土地成交量觸底**大漲七成，大城市之間也存明顯分化
一、10大典型城市土地成交量公升價降
（一）土地成交建築面積環比**近7成
5月，10大典型城市土地成交建築面積1045.4萬平方公尺，環比**67.4%，同比下降45.
0%。隨著一線城市和重點二線城市商品住宅成交量回暖，5月土地市場顯現出企穩回公升的勢頭，首先從本月開始正式進入**供地視窗期，土地市場**量有所放大；其次，雖然房地產行業進入「新常態」已成業內共識，企業拿地相較之前明顯謹慎很多，但是對一二線城市的房地產市場企穩回公升信心不變，因此企業拿地熱情有所公升溫。不過，改變土地市場目前低迷的狀態，出現顛覆性的反轉，仍需時日。
圖1 10個典型城市月度土地成交建築面積走勢
資料**：中國房地產決策諮詢系統（cric）
1-5月，10大典型城市年初累計土地成交建築面積同比**44.1%，跌幅稍有收窄，依舊處在底部盤整區間內，尚未出現顯著的突破上公升跡象。
圖2 10個典型城市年初累計土地成交建築面積增幅走勢
資料**：中國房地產決策諮詢系統（cric）
（二）土地出讓金收入同比跌幅再次擴大
5月，10大典型城市土地出讓金收入202.4億元，環比下降30.9%，同比下降66.
5%，與上月相比，降幅擴大7.2%。鑑於本月土地成交量**近七成，但成交均價卻環比**18.
5%，因此10個典型城市土地出讓金總收入比上月有所減少。
圖3 10個典型城市月度土地出讓金收入走勢
資料**：中國房地產決策諮詢系統（cric）
2023年1-5月，10大典型城市土地出讓金收入2043億元，與2023年、2023年同期相比分別下降50.5%、32.9%，較2023年同期增長46.
5%。當前形勢，與2023年上半年市場企穩、復甦初期的情況相似，但由於當前地價水平明顯高於2023年，所以土地出讓金呈現大幅增加的態勢。
表1 2023年5月10個典型城市同期土地出讓金收入比較
資料**：中國房地產決策諮詢系統（cric）
（三）土地成交均價同環比均有所**
5月，10大典型城市土地成交均價為3042元/平方公尺，環比**18.5%，同比**12.6%。
土地成交均價今年春節後，步入負增長區間，但本月下降幅度較上月有所擴大，主要是由於本月一線城市和二線城市土地成交均價均出現**。短時間內成交均價的**或者異動，並不能說明市場回暖的趨勢發生了轉變，而是主要源於土地成交結構的變化：一方面，10個典型城市土地成交地塊優質程度會引起成交均價的波動，優質程度偏低的地塊成交量上公升，將拉低整體成交均價；另一方面，土地成交城市結構的變化，從具體城市而言，杭州、重慶、武漢三個樓市發展相對弱勢、成交均價偏低的區域，本月土地成交量大幅攀公升，導致10大典型城市的土地成交均價被拉低。
圖4 10個典型城市月度土地成交均價走勢
資料**：中國房地產決策諮詢系統（cric）、上海易居房地產研究院
（四）土地成交溢價率環比**回探
5月，10大典型城市土地成交溢價率回落至13.4%，與上月相比有所下降，但是高於1-3月水平，持續低位盤整形勢。鑑於政策層面的利好與經濟下行壓力的博弈，當前土地市場溢價率的走勢與2023年同時期相比，築底區間結構更為複雜，從1月到3月的微幅回落，到4月的拉公升，再到5月的回探，可見當前土地成交溢價率波動較為顯著，明顯復甦仍需時日，下半年有望持續增長，走出溫和的底部區域。
圖5 10個典型城市月度土地成交溢價率走勢
資料**：中國房地產決策諮詢系統（cric）、上海易居房地產研究院
二、一線城市土地成交量漲價降
5月，一線城市土地成交建築面積為257萬平方公尺，環比**34.3%，同比下降33.9%；成交均價為6974元/平方公尺，環比下降15.
6%，同比下降6.4%。進入5月，**推地節奏有所加速，開發商一線拿地的熱情持續高漲，由於土地成交地塊優質程度存在差異，導致在資料層面出現成交均價的異動，但是整體一線城市土地市場復甦的趨勢並未發展改變。
圖6 一線城市月度土地成交建築面積及**走勢
資料**：中國房地產決策諮詢系統（cric）、上海易居房地產研究院
三、二線典型城市土地成交量公升價跌
5月，二線典型城市土地成交建築面積788萬平方公尺，環比**94.8%，同比下降46.9%；成交均價1863元/平方公尺，環比下降5.
3%，同比下降2.3%。成交量觸底**，成交均價呈現持續下降的趨勢，整體市場尚未擺脫低迷現狀。
圖7 二線典型城市月度土地成交建築面積及**走勢
資料**：中國房地產決策諮詢系統（cric）、上海易居房地產研究院
四、土地市場觸底**，大城市間呈現分化
5月份，10大典型城市土地成交建築面積環比**近7成，主要源於二季度以來，逐漸進入**供地視窗期，土地**量加大，但是總體而言土地市場依舊沒有走出較為低迷的底部區間。此外，由於土地成交結構的變化（包括地塊優質程度的變化和城市結構的變化），引發的成交均價的短期異動，並未改變土地市場回暖的趨勢。各項市場資料顯示，企業正在搶占一線城市，而且加大了對部分二線城市的聚焦力度，比如武漢、天津、成都等。
而對庫存壓力較大的杭州、重慶和西安，則持較為謹慎的態度。因此，土地市場下半年的復甦和回暖值得期待，但大城市間土地市場分化將顯著。
備註：典型城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、武漢、西安、成都和重慶；
土地成交均價、溢價率為4個月移動平均值。
本報告執筆人：上海易居房地產研究院研究員曹倪娜
郵箱：**：021-60868916
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