第一條制定《清算準則》目的和依據
《土地增值稅清算鑑證業務準則》（以下簡稱清算準則）第一條明確了制定準則的依據和目的。
制定《清算準則》的目的，應從以下幾個方面理解：
（一）《清算準則》是土地增值稅清算鑑證業務的執業規範；
（二）《清算準則》是行政法規，註冊稅務師從事土地增值稅清算鑑證業務必須執行；
（三）《清算準則》是規範執業行為，保證執業質量，明確執業責任，維護社會公共利益和鑑證各方合法權益的依據。
第二條清算鑑證的目的
《清算準則》規定了土地增值稅清算鑑證的定義，明確了清算鑑證的目的。
對土地增值稅清算鑑證的定義，應把握以下幾個方面：
（一）是對土地增值稅清算申報事項的鑑證業務，對非土地增值稅清算申報事項的鑑證不適用本準則；
（二）應以稅務師事務所的名義接受委託；
（三）應實施必要的程式，以稅收應用技術進行鑑別和判斷，出具鑑證報告並發表鑑證意見；
（四）目的是：為證實土地增值稅清算申報事項具有真實性、合法性、合理性，提供證明，以增強稅務機關對該項資訊信任程度。
第三條清算鑑證的目標
根據《清算準則》規定的土地增值稅清算鑑證定義，土地增值稅清算鑑證的目標，應是證明清算事項具有真實性、合法性、合理性。
一、真實性
《清算準則》的真實性，是強調法律的真實性。在納稅鑑證活動中，鑑證人按照鑑證程式，依據法定的鑑證評價標準，對取得的有關證據資料，進行鑑別和判斷後，沒有發現納稅人申報不實的證據，便可確認所鑑證的土地增值稅清算申報事項具有法律真實性。
對於收入事項，真實性是指已經符合稅法規定的確認條件，就應當予以確認，除會計已經確認收入的事項外，還包括視同銷售收入和稅法上規定的收入事項。對扣除專案事項，真實性是指除稅法規定的加計扣除、房地產開發費用計算扣除、核定扣除事項外，任何開發費用，除非確屬已經真實發生，否則申報扣除就可能被認定為偷稅行為。納稅人申報扣除的任何費用必須能夠提供證明確屬已經實際發生的「足夠」的「適當」憑據，足夠和適當應根據實際情況來判定。
二、合法性
合法性是指確認收入和房地產扣除專案，必須符合稅法規定的條件與程式。不管房地產扣除專案是否實際發生或合理與否，如果是非法支出，不符合稅法的有關規定，即使按財務會計法規或制度規定可以作為開發成本費用的，也不能作為土地增值稅扣除專案。
三、合理性
註冊稅務師鑑證業務準則強調的是形式的合理性，符合徵收納稅的程式和稅務會計慣例。
合理性原則是對涉稅事項計算和分配方法所提出的要求，主要是指形式合理性。
根據形式合理性的要求，對以會計資料為資訊**的申報事項，能夠按鑑證程式取得支援申報結果的會計核算證據，並且沒有發現相反的會計核算證據；對於根據納稅調整後資料的申報事項，能夠按鑑證程式取得支援申報結果的納稅調整證據，並且沒有發現相反的納稅調整證據。
第四條清算鑑證的範圍
根據《清算準則》規定的「土地增值稅清算鑑證」定義，土地增值稅清算鑑證範圍，有三層含義：一是證據的範圍，包括會計核算證據和納稅調整證據；二是主體的範圍，包括委託方企業和受託方企業；三是專案的範圍。
一、證據的範圍
鑑證物件資訊的範圍，或稱鑑證證據的範圍，清算鑑證業務證據的鑑證範圍，重點是納稅調整證據，會計核算證據主要是作為資料**。
二、主體的範圍
土地增值稅清算鑑證主體的範圍，包括委託方企業和受託方企業。
（一）委託方企業
符合土地增值稅清算條件的從事房地產開發的納稅人。
（二）受託方企業
《清算準則》第三條規定，納入稅務機關行政監管並通過年檢的稅務師事務所，均可從事土地增值稅清算鑑證工作。
上述規定，明確了承辦土地增值稅清算鑑證業務的受託方應具備的條件。對此規定，應把握以下幾個方面：
1.從事土地增值稅清算鑑證的受託方企業，應是有涉稅鑑證業務資格的稅務師事務所；
2.沒有通過年檢的稅務師事務所，不得承辦土地增值稅清算鑑證業務；
3.不具備註冊稅務師行業執業資質、未納入註冊稅務師行業監管的單位和其他中介機構，一律不得承辦土地增值稅清算鑑證業務。
納稅人的房地產開發專案，在滿足規定的土地增值稅清算條件時，均屬於土地增值稅清算鑑證業務的專案範圍。
第五條應了解的業務環境
《清算準則》第四條規定，在接受委託前，稅務師事務所應當初步了解業務環境。還明確了業務環境的具體事項。
在接受委託前，稅務師事務所應按照《清算準則》的要求，初步了解鑑證業務的下列業務環境：
一、鑑證業務約定書，應將鑑證年度、鑑證事項、評價標準、證據要求等內容作為特殊事項，作出專項約定；
二、註冊稅務師承接鑑證業務，應了解鑑證物件的特徵，如：時限、核准或備案程式、形成的原因等內容；
三、註冊稅務師執行鑑證業務，應充分了解匯算清繳納稅申報情況鑑證物件資訊，如：申報資料、會計資料和有關證據等內容；
四、註冊稅務師執行鑑證業務、發表鑑證結論，應以現行有效的有關稅收法規，為審核鑑證的主要評價標準；
五、註冊稅務師出具鑑證報告，應以依法進行納稅申報為主要目的，被鑑證單位和主管稅務機關是報告的預期使用者。
