新豐花園棚戶區改造工程專案可行
性研究報
告新豐花園棚戶區改造工程專案
專案位於本工程擬定於湖州市長興縣龍山新區玄壇廟村、西峰壩村。
本專案占地9.35萬平方公尺，總建築面積21.5萬平方公尺，包括棚戶區改造安置房145000平方公尺，建設1610套；配套商業用房、物業用房26500平方公尺；地下儲藏室、機動車和非機動車車庫等共43500平方公尺。
同時，建設道路、廣場、綠化、圍牆等附屬設施工程。具體如表1-1所示。
表1-1 用地平衡表
經初步估算，專案建設投資110000萬元,其中土地獲得費用20000萬元；施工前期費7254萬元；建築安裝工程費43682.66萬元；紅線內外市政及公建配套工程費275萬元；管理費用9899.99萬元；不可預見費2136.
35萬元；財務成本26752萬元，專案所需資金全部由企業自籌解決。
長興縣永興建設開發****
本專案由長興縣永興建設開發****負責承辦。長興縣永興建設開發****成立於2023年8月，隸屬於長興縣人民**，經長興縣人民**授權，代表長興縣人民**經營城市資產，籌集城市建設資金，負責城市基礎設施專案的建設。公司註冊資金71800萬元，其中長興縣交通建設投資公司出資64620萬元，佔90%的股份，長興縣太湖水利工程綜合開發管理局出資7180萬元，佔10%股份。
公司具備強勁的經濟實力和經營能力，具有豐富的專案建設經驗，公司資產負債率為41.03%。公司自成立以來，資信狀況良好，是深圳發展銀行的**客戶，被中國農業銀行浙江省分行和浙江省華億評估諮詢****評為「aaa」級信用企業。
1、國家***《投資專案可行性研究指南》
2、國家***、建設部《建設專案經濟評價方法與引數第三版》
3、《房地產開發專案經濟評價方法》（建標[2010]205號）
4、湖州市城市總體規劃；
5、湖州市「十二五」規劃；
6、《城市規劃編制辦法》
7、《城市居住區規劃設計規範》
8、委託方提供的有關資料。
1、專案的建設符合湖州市城市發展總體規劃要求。
2、專案所需用地已經落實，相關手續正在辦理中。
3、專案場址周邊市政設施配套條件較好。
4、專案所需資金已經有所落實。
1、房地產行業競爭比較激烈，周邊在建和銷售的樓盤較多，專案業主應選擇有經驗的銷售**公司，制定有競爭力的營銷策略，加強廣告宣傳，降低專案投資風險。
2、建議業主採用招標方式擇優選取有類似工程施工經驗的施工單位進行工程施工，在保證工程質量的前提下，科學合理地控制建設成本，降低工程建設成本，確保工程建設按期完成。
專案建議書主要闡述專案建設的背景和提出的理由，建設的必要性、對其功能設定進行分析，提出建設規模，專案組織和實施進度計畫、投資估算與資金籌措和社會效益分析。同時，根據場地的條件，提出專案的初步建設方案，並提出專案有關建議和意見。
龍山新區位於長興縣新城區，太湖大道以北，104國道以西，西與小浦相鄰，北與水口相接，下轄齊北、龍山、體育場等3個社群、高山嶺、新湖、玄壇廟、西峰壩等4個居委會以及渚山、澗塘、後洋、川步等4個行政村，區域面積50.4平方公里，轄區常住人口3.8萬人。
近年來，龍山新區從整體發展定位出發，突出地理區位優勢，提出「優農限工發展三產」的目標，促進轄區經濟不斷發展、城鄉環境不斷優化。2023年全區經濟總量7.3618億元，全年財政累計收入3933.
