朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶高檔公寓調研報告
一、 調查範圍
此次調研的重點為朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶的高檔公寓。因為此區域是北京最早一批外銷房聚集之地，之後相繼有不少新盤推出，所以我們將調研的專案分為兩個部分，乙個為95-99年推出的專案，我們稱為第一代公寓，99年以後推出的專案我們稱為第二代公寓，這兩代公寓都極富特色，在其銷售的時代裡不乏在京城房地產市場領軍的專案，但隨著市場的發展，第二代公寓雖與第一代公寓一脈相承，卻也不斷適應時代的發展具有了新的特色，這些變化也代表了北京高檔公寓市場的發展特點。我們將調研的重點放在新專案上，將老專案的分析只是作為乙個參照系，兩相比照，我們會更清晰地看出其發展的趨勢。
二、 調研目的
因為朝陽公園周邊為京城最有代表性的外銷專案聚集地，在人們的印象中這裡一直是高檔公寓的天下，我們想通過此次的調查探尋出北京高檔公寓發展的脈搏及趨勢，從而給我們在以後的專案開發中以啟示與參考，並吸取其中的經驗與教訓，運用到今後的專案操作之中。
要對乙個區域的房地產專案進行研究，首先必須對此區域的狀況進行深入的了解，所以在我們開始調研之前，先對該區域作乙個清晰的認識與分析。
朝陽公園地區作為乙個新興的區域，目前已集中了相當數量的現代化綜合大廈、寫字樓、酒店、外銷公寓以及商業文化設施，既有居住區的生活便利性，又有環境相對安靜、交通方便的辦公條件，已經發展成為京城東北地區乙個較為繁華的現代化商務活動區。隨著cbd高地價擠出效應的影響，這一地區的規模效應和聚集效應必將與日俱增。
一、 文化
亮馬橋北側正在興建中的第三使館區，目前德、日使館已經入住，未來美國使館和日本使館也將興建於此，這種使館區的密集也帶來了文化的聚集。除此之外德國學校、法國學校、世紀劇院、中日青年友好交流中心、東方歌舞團使中外文化交流融合。2023年底還將建成一所集幼兒園、小學合成的初級教育學校和擁有教學、研究、展示三位一體的高等藝術劇院。
二、 餐飲
這裡匯集了世界各地的餐飲，各種富有特色的主題餐廳與酒吧，帶給人不同飲食文化的美麗與享受，如普拉納啤酒坊純正的德國黑啤、「friday」「hard rock」等美式餐廳、21世紀飯店旁邊的日式消費區提供了享受不同風格異國風情的空間。
三、商務
這裡有長城、崑崙、凱賓斯基、希爾頓、兆龍、21世紀飯店、亮馬、燕莎等大型高階飯店，還有亮馬大廈、京城大廈、鵬潤大廈、現代盛世大廈、華鵬大廈、幸福大廈、發展大廈等高中檔寫字樓，為此區域營造了一種現代、高效的商務氛圍，吸引了科勒、南韓現代、lg、東洋株式會社、愛普生、豐田、西門子、夏普、日立、戴姆勒.克萊斯勒等跨國公司，使其更具有國際商務吸引力。
四、購物娛樂
燕莎購物中心、萊太花卉市場等購物場所，堪稱京城最有潛力的**消費區。滾石、三里屯、朝陽公園及大大小小富有特色的名店構成了此區域富有特色的娛樂氛圍。
五、自然環境
此區域以自然環境優越而著稱。朝陽公園是北京規劃面積最大的城市公園，面積320公頃，有2100畝的廣闊湖面。市區內唯一的高爾夫球場——朝陽國際高爾夫俱樂部，占地300餘畝，鬱鬱蔥蔥。
亮馬河蜿蜒而過，平添幾許浪漫與寧靜。從2023年底，四環路兩側將建成各100公尺寬的景觀綠化帶，東四環段以秋色為特點，又為朝陽公園地區平添了幾分自然的情趣。
六、交通便捷
朝陽公園地區擁有發達的交通運動線，東三環、東四環貫穿其中，路網方便快捷，建設中的東直門立體交通樞紐和與之毗鄰的機場高速路使國際大都市空港效應發揮得淋漓盡致，快捷的交通是此區域發展真正的原動力。由三四環共同組合解決交通問題，不會形成困擾其他區域的交通擁堵的狀況。而離首都機場20分鐘的距離，更提公升了這一區域的交通便利性。
