們在此再次回顧下國內
一、二線城市的商業開發之道。在「巨庫」、「第五大道」的純銷售模式商業遭遇滑鐵盧，而北京萬通等「持有型商業物業」取得成功之後，人們紛紛意識到，持有才是商業發展之道，眾多商業地產開發商如（大連萬達、遠洋地產）紛紛表示欲在未來加大商業物業的持有力度，通過租金、物業公升值等給企業帶來持續性收益。
就在福州這個房地產二線城市、眾多有遠見的開發商也逐漸意識到持有物業的好處，剛開業的「寶龍城市廣場」、以及建設中的「冠亞廣場」等開發商均是加大了持有力度，據了解，寶龍城市廣場開發商持有了75%的產權，而「冠亞廣場」則是整體持有，並且聘請專業的經營管理公司統一招商、統一運營。
三線城市：確定合適的租售比例是關鍵
在「持有型商業物業」逐漸深入人心的背景下，處於房地產發展三線城市究竟該何去何從，是盲目的尾隨
一、二線城市的開發之道，走「持有型物業」路線，還是根據自身的環境及實力，選擇一條適合自己發展的路呢？
作為三線城市的開發商，應該堅持走適合自己發展的開發模式，租售並舉，確定合適的租售比例，保持商業運營的整體性。為什麼不走「持有型商業物業」開發模式？
首先、「只租不售，長期持有」並不適用於所有的商業地產專案，是否要「長期持有」要視開發商的實力和融資能力而定，而目前莆田的房地產開發商還是以中小企業為主，能承受開發「持有型商業物業」所需資金的企業為數不多。在沒有資金保證的前提下，盲目開發「持有型商業物業」必然導致其後期運營的困難，使專案陷入困境。故莆田的開發商還是得根據自身的實力仔細選擇是否長期持有物業。
其次，莆田開發商自身的經營管理能力還有待加強。和全國一樣，莆田的商業地產開發商也幾乎都是以開發住宅起家，而住宅和商業又是有著本質的區別，開發住宅的理念在商業地產中是完全行不通的，所以對於「持有型商業物業」這樣一種對企業經營管理能力有著非常高要求的模式，莆田的開發商恐怕還難以達到相應的水平。趕鴨子上架最終只能導致失敗。
為什麼要走「租售並舉」開發模式？
首先、「租售並舉」、通過確定合適的租售比例，可以在一定程度上確保商業體運作的完整性，有利於對其進行統一管理。現階段國內普遍採取的是「主力店」+「產權式商鋪」的模式，先對商業體進行有效的業態規劃，進行統一招商，之後再對一些商鋪進行**，且一般採取「售後返租」的方式，保證商業體的整體經營與管理，最大程度的避免了因銷售產權分割所造成經營上的困難。但對租售的比例要嚴格控制，實踐證明，只有持有比例不低於70%時才能比較容易保持經營管理的統一性，而在開發商資金充足的情況下，鼓勵加大持有比例，為企業的可續性發展奠定基礎。
其次、「租售並舉」可以有效的緩解資金壓力。通過銷售部分產權商鋪，使開發商部分套現，緩解開發商業物業帶來的巨大資金壓力，也為後期的經營推廣提供強有力的保障。
最後、「租售並舉」模式還將有助於商業物業的增值。在賣掉一部分商鋪後，會產生乙個市場流動，通過二級市場的炒作，會產生一種價值的提公升。有了這個價值的話也可以反應商業物業品牌價值的提公升，從而判斷商業是否成功。
從這個角度講，適當的銷售部分商鋪，對整個物業的發展還是有好處的。
乙個城市的商業地產是和城市的建設以及經濟發展緊密聯絡的，商業地產開發商必須充分認識到自己在城市建設與發展中的重要地位，加強自己的使命感，不斷提高自身的開發水平、選取合適的開發模式、配備優質而專業的商業運營管理團隊，在為自己獲取經濟利益的同時也促進了城市的不斷繁榮發展。
商業物業服務合同
甲方 法定代表人 住所地 郵編 乙方 法定代表人 住所地 郵編 資質等級 證書編號 根據 物業管理條例 和相關法律 法規 政策，甲乙雙方在自願 平等 協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對 物業名稱 提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。第一章物業基本情況 第一條物業基本情況 物業名稱 物業型別 座落位...
物業公司商業專案物業管理方案
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