47萬元，重點基礎設施建設完成投資11.02億元，農民人均收入16091元。街道和村（居）、社群先後被評為湖州市平安街道、社會治安綜合治理先進集體、市級文明單位、省級文明社群（體育場）、全國基層低保規範化建設典型社群、省文化示範村、社群服務中心示範視窗、省衛生先進村（玄壇廟）等榮譽稱號。
由於歷史和現實的某些原因，在龍山新區專案所在區域存在大批的危舊住房，嚴重影響龍山新區的城市形象，居民的居住環境急需改善。在龍山新區的十二五規劃中，提出「以生態建立為手段，不斷改善居住環境。」本專案正是改善居民居住環境的民生工程，具有十分重要的意義。
專案的建設不僅擴大了龍山新區的建設規模，完善了龍山新區的居民居住條件和居住環境，而且促進了龍山新區旅遊事業和城市經濟的發展，促進了城市功能的完善和城市品位的提高。不僅是龍山新區城市建設的重要內容，也是居民群眾特別是龍山新區百姓急切盼望的大事。
專案的建設不是區域性性問題，絕不是拆除幾棟舊房子，拓寬幾條舊馬路的事情，而是使從東部新區的功能、布局、產業結構上進行調整，使東北部新區機能得以完善，強調湖州的綜合功能，滿足湖州市可持續發展的要求，實現真正意義上社會效益、環境效益和經濟效益的統一。
本專案地塊的現狀是建築陳舊落後，內外部環境髒、亂、差，已經跟城市發展非常不協調。該現狀不僅有損於湖州市的城市形象，而且很大程度上破壞了湖州市的千年歷史文化形象。本專案通過拆遷改造，根據發展規劃，重新科學合理構建，使整個地塊面貌煥然一新，融入整個湖州東部新區的風格之中，提公升城市建設形象。
地塊內現有居住條件比較惡劣，建築擺放布局錯亂，道路高陡不平，內部配套等居住條件十分不便。另外絕大多數房屋年久失修，牆壁斑駁，土木構件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。同時當地居民拆遷改造的意願比較強烈，迫切希望改善生活居住條件。
基於以上種種原因，通過本專案的拆遷，重新規劃建設，將會大大改善提高當地居民的生活環境。
該專案地處龍山新區，由於該片區建成年代較早，規劃相對不合理，房屋建築陳舊，迫切需要通過改造與湖州市建設大都市的步伐一致，與日益改觀的城市景觀相協調。該項目的建設，通過科學、合理的規劃，將大大改觀現有的城市景觀，成為湖州市生態之城的一部分，為龍山新區的生態立區做出工序。
綜上所述，本專案的建設可改造新豐花園區域的危舊住房，改善困難家庭的住房條件，提公升城市面貌和人居環境，促進區域社會經濟的發展，根據長興縣龍山新區總體規劃的要求，實施新豐花園棚戶區改造工程專案是很必要的。
一、區位優勢、政策優勢突出
該專案拆遷新建在湖州市長興縣龍山新區新豐花園，符合城市總體規劃和詳細規劃，對於消除此處各種隱患，增強交通能力，提高城鎮品位和美化環境均具有重要的意義，特別是**的重視和政策傾斜，更加強了專案的開發價值，因此，符合長興縣發展要求和政策導向。
二、地理條件優勢顯著
根據目前所掌握的現實情況可知，該處為建築用地，地質條件和水文、泥沙等完全符合建設用地地基要求，地理條件優勢。
三、交通優勢突出
該專案建設地點道路四通八達，有多路公交車從此經過，人們出入十分方便。
四、外部設施及環境優勢獨特
專案建設場地位於交通便利地段，材料運輸及施工車輛進出方便，物資堆放很好處理，附近配套設施齊全，水、電、通訊、寬頻網路等都覆蓋至此處。
第三章專案投資環境與市場環境分析
1、房地產開發完成情況
2023年1-7月份，全國房地產開發投資44302億元，同比名義增長20.5%，增速比1-6月份提高0.2個百分點。
其中，住宅投資30318億元，增長20.2%，增速回落0.6個百分點，佔房地產開發投資的比重為68.
4%。1-7月份，東部地區房地產開發投資25264億元，同比增長18.6%，增速比1-6月份回落0.1個百分點；中部地區房地產開發投資9298億元，增長21.
0%，增速提高0.2個百分點；西部地區房地產開發投資9739億元，增長25.0%，增速提高0.
7個百分點。
1-7月份，房地產開發企業房屋施工面積568681萬平方公尺，同比增長16.2%，增速比1-6月份提高0.7個百分點；其中，住宅施工面積417255萬平方公尺，增長13.
6%。房屋新開工面積112638萬平方公尺，增長8.4%，增速提高4.
6個百分點；其中，住宅新開工面積82617萬平方公尺，增長7.1%。房屋竣工面積41643萬平方公尺，增長7.
9%，增速提高1.6個百分點；其中，住宅竣工面積32384萬平方公尺，增長4.6%。
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