《清算準則》第五條對承接鑑證業務的條件作出明確規定，註冊稅務師對承接鑑證業務的條件，應把握以下幾個方面：
受託清算條件有兩層含義：一是納稅人委託鑑證的清算專案，應符合土地增值稅清算條件，不具備清算條件的專案不屬於鑑證範圍；二是稅務師事務所不受理不符合清算條件的房地產開發專案。
二、職業道德規範的要求
獨立性和專業勝任能力，是註冊稅務師執業中應遵守的重要職業道德規範。實際操作當中，註冊稅務師還應注意遵守客觀原則、公正原則、不承辦不能勝任的業務、對客戶責任、對同行責任和職業形象責任等職業道德規範。對《清算準則》規定的職業道德規範的要求應把握以下幾個方面：
1．獨立性。獨立性原則的要求有兩層含義，即實質上的獨立與形式上的獨立。所謂實質上的獨立，又稱精神上的獨立，是指註冊稅務師在鑑證過程中應當不受任何個人或外界因素的約束、影響和干擾，保持獨立的精神態度和意志。
只有保持實質上的獨立，才能夠以客觀、公正的心態發表意見。所謂形式上的獨立，又稱面貌上的獨立，是針對第三者而言的，即註冊稅務師必須在第三者面前呈現一種獨立於客戶的身份，同客戶之間不應存在直接或一些重大的間接財務利益關係。形式上做到獨立是保證實質獨立的前提。
2．專業勝任能力。註冊稅務師專業勝任能力是指執業稅務師應當具備勝任專業職責的能力，包括專門知識、職業經驗、專業訓練和業務能力等四個方面。業務能力是指註冊稅務師的分析、判斷和表達能力。
分析、判斷是註冊稅務師應有的一種重要技能，它貫穿於鑑證過程的始終。分析、判斷能力的強弱是註冊稅務師素質的綜合反映。註冊稅務師必須就鑑證結果出具報告，因此必須具有充分表達意見的說明能力。
3．技術規範。註冊稅務師執行鑑證業務過程中，應遵守一定的技術規範，有責任、有義務遵守各項準則、規範等職業規範，並合理運用會計準則、稅務會計及國家其他相關技術規範。
4．職業道德。職業道德是指某一執業組織以公約、守則等形式公布的，其會員自願接受的執業行為標準。註冊稅務師的職業道德是指鑑證人員的職業品德、職業紀律、專業勝任能力及職業責任等方面的總稱。
職業品德是指註冊稅務師所應具備的職業品格和道德行為，它是職業道德體系的核心部分，其基本要求是獨立、客觀和公正。
職業紀律是指約束註冊稅務師執業行為的法紀和戒律，尤指註冊稅務師應當遵循的執業準則及國家其他相關法規。
專業勝任能力是指註冊稅務師應當具備勝任其專業職責的能力。
職業責任是指執業稅務師對客戶、同行及社會公眾所應履行的責任。
5．職業謹慎。職業謹慎要求註冊稅務師履行專業職責時除具備足夠的專業勝任能力之外，還應當有一絲不苟的責任感並保持應有的慎重態度。職業謹慎可從消極和積極兩個方面理解。
前者是指註冊稅務師執行鑑證業務時不得怠工，不得有過失和欺詐行為；後者是指註冊稅務師應以高度的責任感去理解經濟業務的性質和內容，完成鑑證任務。
職業謹慎要求註冊稅務師注意評價自己的能力是否可以勝任所承擔的責任。如果不具備這種能力，則應考慮向專家諮詢或拒絕接受該項業務。
這個條件是對鑑證物件、鑑證過程和鑑證結論提出的要求。主要有以下四個方面：
（一）不執行鑑證不發表意見。註冊稅務師未經鑑證有關土地增值稅清算鑑證證據，不得對客戶的土地增值稅清算鑑證事項發表意見；
（二）鑑證過程必須蒐集和取得證據。註冊稅務師應當按照鑑證準則的要求，認真蒐集和取得充分、適當的證據，以保證工作質量，降低執業風險；
（三）鑑證結論必須依據證據。註冊稅務師對有關業務形成結論時，應當以充分、適當的證據為依據，不得以其職業身份對未鑑證事項發表意見；
土地增值稅鑑證報告
200 土增鑑字 號 單位 我們接受委託，對貴單位轉讓 專案取得的收入應繳納的土地增值稅進行了查證。我們查證的依據是 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 及 實施細則 財政部 國家稅務總局 關於土地增值稅若干問題的通知 財稅 2006 21號 國家稅務總局 關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題...
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一 財務資料 1 從立項 竣工財務會計報表 資產負債表 損益表 開發專案成本表 賬簿 憑證等會計資料 2 銀行對賬單及餘額調節表 二 備查類資料 3 營業執照 影印件 4 稅務登記證 影印件 5 組織機構 證 影印件 6 房地產開發企業資質證書 影印件 7 開戶銀行許可證 影印件 8 驗資報告 影印...
土地增值稅自查報告
附件3 福建省土地增值稅清算專案基本情況說明 一 企業基本情況 企業名稱 成立日期 法定代表人 註冊位址 註冊資本 企業型別 經營範圍 主管地稅局 納稅人識別號 地稅電腦編碼 聯絡 二 商品房專案開發情況 土地取得情況 本公司年月日受讓於國有建設用地平方公尺 合畝 其中 平方公尺 合畝土地使用權，履...