■陳江濤2006-10-16
房屋作為一種特殊的商品，既可以滿足居住需求，也可以作為投資的載體獲取投資收益。目前就房地產市場的變化，業界主要關注房地產交易量、房地產**以及空置率等指標值及其變動，並試圖通過界定以上指標值來反映房地產市場的態勢和國家巨集觀調控的效果。但是面對消費需求和投資需求糅合在一起的房地產市場，上述指標都不能對這兩種需求進行界定。
因為他們只能反映總量，不能反映交易者的目的。如果以這些指標的高值作為判定房地產市場存在投機的依據顯然是不科學的。
從總體上看，房地產的需求主體可以分為自然人和法人兩類。對於法人來說，其購買房產的目的在於生產、出租（包括出租給本單位職工居住）、倒賣。這些行為都是為獲得投資收益，因此法人購房屬於投資需求。
而對於自然人來說，情況就比較複雜了。下面就重點闡釋一下如何區分自然人的房屋消費需求和投資需求。
經濟學和心理學的有關理論認為，當乙個人的基本生存需求得不到滿足時，他是很難進行投資的。具體到房地產需求，其主體則需要從共享房屋的家庭的角度進行考慮而非單個自然人。在這裡，提出乙個新的指標「有共享房屋傾向的家庭成員人均居住面積」（簡稱「家庭人均居住面積」）。
這個指標的內涵分為兩部分，一是「有共享房屋傾向的家庭」，它是指有直系血緣關係或者有一方對另一方負有法律義務，並且生活在同乙個城市的家庭。所謂「有共享房屋傾向」是指家庭成員具有共同居住的傾向，或者有縮小成員之間住房面積差距的傾向。一般說來，直系親屬，特別是父母和子女之間擁有這樣的傾向。
二是「成員人均居住面積」，它是將上述家庭各成員擁有的住房總面積除以成員人數得到的平均數，這個平均數可以
用來衡量每個家庭成員擁有的平均住房面積。
自然人的房屋消費需求反映為自然人對「家庭人均居住面積」的需求，如果能測定出自然人對這一指標的預期值，就可以從面積的角度反映出人們的實際消費需求，我們暫時將實際消費需求在「家庭人均居住面積」上的反映稱為預期的「家庭人均居住面積」。那麼測定預期的「家庭人均居住面積」就成為問題的關鍵所在。
那麼，一定社會環境下自然人預期的「家庭人均居住面積」可以看成乙個隨機變數，該變數受到各種因素的影響。但在諸多影響因素中，地域（或地段）和家庭收入居於主導地位。首先，人們對房屋的消費需求與其所處的地域環境有關。
不同地域的人們對「家庭人均居住面積」的要求不同。其次，對於相同地域，收入高的家庭對「家庭人均居住面積」的要求也高（這裡的收入是按照「有共享房屋傾向的家庭」為單位計算的）。因此，在測定預期的「家庭人均居住面積」時必須按照這兩種因素進行分組，不同組的人群應區別對待。
由於地域差異是房地產市場的首要影響因素，因此應將其作為第一分組標誌。而城市是最具有代表性的區域劃分界限，所以在這裡筆者以城市為基本研究單位。在此基礎上，再按照收入水平對「有共享房屋傾向的家庭」進行分組，每個組分別計算預期的「家庭人均居住面積」。
為了分析問題的方便，我們暫時將乙個城市的收入水平分為低收入家庭、中等收入家庭和高收入家庭三組來進行簡單的說明。
對於低收入家庭，我們可以把各城市規定的最低居住面積作為其預期的「家庭人均居住面積」值。而對於中高收入家庭來說，城市最低居住面積顯然不能滿足其需求，這就需要建立調查體系來獲取所需資料，得出中等收入及高收入家庭的「家庭人均居住面積」預期值，進而計算出中等收入家庭及高收入家庭預期的「家庭人
均居住面積」平均值。以此作為各收入組的「家庭人均居住面積」消費需求值。
那麼具體到每一戶「有共享房屋傾向的家庭」，根據其收入狀況對應出預期的「家庭人均居住面積」，再乘以其「有共享房屋傾向的家庭」成員人數得出的總面積就是該家庭的消費需求面積總數。如果某個自然人進**地產購置，購置後其「有共享房屋傾向的家庭」擁有的住房面積總和在消費需求面積總數之內，那麼其買房行為就屬於消費需求。而超出消費需求面積總數的部分則認為是投資需求。
有這一面積的標準後，再結合房地產**就能得出投資需求的價值量。
將自然人的投資需求和消費需求區分出來之後，我們只要把法人的購房價值量和自然人投資需求的價值量相加即可得出整個社會的房地產投資需求價值量。如是，就能科學地區分出房地產市場的消費需求和投資需求。這樣，**在制定政策時便可以有的放矢，精確制導，實現調控的預期效果。
（作者供職於國家統計局）
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