稅收籌畫是指納稅人在稅收法規允許的範圍內，通過對經營、投資、理財活動的事先安排和籌畫，達到減輕稅負，實現稅後收益最大化的目的。本文結合具體案例，對土地增值稅的稅收籌畫作出**。
土地增值稅是指對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得增值性收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅具有以下特點：該稅種是以轉讓房地產取得的增值額（房地產銷售收入減去可扣除專案）為徵稅物件；徵稅面比較廣；採用扣除法和評估法計算增值額；按增值額佔扣除專案金額的比例確定30%～60%的四級超率累進稅率，按次徵收。
土地增值稅的籌畫主要是在稅法允許的大前提下，盡可能增加可扣除專案，降低增值率，即從降低計稅依據和適用稅率兩個角度出發進行籌畫。本文以房地產開發企業為主體，從土地增值稅本身的特點出發，圍繞以下四個方面對該稅種的籌畫進行闡述：
一、利用利息支出扣除進行籌畫
房地產開發企業在進**地產開發業務的過程中，一般都會發生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業應納的土地增值稅產生很大的影響。根據稅法規定，與房地產開發有關的利息支出分兩種情況確定扣除。
第一，凡能按轉讓房地產專案分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額；其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額的5%以內計算扣除。
房地產開發費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（5%以內） ①
第二，凡不能按轉讓房地產專案計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出要併入房地產開發費用一併計算扣除。
房地產開發費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（10%以內） ②
以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民**具體規定。這種規定就為納稅人籌畫提供了機會，房地產開發企業在進**地產開發時，如果公式①中的利息支出大於公式②計算出的利息支出，則企業應正確分攤利息支出並提供金融機構證明；如果前者小於後者，則企業可以不按照轉讓房地產開發專案計算分攤利息支出，或不提供金融機構證明，這樣可以使扣除專案金額增加，土地增值稅的計稅依據減少。
例如，某房地產開發公司開發一批商業用房，支付的地價款為600萬元，開發成本為1，000萬元，假設按房地產開發專案分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息為100萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌畫？如果應扣除的利息支出為70萬元時，又如何籌畫呢？設當地**規定的兩類扣除比例分別為5%和10%。
籌畫過程如下：
首先，計算。（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×（10%－5%）＝（600＋1000）×5%＝80（萬元）
其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100萬元時，由於100>80，所以該公司應嚴格按房地產開發專案分攤利息並提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據將增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時，由於70<80，所以應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發專案分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據10萬元，合理降低稅負。
在籌畫中有必要指出，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業會計準則——借款費用》規定的核算利息支出，不按規定核算，一律不得扣除。
二、通過合理定價進行籌畫
稅法規定：納稅人建造、**的是普通標準住宅，增值額未超過扣除專案金額的20%，免徵土地增值稅；增值額超過扣除專案金額20%，應就其全部增值額按規定計稅。因此，我們可以充分利用20%這一臨界點的稅負效應進行籌畫。
設某房地產開發企業建造一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的專案金額為a，銷售的房價總額為x，相應的銷售稅金及附加為：5%x（1＋7%＋3%）＝5.5%x（5%、7%、3%分別為營業稅稅率、城建稅稅率、教育費附加徵收率）
如果納稅人欲享受起徵點的照顧，那麼最高售價只能為x=1.2（a+5.5%x），解得x＝1.
2848a，企業在這一**水平下，即可享受起徵點的照顧又可獲得較大利潤。如果售價低於此數，雖也能享受起徵點照顧，卻只能獲得較低的收益。
如果企業欲通過提高售價達到增加收益的目的，此時增值率略高於20%，即按「增值率」在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當**提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增的銷售稅金及附加，提價才是有意義的。
設提**格y單位，則新的**為x＋y，新增的銷售稅金及附加為5.5%y。允許扣除的專案金額為：
a＋5.5%x+5.5%y；房地產增值額為：
x+y－a－5.5%x－5.5%y；繳納的土地增值稅為：
30%×（x+y－a－5.5%x－5.5%y）
企業欲使提價所帶來的收益超過因突破起徵點而新增的稅負，就必須滿足：y>30%×（x+y－a－5.5%x－5.
5%y）＋5.5％y，其中x為增值率為20％時的售價，可以解得y>0.0971a。
例如，某房地產開發公司建成並待售一幢商品房，同行業房價為1，800～1，900萬元之間，已知為開發該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，房地產開發成本為900萬元，利息支出不能按房地產開發專案分攤也不能提供金融機構的證明，假設城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，當地**規定允許扣除的房地產開發費用的扣除比例為10%，如何為該公司籌畫，使其房價在同行業中較低，又能獲得最佳利潤？籌畫過程如下：
除銷售稅金及附加外的可扣除的專案金額為：200＋900＋（200＋900）×10%＋（200＋900）×20%＝1430（萬元）
（1）公司要享受起徵點優惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848＝ 1837.