擁有多條放射性道路與之相連線，道路交通網路系統比較好，與市中心區聯絡也很方便，已成為市區東部地區發展的區位節點。
一、 **分析
朝陽公園地區給人的感覺是乙個高檔的、神秘的地方，但這具體到這一地區卻也象其他地方一樣房價有高有低，它們之間既相互依存，又相互競爭。通過對各專案**的分析，可以得出此區域專案的**結構。
1、第一代公寓
上表所列是各專案當時最早推出市場時的**。景園大廈在95年推出時**達到2800 usd/m2，這在當時整個北京市場中都是比較高的價位。而僅一牆之隔的京達花園、碧湖居單**卻相差近usd1000，這兩個專案均採取了低價策略來爭奪客戶。
在這三個專案中，景園大廈雖然售價最高，銷售業績卻最好，所以可以看出在此區域購房的客戶都非常有實力，不很在意**而注重物業內在的品質。我們從當時的付款方式也可以證實這一點。以當年的房價如此之高，購買者的付款方式選擇卻非常有限，或者採取一次性付款，或者採取銀行按揭，而當時的銀行按揭只有5成5年，最高的也只有6成7年，當時8成30年的銀行按揭形式還未推出，所以可以說最初的這一批購房者屬於高階客戶。
2、第二代公寓
由上表可以看出朝陽公園區域的外銷房市場已經被打破。在新推出的專案中，內銷房的比例大幅度提高，佔到總數的43%，這個區域不再由外銷房獨步天下，內銷專案的入市使該區域的物業檔次有所降低。隨著內銷房的入市，房價的降低也在必然，11000元/m2左右的**已成為這個區域的主流。
博雅園在2023年9月份推出市場時，起價只有7千多，而只有到2023年5月入住時**才公升到了10000，少數的板樓單元單價可達12000，均價為8800，這樣的**可以說是顛覆了此區域的**傳統。由於幾個內銷房都申請了外租權，所以客戶定位仍然為周邊外企的白領，但客戶的檔次相應也稍微有所下降。
福景苑和瑞城中心雖仍採取**路線，堅守這塊陣營，但瑞城中心的銷售情況並不樂觀，如此**的專案風光不再，與幾年前不可同日可語。當然瑞城中心的滯銷乙個方面有其銷售策略不當的原因，但也客觀地反映出了此區域的需求也在發生著變化。
二、 物業管理費分析
乙個專案的檔次除了應考慮其硬體配套以外，另乙個最重要的方面應該是物業管理的水平，其直觀的反映就是物業管理費的高低。
1、第一代公寓
作為京城外銷公寓的發軔之地，當然會吸取國外物業管理的先進經驗與觀念，不會忽略物業管理在專案中的重要作用，所以當時此區域的外銷公寓的物業管理費都採取了高路線，均在usd1/m2.月以上，低於usd1/m2.月的專案佔總專案數的17%，這在當時還沒有物業管理概念的內地，可以算是開風氣之先。
而當時的碧湖居因為採取的低價策略，所以物業管理費也定在乙個較低的水平。但通過5-6年的運營可以看出物業管理費高的專案因為維護得當，所以物業各方面狀況良好，所以租售情況也較好。例如三全公寓，無論是硬體的保養和維護還是軟體的服務都使其處在乙個較高的檔次，所以租金幾年來一直保持在同一水平，沒有大的起伏。
而一些物業管理費低的專案租金卻出現了明顯的下滑。
2、第二代公寓
在第二代公寓中，除了較早入市的福景苑物業管理費為usd2/m2.月，由新加坡物管公司管理，京達國際公寓為usd1/m2.月，由美國物業管理公司管理之外，其他三個專案的物業管理費都大大低於usd1/m2.
月，佔到總專案數量的60%。而且這些專案均啟用國內的物業管理公司。除了亮馬名居和博雅園為內銷相應採取低物業管理費外，外銷的棕櫚泉的物業管理費也只有5元/m2.
月。所以此區域新推出專案除了價位下降外，物業管理費水平也有向下的趨勢。
三、 租金分析
乙個專案的市場情況從其**可以反映出來，也可以由其入市以後的租金水平反映出來，所以分析乙個專案的租金情況，也可以得出其投資的價值是否體現出來。
1、第一代公寓
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