264萬元，此時獲利306.2萬元 （1837.264－1430－1837.
264×5.5%）。當**定在1，800～1，837.
264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小於306.2萬元。
（2）公司要適當提高售價，則提高的**至少要大於138.853萬元（1430×0.0971）。
即總房價至少要超過1，976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。
所以，當同行業的房價在1，800～1，900萬元之間時，公司應選擇1，837.264萬元作為自己的銷售**，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高於1，976.
117萬元的****商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。
通過本案例進一步說明，在**普通標準住宅問題上，企業是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，千萬不可盲目提價，有時較高的**所帶來的利潤反而會低於較低**所帶來的利潤。譬如：在該案例中1，830萬元的售價，能獲利299.
35萬元（1830－1430－1830×5.5%）；而1，840萬元的售價，只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.
5%）×（1－30%），雖然售價只提高了10萬元，利潤卻減少83.19萬元。
三、有關房產銷售中代收費用的籌畫
房地產開發企業在銷售不動產時，經常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修**等費用。目前，納稅人有兩種收取方式：將代收費用視為房產銷售收入，併入房價向購買方一併收取；或者在房價之外向購買方單獨收取。
從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅收待遇是不一樣的。
按規定，房地產開發企業在售房時按縣級及縣級以上人民**要求代收的各項費用，如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用；如果代收費用是計入房價中向購買方一併收取的，要作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除專案金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數，以上規定顯然為稅收籌畫創造了空間。
例如，某房地產開發公司**一棟商品房，獲得銷售收入3，000萬元，並按當地市**的要求，在售房時代收了200萬元的各項費用。房地產開發企業開發該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元，房地產開發成本為600萬元，其他允許稅前扣除的專案合計200萬元。
（1）如果公司未將代收費用併入房價，而是單獨向購房者收取，則：允許扣除的金額為：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＝1160 （萬元）；增值額為：
3000－1160＝1840（萬元）；增值率為：1840÷1160=158.62%；應繳納的土地增值稅為：
1840×50%－1160×15%＝746 （萬元）
（2）如果公司將代收費用併入房價向購買方一併收取，則：允許扣除的金額為：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＋200＝1360（萬元）；增值額為：
3000＋200－1360＝1840（萬元）；增值率為：1840÷1360＝135.29%；應繳納的土地增值稅為：
1840×50%－1360×15%＝716（萬元）
顯然，該公司無論代收費用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1，840萬元，但是採用第二種代收方式，即將代收費用併入房價，會使得可扣除專案增加200萬元，從而使納稅人少繳納稅款30萬元，導致應納的土地增值稅減少。
由於在計算土地增值稅時，土地增值稅＝增值額×適用稅率－可扣除專案×適用的速算扣除係數，無論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費用併入房價，可扣除專案金額增加a，則會使得應繳納的土地增值稅減少：a×適用的速算扣除係數，如果代收的費用較大時，可扣除專案增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來更大的節稅效益。
當然，需要注意的一點是，如果在增值率未超過50％情況下，由於適用的速算扣除係數為0，所以無論代收方式如何，納稅人的稅負是一樣的。在這種情況下，籌畫就沒有什麼意義了。
四、不同增值率的房產是否合併的籌畫
由於土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%，如果對增值率不同的房地產並在一起核算，就有可能降低高增值率房地產的適用稅率，使該部分房地產的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產的適用稅率，增加這部分房地產的稅負，因而，納稅人需要具體測算分開核算與合併核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，達到節稅的目的。
土地增值稅鑑證報告
200 土增鑑字 號 單位 我們接受委託，對貴單位轉讓 專案取得的收入應繳納的土地增值稅進行了查證。我們查證的依據是 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 及 實施細則 財政部 國家稅務總局 關於土地增值稅若干問題的通知 財稅 2006 21號 國家稅務總局 關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題...
土地增值稅清算審計所需清單
一 財務資料 1 從立項 竣工財務會計報表 資產負債表 損益表 開發專案成本表 賬簿 憑證等會計資料 2 銀行對賬單及餘額調節表 二 備查類資料 3 營業執照 影印件 4 稅務登記證 影印件 5 組織機構 證 影印件 6 房地產開發企業資質證書 影印件 7 開戶銀行許可證 影印件 8 驗資報告 影印...
土地增值稅自查報告
附件3 福建省土地增值稅清算專案基本情況說明 一 企業基本情況 企業名稱 成立日期 法定代表人 註冊位址 註冊資本 企業型別 經營範圍 主管地稅局 納稅人識別號 地稅電腦編碼 聯絡 二 商品房專案開發情況 土地取得情況 本公司年月日受讓於國有建設用地平方公尺 合畝 其中 平方公尺 合畝土地使用權，履...